房訊網訊 一場突如其來的新冠肺炎牽動著全國人民的心，更給中國的經濟和企業帶來了許多不確定性和挑戰，但同時也蘊含著新的商業機遇。
新冠肺炎疫情發生以來，產業地產及上下游企業同樣損失嚴重，經營受阻業績停滯。
疫情之下，對產業地產行業會產生多大的影響和沖擊？產業地產企業從業者應該怎樣應對和反思？對產業地產市場有何預測和展望？
為此，房訊網、全聯房地產商會寫字樓分會聯合發起新園區50人專題采訪行動，邀請50位行業專家、經濟學者、研究機構、商會領導和代理機構展開專題采訪，圍繞疫情應對、營銷創新、預測展望等為產業地產行業平穩發展提供真知灼見。
3月6日，針對疫情對產業地產，包括產業園、城市片區開發運營的行業影響、政策建議、企業機遇等問題，房訊網采訪了坤鼎投資管理集團股份有限公司副總裁楊冬。
坤鼎投資管理集團股份有限公司副總裁 楊冬
房訊網：疫情過程中，對產業園區行業、企業影響和沖擊？
楊冬：首先，如何看待這次新冠的沖擊？
我本人02年下半年進入園區地產行業，不到半年就遭遇了SARS，親身經歷了產業園區這類提供大規模人群公共管理的物業設施服務商所面對的巨大挑戰，也積累了豐富的園區管理和服務經驗。
有人拿這次新冠與2003年的SARS對照，我認為不具可比性。因為當年中國剛剛加入WTO，SARS恰恰提供了一次與國際接軌、提升公共管理能力的機會，除了對餐飲等部分行業造成巨大沖擊之外，對經濟沒有多大影響。如果要進行對照，可能借鑒08年汶川地震以及緊隨其后的金融危機，更有可比性。盡管如此，本次新冠與08年還有很大不同，主要是三個方面。
一是災難的性質不同。地震類的自然災害是"短期悲情"，隨后獲得全世界的同情、支持，反而帶來災后重建的巨大商機；但是此次病毒傳染恰恰相反，是一次"長期恐慌"，不僅是災害持續時間長，不知何時能夠恢復，而且對公眾信心造成長期負面影響，包括對政府管理能力、公共衛生環境、信息公開等高度質疑，也必然會投射到投資環境的長期擔憂。
二是爆發點與經濟發展階段不同。08年我國處于經濟基本面向好的"熱情釋放的增長期"，制造業擴張、城市化擴張都在釋放巨大的市場需求，甚至可以把這種需求釋放到全球，此時的金融刺激政策效果明顯；但是這次的情況是自2018年，尤其是2019年開始我國經濟進入"產能過剩的平臺期"，產業轉型升級的壓力，產業鏈轉移的壓力，中美貿易戰的影響，此時新冠無異于雪上加霜。
三是影響范圍的不同，從"內外有別"，到"世界大同"。08年災害在國內，金融危機在國外，內外之間可以互補、互救。但是目前新冠的影響已經快速波及世界，凡是人與人密切接觸的經濟社會領域都直接遭到"隔離"，全球經濟正在遭受重創，這種情況似乎從二戰以來從未出現過，估計也沒有什么經驗可以借鑒！這種全球化的經濟變化對我們的影響，如今也很難做出清晰的判斷。
綜上，大家發現以往的經驗，通過政策刺激、大規模貨幣投放，放大金融杠桿，曾經帶來市場快速的復蘇，包括09年房地產行業，以及園區地產行業的新一輪高速增長的奇跡，還會發生嗎？我個人對此并不樂觀。其實能否回答下面的問題就可以解釋一切：錢應該往哪里投？
其次，新冠對園區地產行業的影響如何？
應該說，面對新冠的影響，園區地產行業地位有點尷尬，但有可能受到的沖擊影響相對更大。
一方面從縱向的產業鏈布局來看，新冠的沖擊直接針對實體行業，從重災區的服務行業，到復工困難的制造業，間接影響園區物業的出租和銷售，從這個角度來看，似乎沖擊影響有一定的滯后性，采取任何促銷手段，實際效果都難以判斷。而且，政策扶持的第一波未必會到達本行業，間接影響轉化為直接影響的時間和程度，都有不確定性。
另一方面從地產行業的橫向細分來看，園區地產的客戶對象是實體企業，實體經濟受損，投資信心下降，園區地產首當其沖，受到直接影響；而住宅地產靠"人"吃飯，人的消費需求和消費能力變化反而有一定的滯后性。所以，以往在整個地產行業領域所占份額似乎不大的園區地產，此次受到的影響恐怕還是相對最大，最直接的。
房訊網：疫情過程中，產業園區行業從業者的應對和反思？
楊冬：那么，我們該如何應對？是否可能迎來新的發展機遇？
園區地產作為地方承載產業發展的物理平臺，在市場尚未恢復的情況下，尚難以通過有效的促銷模式和服務提升手段緩解壓力。但是面對前述整體市場的巨大變化，在地方政府必然需要提振經濟發展的時候，或許正是產業地產尋求突破的良機。這個機會就是，爭取地方政府認可和支持，促進地產行業進一步融合，以產業地產為核心支柱，突破土地性質的制約，放開園區物業的租售限制，真正按照產城融合理念，實現工業地產開發與商業配套、住宅配套開發一體化，使工業地產價值獲得釋放！如果真正使工業物業成為企業優質資產，這對全社會經濟體系正常發展具有重要的意義！
目前國內很多城市積極探討工業用地M0，把工業生產、工業研發、商業服務和生活配套功能以"兼容性混合功能用地"方式推出，使工業地產開發商獲得綜合開發機會，實現良性循環，同時也使得入園企業及其上下游產業鏈客戶，根據實際需要獲得不同的物業和服務，提升產業集聚效能。這是非常好的改革趨勢。但是這種改革核心應該在于功能，在于滿足產城融合的功能性需要，而不是追求土地財政的新花樣。一旦走偏，有害無益！
房訊網：疫情過程中，對產業園區市場趨勢的預測和展望？
楊冬：作為開發商，必然追求投資收益和商業價值。未來，工業地產價值釋放需要在以下方面著力：
1、新建工業地產可銷售常態化。
工業地產銷售曾經一度被污名化，但是產業客戶確實有購買和租賃的不同需要，人為限制不僅制約招商客戶的產業投資能力，也無法保障開發商的合理投資收益。其實，要規避園區物業分割銷售與商業物業和住宅銷售的"地差"爭議，通過三大差異化限制，完全有解決辦法。
一是功能限制，不同用地性質功能不同就限制了購買對象，園區物業只能銷售給符合條件的企業，為什么要限制生產經營性企業的正常投資呢？
二是區位限制，根據園區功能的不同，一般園區的選址區域必然會同傳統的純住宅、純商業有著明顯的區位差異，這種區位差異必然帶來土地價格的差異，亦屬正常。
三是產權分割規定的限制，考慮到園區地產引進的企業，均為產業客戶，在行業準入、稅收貢獻等很多方面，地方政府完全可以設定條件，也有能力進行甄別。這就限制了園區開發的商業模式，對園區開發商的投資、建設、招商、運營和服務綜合能力有了更高的要求。
2、存量工業物業的資產價值釋放。
存量資產一是現有物業，二是存量土地。存量物業的改造，存量土地的開發，也應該納入正常的二級市場交易體系，把"資源"和"資本"真正鏈接起來，使存量資產利用效益最大化。（本文對此暫不贅述）
3、更加理直氣壯地爭取金融支持。
在當前的經濟環境下，工業地產領域的投資可以成為金融系統支持實體經濟發展的重要手段！
住宅地產的銷售屬于消費，工業地產的銷售屬于產業投資，不應該混為一談！消費性融資和生產性融資，其投資產生的經濟社會效益也差別巨大。園區地產開發商應該努力和金融機構達成共識：工業地產銷售和資產轉讓（資產證券化）對金融系統的意義重大，允許產業園區工業用地的分割銷售，將大大提高固定資產投資的活躍程度，并且會促進以產業投資為主體的投融資市場健康發展。
產業園區的投資開發過程，是一次性的投資；如果能夠進行分割銷售，實體企業的購買行為會帶來第二次投資；而入園企業的資產轉讓又會增加金融活動的頻次，將可以增加整體產業投資的規模和活躍度。去年（2019年）以來，金融機構的信貸投資受到很大的影響，尤其是在房地產信貸方面受到了大量的限制，而以往金融機構對產業投資，尤其是對中小企業，成長性企業的信貸投資，缺乏有效的渠道和風險管控方式。
盡管近年來國家金融機構普遍對實體經濟開放支持了普惠金融政策，對于實體企業購買生產性物業的投資，銀行也愿意提供信貸支持，可以按50%甚至更高的比例來提供法人按揭信貸支持。但是在實際操作過程中卻受到很多地方政策的影響，對工業地產領域的投資減弱，也間接嚴重影響了實體企業的融資。
所以，如果能夠充分放開產業園區的物業分割銷售，制定更科學的工業地產類物業資產評估、交易、稅收等制度，將有利于提高生產性企業進行固定資產投資的積極性，同時也會促進金融信貸資本加大向這一領域的投資，從而形成產業投融資體系的良性發展。
來源：房訊網
