4月17日，中共中央政治局會議指出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產市場平穩健康發展。
“中央政治局會議再次向市場和各級政府發出定位及調控政策不變的信號和指示。”中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛在接受《中國建設報》記者專訪時表示，各級政府要落實好中央提出的“房住不炒”定位及“穩房價、穩地價、穩預期”目標。國家和省市區主管部門要履行監督責任，城市政府要承擔主體責任。
在具體落地過程中，倪鵬飛認為，地方政府一方面要知行合一，發自內心地去落實，不可借“三穩”之名，行炒作之實；另一方面，要提高決策水平，充分考慮政策調整能否穩定市場，會不會導致“三不穩”。對國家和省市區主管部門而言，要完善監管機制，改變監管方式，緊緊抓關鍵、抓總體、抓結果、抓紅線（底線），并且給地方抉擇權，逐步實現機制化，避免“一管就死，一放就亂”。
最大風險是大起大落
最新數據顯示，1~3月，全國房地產開發投資額21963億元，同比下降7.7%，降幅比1~2月收窄8.6個百分點；商品房銷售面積21978萬平方米，同比下降26.3%，降幅比1~2月收窄13.6個百分點；商品房銷售額20365億元，下降24.7%，降幅比1~2月收窄11.2個百分點。
在倪鵬飛看來，過去3個月房地產業最大的風險是大起大落：
第一，疫情對中國及世界經濟造成沖擊，加大了房價、地價和預期波動風險；
第二，需求中斷導致企業回款速度下降，導致資金鏈斷裂和債務違約風險；
第三，投資下降導致開工施工和竣工規模下降，引發就業和交房違約風險；
第四，開發和銷售規模下降導致房地產業及上下游產業鏈受困，企業停工倒閉導致員工失業及其收入下降風險；
第五，國外疫情及其衍生問題導致國內整體就業和收入增長面臨挑戰，消費需求下降導致樓市基本面發生變化的風險。
“雖然國內疫情基本得到控制，房地產開發和線下銷售開始恢復，但國外疫情及其衍生問題又變得十分復雜，以上風險還沒有得到很好的解決。”倪鵬飛對《中國建設報》記者說，從需求端看，錯過春節購房時機，由于受疫情影響導致實際收入下降和經濟前景擔憂，購房需求下降概率較大。從供給端看，市場供給總體規模偏大，導致銷售競爭壓力大，房企資金壓力劇增，施工交房也受到很大影響，樓市形勢不容樂觀。
“總體上，這次疫情暴發對全球和中國經濟影響比較嚴重，具體程度和時間還要看疫情持續情況。”倪鵬飛預測，在沒有新的意外事件沖擊、疫情影響全年以及政策對沖得當、市場反應可控的情況下，房地產市場月度和季度波動幅度、年度降溫程度和空間分化程度仍將加大，但變中穩住是大概率事件。
他進一步解釋稱，中心城市、大都市圈、城市群、公共服務和疫情應對好的熱點區域將快速恢復，其他區域會面臨衰退，相關區域和城市政策調整將影響樓市格局。個別高周轉、高杠桿、高地價拍地的房企或面臨資金鏈斷裂風險；個別高杠桿家庭因情況變化或產生斷供風險；較弱的三線以下城市或面臨庫存快速增加和房價加快下跌風險。
主動降杠桿 加快轉型升級
面臨錯綜復雜的內外部環境，倪鵬飛認為，房企要努力做好以下工作：
第一，加快復工復產，在堅持防疫的基礎上，根據形勢變化及時調整防疫策略；在保證質量的基礎上，適度加快開工、施工和竣工進度。
第二，加快銷售，主動調整預期，適當下調房價，完善線上線下銷售方式，加快銷售回款。
第三，主動降杠桿，除了申請債務延期之外，放棄盲目擴張戰略，制定切合實際、審慎安全的發展目標。第四，通過企業并購轉讓股權，重組債務。第五，加快實施轉型升級和結構調整。
疫情發生后，房企線上營銷模式加速推進。倪鵬飛表示：“線上營銷此前推進緩慢主要由于房地產商品價值巨大、結構復雜和甄別困難，需要現場反復查實。事實上，問題核心是解決信息不對稱和欺詐問題。”
他解釋稱，線上營銷過去在賣方市場下很難推行，從理論和實踐經驗看，解決房地產銷售信息不對稱、加強消費者保護有三種辦法：
第一，利用現代技術手段，在互聯網上將住房信息實事求是、詳細生動地展示給客戶，由客戶根據自身偏好和財力自主選擇，政府應當嚴格監管。
第二，塑造企業品牌，通過知名品牌質量與信息真實特性，培育品牌美譽度、知名度與消費者忠誠度，減少搜尋成本。
第三，實行無理由退換住房制度，這在其他市場已經廣泛使用，最大限度地保護消費者利益不受損失，也對商品供給者提出了內在要求。
做好“四應對、三工作”
房地產市場如何實現平穩健康發展？倪鵬飛告訴《中國建設報》記者，應做好四項應對。
首先，應對預期逆轉。由于疫情及其衍生問題不斷出現，未來存在很多不確定性，既要防止過分樂觀帶來市場虛火，更要防止悲觀情緒加重導致預期急轉直下，從而合理評估市場反應。其次，應對信貸違約。疫情形勢持續，要做好政策儲備和應急預案，防止出現大面積和連鎖信貸違約事件發生。再其次，應對破產失業。房企競爭異常激烈，銷售業績下降，資產負債率高企，資金壓力巨大，疫情令房企面臨的形勢雪上加霜。最后，應對樓市大起大落。一些區域樓市開始回暖反彈，需要高度警惕和有效管控，防止回暖過度、泡沫放大。
倪鵬飛補充道，穩住房地產市場除了做好四項應對之外，還要做好三項重點工作：
第一，持久防疫，復工復產，確保穩住。房地產業要圍繞行業特點，不斷完善防疫措施，調整防疫策略，同時抓緊恢復生產經營，借助互聯網等新技術開展業務活動。
第二，優化結構，化解錯配，支持穩住。支持在中心城市郊區、大都市圈周邊和城市群中小城市開發住房，加大資金、土地供應，加大基礎設施向周邊延伸加密，加大優質公共服務向周邊輻射；支持房企向工業倉儲、商貿會展、文化體育、旅游娛樂、養老休閑地產發展，加快老城更新、舊房改造以及配套基礎設施建設投資；鑒于新市民需求可能下降，將改善性住房需求作為重點帶動，加大棚戶區改造以及租賃性保障房建設。
第三，引導預期，保持理性，促進穩住。通過出臺改革措施，展示中國經濟、城鎮化和房地產發展潛力，樹立樓市信心；加強事實傳播和解讀，消除市場過度恐慌情緒；及時發布樓市相關信息，及時制止和懲治虛假信息和不實傳言。
來源：中國建設報中國房地產
編輯：wangdc
