當前中國房地產市場存在的高房價、高杠桿風險、產業空心化、財富差距拉大等問題十分嚴峻，住房制度改革亟待破題。如果不及時做出調整，我們可能重蹈中國香港和英國的覆轍，深陷高房價困境，并引發深層次的經濟社會問題；也可能爆發類似于美國次貸危機和日本“失去的二十年”房地產泡沫危機。但如果我們能夠及時科學地變革，也可能實現類似于德國和新加坡的房價穩定、居者有其屋，實現房地產與金融、實體經濟的良性循環。
路在何方？何為正解？為什么各經濟體房地產市場表現差異極大？我們在六大全球代表性經濟體的研究中發現，住房制度決定房地產市場表現。有什么樣的住房制度，就有什么樣的房地產市場。當前中國房地產市場存在的問題，根本上與中國住房制度有關，解決之道在于住房制度改革。只有放在更加開闊的全球視野、更加縱深的歷史維度和更加扎實的數據邏輯來觀察當下，才能在眾說紛紜中撥云見日，才能提煉出規律和共識。借鑒國際經驗，結合中國國情，推進住房制度改革，讓住房制度從宏觀調控刺激經濟增長的職能中解放出來，回歸解決居民居住問題，進而化解當前中國房地產面臨的困境。
綜合國際正反兩面的經驗教訓，我們認為，中國住房制度改革成功的關鍵就是八個字：“人地掛鉤，金融穩定�！边@八字改革方針能夠真正長治久安地實現穩地價、穩房價、穩預期，促進房地產市場長期平穩健康發展。
土地制度的關鍵是人地掛鉤，優化土地供應，重視城市規劃，實現供求平衡
中國香港和英國深陷高房價困境，主要是由于土地供給不足疊加貨幣超發與金融高杠桿，而德國和新加坡住房問題解決得好則主要是因為供應充足。
人隨產業走，區域間土地需求不均衡是客觀規律，解決之道是人地掛鉤。推行新增常住人口與土地供應掛鉤，人口流入的城市群都市圈要加大建設用地供應，人口流出的區域要減少土地供應；在城市間，要在嚴守耕地紅線的基礎上，完善跨區域耕地占補平衡與城鄉用地增減掛鉤，化解人口凈流入地區土地供不應求和人口凈流出地區土地供過于求共存的結構性失衡；在城市內部，將產業用地與住宅用地配套供應，從根本上促進職住平衡，避免“睡城”現象，化解潮汐交通壓力。
用地規劃上，優化城市工業用地、住宅用地和商業用地結構。中國長期存在工業和商業辦公用地供給過多、住宅用地偏低的問題，2010—2017年全國年均供應住宅用地157.9萬畝，商服用地66.0萬畝，工礦倉儲用地240.5萬畝，住宅用地占國有建設用地的供應比重年均僅17.8%。應優先保障住房，以及教育、醫療、養老、就業等民生和城鎮基礎設施建設用地，合理安排必要的產業用地。
完善城市規劃，指導土地供應。依據城市人口、居住、環境等要素，合理編制城市規劃，用以指導城市開發建設活動的實施，對城市更新改造、生態園林建設、完整社區締造、基礎設施建設等做出統籌安排。城鎮建設用地的指標與空間布局，要與城市規劃相銜接。
改革土地招拍掛制度，土地不能唯價高者得。發達經濟體房地產市場波動歷程表明，限制供給、價高者得的土地制度設計是推高房價的核心基因。目前中國已有多個城市在調整和創新土地出讓方式，如“限房價、競地價”“限地價、競房價”“限地價、競配建”等方式，甚至還有“平均價者得”規則，嘗試打破土地價高者得的困境。
保持住房金融制度的穩定性和連續性，避免貨幣超發和過度杠桿
國際經驗表明，房地產過度金融化和過度收緊是風險之源，美國和日本爆發金融危機，中國香港和英國深陷高房價困境，均與貨幣超發、金融高杠桿及隨后過度收緊高度相關，而德國和新加坡則控制得較好。
中央的定調是“三穩”，不是“三松”也不是“三緊”。老成謀國是時間換空間，既不要刺激，也不要刺破。房地產一半是金融，一半是實體經濟和制造業，帶動的上下游產業鏈條較長，解決就業規模大，國民經濟占比高，有必要推動改革更多地發揮其實體經濟的功能，回歸居住屬性和制造業屬性。不要從一個極端走向另一個極端，從放水刺激到過度收緊，貨幣信貸政策應保持穩定，不宜大收大放，首付比例不宜頻繁變動，支持剛需和改善型需求，拓寬政策性住房金融體系以補充商業性住房信貸體系。
應避免貨幣超發和過度杠桿，貨幣供應增速與名義GDP增速相匹配，建立住房金融體系與其他金融體系之間的防火墻。從量和價兩方面推動房地產相關的貨幣金融制度變革，防止資金過度流入、違規流入房地產領域。
首付比例不宜頻繁變動，同時支持剛需和改善型需求。一方面，提高和降低首付比例是關鍵的“剎車”和“油門”工具，過快過急將導致市場短期內劇烈波動，頻繁變動則導致市場預期混亂。另一方面，首付比例的確定也要保持一定柔性，應堅持差異化的住房信貸政策，支持剛需和改善群體購房自住，控制投資性購房；個別城市在市場過熱時迅速、大幅提高首付比例以冷卻市場，在市場平穩階段則應平緩“松開剎車”，確保居民自住需求得到有效支持。
政策性住房金融體系是商業性住房信貸體系的重要補充，需拓寬資金來源�？赏ㄟ^住房金融二級市場拓寬公積金資金池，推動公積金個人住房貸款證券化，以公積金住房貸款資產為底層資產，以公積金中心為主體進行融資；擴大歸集范圍，將農民工等群體逐漸納入住房公積金的繳納和保障范圍；加強公積金異地合作，包括全面落實異地互認和轉移接續等。
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德國和新加坡通過居住導向的政府定位、充足的住房供應、階梯式的供應體系等，實現了房價長期穩定和居者有其屋。
中國應繼續完善以公租房、經濟適用房、棚戶區改造安置房、共有產權房為主體的多層次住房保障體系。降低進入門檻，提高退出門檻。例如，近年來北京等地推行的“共有產權房”是優化住房保障缺陷的有益嘗試，在進入端放開戶籍限制，退出端規定轉讓對象應為代持機構或其他符合共有產權住房購買條件的家庭。
建立以租為主、去產權化的保障方式，防止制度套利。以租為主的保障房結構，能有效避免保障房資源的流失，減輕產權式保障房大規模建設帶來的財政壓力以及土地市場的出讓壓力。同時，從產權上實現保障房體系封閉運作，與商品房雙軌并行，徹底消除將保障房轉化為商品房的制度套利空間。
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繼續推進租售并舉的住房供應體系，引導居民租購并舉。從典型發達經濟體的經驗來看，住房自有率有其自身規律：過低將導致居民缺乏恒產，不利于發揮財富效應；但追求過高的住房自有率，也會導致不合理的需求進入市場，產生泡沫，甚至引發危機。因此，不必一味地追求高住房自有率，而是要建設租售并舉的住房供應體系。
充分保護租賃家庭權益，逐步落實租購同權。保障租約和租金穩定，是穩定租戶預期的重要前提。應立法保護租約，限制房東隨意解除租約的行為，為租戶提供解約保護，實現租期穩定；定期出臺區域租金基準價格，限制租金漲幅，賦予租戶議價能力。同時，應逐步充分落實“租購同權”。國際來看，德國居民只要依法納稅，就可以享有當地醫療、養老、教育等公共資源與服務，不存在住房產權的門檻限制；日本《房屋租賃法》規定，片區公立學校選擇以實際居住地為準。
發展以機構為主導的租賃市場。一方面，要培育多元化的市場供應主體，包括發展住房租賃企業，鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務，規范住房租賃中介機構，支持個人出租住房。另一方面，要重點發展以機構為主導的租賃市場，可借鑒日本的租賃管理機構信用披露制度、營業保證金制度，規范租賃機構經營行為。
（三）穩步推進房地產稅改革
房地產稅的最佳出臺時機是經濟穩定發展、房地產市場平穩健康運行時期。在經濟穩定發展、房地產市場健康運行時期出臺房地產稅，邊際影響最小，更容易被市場接受。當房地產市場上行時，房地產稅預期成本遠低于房價和房租上漲的預期收益，征稅雖不會對市場產生重大沖擊，但市場繼續上行帶來的風險也越來越大。當市場下行，一方面持有房地產的預期損失放大，另一方面也強化了政府調控和房價下跌的預期，使持有者更急于脫手，加速房價下跌。
征稅對象上，從空置住房、高端住房逐步過渡到所有住房，有利于改革推進。房地產稅是直接稅，居民對稅負敏感，房地產稅應由小范圍、低稅負向全面征收過渡。從國際看，房地產稅是財產稅的一種，稅制設定上以“寬稅基、低稅率”為主，針對存量住房征收房地產稅可確保稅源規模。開征初期，考慮居民負擔水平和接納程度，可從空置房、高端住房逐步過渡到所有住房。
設定合理的價值評估基期和稅率調節機制，確保居民可負擔。美國房地產評估價值雖與市場價值接近，但可通過評估率來調節實際稅率，2018年，各州的房地產稅實際稅率在0.27%~2.4%。德國土地價值評估基期較早，聯邦德國為1965年，民主德國為1935年，基準稅率由聯邦政府統一制定。同時，設置稽征率來調節實際稅率，由地方政府自行確定。由于評估標準較早，居民實際稅負水平不高，2017年土地稅為140億歐元，占財政收入的比重為0.98%。
本文摘自《全球房地產》中信出版集團2020年4月版
來源：財新網
編輯：wangdc
