商業地產大宗交易是當下的一大熱點。商業地產進入存量周期后，大宗交易與其間的資本運作越發繁榮。始于2000年初的中國商業地產大宗交易在2005年時達到小高峰，2006年的一紙“限外令”使交易量直線下降，2015年“限外令”取消后大宗交易又重新興盛。
近年來，受到經濟增速下行、中美貿易戰、寫字樓租金下跌等因素的影響，商業地產大宗交易有所降溫，2019年上海市場成交總額四年來首次跌破千億大關。但是未來不乏積極的信號。
1、辦公樓面臨競爭
根據戴德梁行數據，承接2018年大宗交易的活躍氛圍， 2019年Q1的交易額占全年的44%，但受經濟形勢和中美貿易戰等眾多因素影響，Q2交易額出現下降，Q3及Q4市場開始回暖。
由于穩定的回報和資產管理模式，辦公樓向來是全國大宗交易市場最主要的投資標的。根據高力國際數據，2019年全國辦公項目成交金額占總交易額的67%。酒店、公寓、零售、綜合體類交易占比有所下降。在不確定性大的環境下，投資人仍然偏好帶來穩定現金流、且運營相較其他業態成熟的辦公樓。
2017-2019全國商業地產大宗交易金額占比
資料來源：高力國際
不過，寫字樓的地位也面臨著競爭。重點城市優質寫字樓出售標的有限，北京等城市核心區域出售資源更是稀少，因而帶動可改造類物業受到投資者關注。同時，重點城市寫字樓租金平均漲幅普遍低于其資產價值漲幅，使得寫字樓的投資收益較低，因此更多投資商把目光轉向增值型資產。
但今年釋放了不少積極信號，包括中美磋商第一階段協議簽署、國內頭部企業擴張、零售消費品牌型企業加速布局國內、金融業進一步開放等，這將提振信心并利好未來寫字樓需求。
2、上海成交金額下跌
2019年上海市場成交總額相比往年略有下調，四年來首次跌破千億大關。這主要是受中美貿易摩擦的宏觀政經環境及上海寫字樓市場供應量過大、租金下跌等原因影響。據CBRE世邦魏理仕報告數據，2019年四季度上海錄得了22筆大宗交易，總計160.8億元人民幣；2019年全年累計錄得68筆交易，總金額累計達847.2億元人民幣，同比下降了33.8%。
縱觀2019年全年，上海交易的活躍度呈現了高開低走的態勢，但其中也不乏積極的信號。首先，企業買家積極購置自用型寫字樓。CBRE報告顯示，2019上海全年寫字樓交易中，企業購置占比40%，其中以銀行、生物醫藥及TMT產業表現最為活躍；在自用型企業表現積極的助力下，2019年寫字樓相關交易仍為成交的主流。其次，在線下零售市場告別寒冬的背景下，有成熟零售管理團隊的投資者們已經開始積極布局。
從外資的凈投資金額也可看出外資對上海商業地產的中長期發展仍充滿信心：相比2016至2018年連續11個季度的負凈投資額，近5個季度的外資凈投資金額轉正。
3、商業地產大宗交易展望
當前房地產行業金融監管仍在持續，市場資金進入房地產行業的各類渠道都遭到嚴格限制，但也絕不存在以房地產打壓經濟的意圖。因此，在本輪貨幣寬松周期中，商業資產大宗交易雖然很難達到2016年“錢多搶購”的狂熱程度，但會比2016年的行情更持久，更穩健，市場會更加注重資產質量和專業能力。
觀察全年商務園區寫字樓租賃成交，TMT企業仍為第一需求來源。回顧2019年，科創板開板、世界人工智能大會順利舉辦、5G商用牌照正式發放等里程碑，記錄著科技行業引領創新驅動型經濟發展的瞬間。上海力爭到2020年形成科創中心基本框架，隨著國家重大科技基礎設施群的逐步完善，科技產業的集聚效應有望帶動商務園區寫字樓持續穩定發展。
展望2020年商業地產大宗交易市場，在寫字樓投資上需采‘防御性’策略，可多關注核心區優質寫字樓、產業聚集區的商務園區寫字樓及新興市場中的標桿項目。而零售投資需為投資者積極關注的焦點，尤其是人口密集區及人口凈流入區的社區型或區域型商業。
來源：海銀財富
編輯：wangdc
