房訊網訊 一場突如其來的新冠肺炎牽動著全國人民的心，更給中國的經濟和企業帶來了許多不確定性和挑戰，但同時也蘊含著新的商業機遇。
疫情發生以來，商業地產及上下游企業同樣損失嚴重，經營受阻業績停滯。疫情之下，對商業地產行業、企業會產生多大的影響和沖擊？商業地產企業從業者應該怎樣應對和反思？對商業地產市場有何預測和展望。
日前，房訊網、全聯房地產商會寫字樓分會聯合發起新商辦50人專題采訪行動，邀請50位行業專家、經濟學者、研究機構、商會領導和代理機構展開專題采訪，圍繞疫情應對、營銷創新、預測展望等為商業辦公行業平穩發展提供真知灼見。
3月3日，針對疫情對商業地產（寫字樓、產業園）行業和企業的影響反思、應對建議、預測展望等問題，房訊網采訪了898集團副總裁、首席戰略官劉昆。
898集團副總裁、首席戰略官 劉昆
房訊網：疫情之下，對商業地產（寫字樓、產業園）行業、企業影響和沖擊？
劉昆：在疫情突然降臨的大背景下，我們都知道這對商業地產意味著什么，其實在2019年商業地產就已經出現不同維度的需求放緩，第四季度尤其明顯，對應的租金及售價均不同幅度的下降，空置率攀升，疫情延續了這種市場悲觀情緒，在每年春節需求停滯的基礎上又進一步對開發商、業主及經營者帶來一系列壓力，畢竟入駐企業的困境將直接影響租金及管理費的收益！比如已簽約客戶毀約、租金延緩支付、不可抗力對應管理費損失、企業入駐需求計劃擱置、甚至是因為入駐企業復工疫情防控不利導致的顛覆性損失等等。
伴隨整個大環境經濟的下滑，對我們商業地產的沖擊是顯而易見的，畢竟我們的客戶群就是企業：優質商業地產吸納的世界500強、跨國企業受疫情影響，外資企業停工或撤離的消息已經屢見不鮮；另一方面國有大型企業、上市公司的抗風險能力是他們對商業地產造成的影響相對可控；大比例的中、小微企業恐怕在這次疫情影響之下對商業地產的影響最為明顯！
所以開發商、業主如何控制好現金流，如何開源節流是最大的考驗，而真正讓人擔憂的則是在2018-19年前后高位拿下大量商業資產的二房東、或聯營經營者們，他們面對的有可能是更為嚴峻的資金斷鏈。
房訊網：疫情之下，商業地產（寫字樓、產業園）行業從業者的應對和反思？
劉昆：這次疫情讓傳統的商業地產緊跟住宅市場的腳步，在線上營銷推廣、在線看房上面都有了一系列的迅速調整，這些商業運營模式的轉變都是為了應對直線下滑的線下收益來源，銷售導向的線上手段雖然已經在疫情期間普及，但如何實現有效的房產去化，縮短交易周期及確保回款是需要經營者們通過不斷思考、試錯、迭代升級來實現的。
另外業主與企業的線上線下互動、物業與業主、企業的關聯，企業員工的實時數據控制機制都是我們需要思考的，如何更好的防患于未然，提前應對各種突入其來的市場風險，是我們這些經營者需要反思的。
這次疫情在逐步復工的前提下對商業地產的物業運營及管理能力是極大的考驗，因為他們是經營者亦是企業客戶尤為關鍵的防線，最近幾個商業樓宇復工集中爆發的案例包括保潔人員感染都說明了物業管理體系不夠完善、缺乏應急能力和有效的層級管控措施，物業基礎人員作為比較底層的服務人員，屬于流動人口范疇，他們既是監督者也有可能是風險極大的傳播者，所以物業基礎人員的日常信息管控及分包公司的規范性選擇也是我們經營者在日后需要關注的。現階段如何做好商業地產的物業管理的疫情防控工作，不因為返工、復工出現防疫失控才是保障業主及經營者利益最大化的必須前提。
房訊網：疫情之下，對商業地產（寫字樓、產業園）市場趨勢的預測和展望？
劉昆：疫情讓商業地產迅速的實現了商業模式從傳統線下到線上的轉變，但是疫情帶來的影響恐怕在其結束后一段時間都不會迅速消失，即使有短期的市場反彈，但我依舊認為市場整體的恢復需要有一個過程，整體空置率較一季度還會有大幅上升。
初步判斷在這次疫情逐步向好的過程中，產業園區樓宇可能會更被市場認可，為什么呢？因為低密度的樓宇打破了傳統寫字樓的高密集型及高人流封閉性，兩或三層的低密產業樓宇便于人流選擇電梯或樓梯出入，不易形成人流密集，有助于疫情的控制，另外傳統的甲級寫字樓的可開窗率及角度和低密度樓宇相比是缺乏優勢的，我想在甲級尤其是超高層辦公的企業員工都感同身受，更好的空氣流通也是防止疫情擴散的手段之一，當然加上business park類形態的園區產品的高綠化率帶來的空氣流通等因素，我想產業園區在疫情逐步好轉的過程中會呈現穩定強勁的市場需求，但這并不代表其租金或售價會因此大幅提升。
另外預計次疫情后商業地產會出現新興市場區域，疫情及經濟的影響會降低企業在商業樓宇方面的支出預算，預算的下滑在疫情結束后還會持續，而傳統的CBD、金融街等熱點區域依舊在整體市場上保持高位，我們知道上一次金融危機成就了酒仙橋及望京區域的商業新興地產市場，那么這一次我依舊認為在大勢的影響下會形成一個新增的次區域熱點，這可以使未來的北京商業地產呈現多元化。
寫字樓市場方面我覺得內功會繼續升級，我們說市場就這么大，既然對產業園區的需求量增加，寫字樓市場在競爭中就勢必要持續提升，畢竟在硬件無法改變的前提下，內功就更被大家看重，而實際上這次疫情讓原本在線上營銷及服務體系較弱的寫字樓市場發生了巨大轉變，他們和共享服務式辦公的差距也迅速縮短，所以我有理由相信在諸多寫字樓市場業主2019年一直猶豫是否進入共享辦公市場的背景下，疫情讓他們補足短板，對共享服務式辦公現在的從業者會形成一定沖擊，未來也會有更多的寫字樓業主轉型升級他們的樓宇產品。
三四線城市的孵化器、產業園區會形成新一輪的轉型，孵化器作為城市主導創業企業發展的主力產品，受疫情影響線下的一系列創業形態活動都將在一定時間內以線上的形式推出，數字經濟實現的科技手段將會被體現的淋漓盡致。
客戶結構方面，我認為受疫情的影響，遠程移動辦公教育、生物醫藥、在線醫療、公共衛生防疫、游戲等行業會快速突圍形成未來北京市場的新增主力。
至于很多人關心的商業地產收益及回報率，其實我想說的是，世界任何一個國家的商業地產價格和房地產的價格都是有關聯性的，所以除了疫情及經濟的影響，未來房地產的走向將直接和商業地產掛鉤。整體來說我依舊看好商業地產的大勢，即使沒有疫情我們的商業地產也有自己的市場漲跌規律，疫情必將推動我們商業地產行業整體提質增效，也會為未來中國商業地產整體線上線下的融合發展在世界舞臺上的創新帶來機遇。
來源：房訊網
