新冠肺炎疫情防控期間，住房租賃行業的兩面性被放大顯現出來。
一方面，住房租賃行業在疫情防控期間發揮了重要作用。疫情暴發后，多家住房租賃企業將醫院附近的房源拿出來免費供醫護人員住宿或休息；在許多地方不允許租客返程或入住租賃住房時，住房租賃企業積極發聲，從中斡旋協調，提供周轉住房或隔離用房；在社區治理中，住房租賃企業積極配合并參與有關防疫活動，包括向有關部門和街道報送租客基本信息、健康狀況等。
另一方面，在疫情防控期間，住房租賃行業的一些短板和弊病也被充分暴露出來。多數住房租賃企業抗風險能力弱，疫情防控期間面臨著資金、管理等多重壓力，并屢次站上輿論的風口浪尖。
該如何看待住房租賃行業出現的種種現象？怎樣辯證理解該行業的價值與困境？面對“內憂外患”，行業各主體又該何去何從？近日，《中國建設報》記者采訪中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長兼秘書長柴強，圍繞住房租賃行業的焦點熱點話題展開對話。
住房租賃行業 長期向好大趨勢未變
疫情發生以來，住房出租率陡然下降、租客要求減免租金或退租、防疫成本增加等多重因素疊加，導致住房租賃企業經營收入大幅減少，現金流十分緊張，今年2、3月的虧損額與去年同期相比有數倍增幅。特別是對“租金貸”依賴度高的住房租賃企業，現金流斷裂風險更加突出。與此同時，出現了住房租賃企業借故減免、停付房東租金、強行與房東解約以及“房東租客兩頭吃”“暴雷”等引起的輿情事件。在柴強看來，這一方面說明住房租賃行業事關民生、涉及面廣，容易引起社會關注；另一方面也暴露出住房租賃企業抗風險能力弱、缺乏契約精神、法律法規和監管措施欠缺等問題。
柴強認為，要想具體解決這些問題，
一是住房租賃企業要與房東、租客加強溝通、友好協商，爭取他們對企業困難的理解，避免因單方面與房東解約、不能滿足租客減免租金或無故退租的要求等所引發的沖突。
二是政府和金融機構等要積極幫助優質住房租賃企業渡過難關，給予流動性支持，避免抽貸、斷貸，防止連環暴雷引發群體事件。
三是要做好住房租賃市場監測和政策預案，妥善處理好經營困難的住房租賃企業的后續工作。
四是住房租賃行業應建立風險保證金制度或引入保險機制，探索住房租賃保證保險、災難保險等。
隨著各行各業復工復產加速推進，租客不斷回流，疫情對住房租賃企業沖擊最大的時段已基本過去。一些住房租賃企業通過銀行貸款、舉債、風險投資等方式緩解資金壓力，一些住房租賃企業通過與房東友好協商解約、減免租金、員工待崗等方式減少空置、降低成本。柴強表示，對過去一直沒有進入盈利軌道的住房租賃企業來說，目前形勢只是稍有緩解，如果疫情有反復、常態化、長期化，壓力持續累積，不排除會有住房租賃企業出現經營困難而倒閉的問題，甚至導致住房租賃行業重新洗牌。
談及住房租賃行業未來格局，柴強對《中國建設報》記者表示，發展專業化、機構化住房租賃對于提高租賃住房品質、改善租住體驗、穩定租賃關系、保障租客合法權益以及推動新型城鎮化進程等方面具有積極作用，
長期來看這一前景依然十分廣闊，疫情不會改變住房租賃市場及住房租賃行業長期向好的大趨勢。經過這次疫情考驗，經營穩健、實力雄厚的住房租賃企業會生存下來，行業集中度可能進一步提高。另外，一些經營模式單一的分散式包租模式（輕資產）住房租賃企業未來可能需要探索多元化發展模式，比如向“代管”等更穩健的經營模式轉變，集中式包租模式（中資產）和自營模式（重資產）住房租賃企業將更容易獲得投資者青睞，在未來市場格局中的份額可能會提高。
租金回報率 要回歸到正常合理區間
此次疫情對住房租賃企業的抗風險能力提出了更高要求，在柴強看來，住房租賃企業抗風險能力弱的主要原因是尚未形成成熟穩健的盈利模式及風險防范機制。近年來，輕資產住房租賃企業在資本助力下雖然得到快速生長，但由于其主要靠“N﹢1”“租金貸”“長收短付”等不是很合規的做法運營，且多數企業仍處于跑馬圈地階段，因此沒有進入規模效益帶來的盈利階段；中資產住房租賃企業因難以取得優質物業或者改建成本過高而難以盈利；重資產住房租賃企業因租金回報率過低而無法盈利。
“未來住房租賃企業想實現健康可持續發展，其租金回報率必須要回歸到正常合理區間。住房租賃企業一要放慢擴張速度，降低杠桿率，探索可盈利的良性循環模式；二要修煉內功，運用科技手段提高經營管理能力，形成成熟穩健的盈利模式等；三要建立風險防范機制，提高抗風險能力。”柴強表示。
疫情防控期間，不少住房租賃企業打出“科技牌”，比如區塊鏈、大數據、VR（虛擬現實技術）看房等。對此，柴強分析認為，目前對住房租賃行業影響較大的科技主要是大數據和人工智能。基于大數據開發的集選址、收房、出房、定租、安全管理、租客服務等功能為一體的運營管理系統，可以實現精準選址、定租、裝修設計、租客信息管理和及時響應等，可以提高工作效率、減少人為操作、節約管理成本。基于AI等人工智能的租賃住房管理系統，可以實現人臉識別門禁、智能門鎖、智能水電表、智能消防、監控設施等功能，智慧化、精細化管理方式提高了租賃住房的運營管理能力，解決了運營管理中的許多痛點和難點。VR看房則主要在出房階段提高了看房效率，提高住房出租率。
“住房租賃行業是利潤薄、管理要求高、需要精打細算的行業，通過科技的運用可以降低成本、提高效率，在較大程度上增強企業競爭力。”柴強說，例如蛋殼公寓能在較短時間內得以快速發展主要依靠其利用大數據自主研發的智能管理系統；魔方集團利用AI、區塊鏈、大數據等科技手段整合軟硬件合作伙伴資源，在社區運營和物業管理方面提供智能化租賃解決方案。可以說，前期發展較快的住房租賃企業，多多少少依靠了科技的助力。
因地制宜、因時制宜 制定科學合理發展規劃
此前，國家啟動了中央財政支持住房租賃市場發展試點工作，通過中央財政資金獎補方式支持地方發展住房租賃市場，各試點城市也在大力發展住房租賃行業。在談及各地如何更好開展住房租賃工作時，柴強認為，發展住房租賃不能一哄而上，也不能因噎廢食，而要因地制宜、因時制宜制定科學合理的發展規劃，做到穩步推進。
柴強對《中國建設報》記者表示，各地對于經營穩健、擁有優質租賃房源、受疫情影響暫時遇到困難的住房租賃企業，要給予包容理解和適當支持，可采用財政獎補資金適當提高空置房源的補貼、財政資金貼息、不拆除或緩拆除“N﹢1”及暫緩繳納有關罰款等手段加大對企業流動性的支持。
為有效解決行業發展中的痛點難點問題，柴強認為應著力關注三方面問題：
一是要推進住房租賃企業、特別是分散式包租模式住房租賃企業的發展觀念和經營模式向更穩健的方式轉變；
二是適當提高住房租賃企業進入門檻，比如提高自有資金比例，建立風險保證金或辦理有關保險等風險防范機制，提高其抗風險能力；
三是建立健全住房租賃法律法規體系，規范住房租賃活動，維護住房租賃當事人合法權益，構建穩定的住房租賃關系，促進住房租賃市場和租賃行業加快發展。
在談到有關公共政策等方面對住房租賃行業發展的支持問題，柴強提出三方面建議：
一是合理降低住房租賃企業的租金成本。疫情防控期間，尤其是在2～4月期間，按照國家和當地有關要求，減免住房租賃企業租賃國有企事業單位房屋的租金；在稅收方面，通過減免租賃住房所有權人房產稅、城鎮土地使用稅等方式轉化給住房租賃企業減免租金；商業銀行和住房公積金管理中心對租賃住房且有房貸的業主給予一定期限（如6個月）只付房貸利息、暫緩償還本金的政策，由此轉化為給住房租賃企業減免租金。
二是規劃、施工許可、消防等方面給予集中式租賃住房改建政策支持。目前困擾集中式非自持型住房租賃企業發展的主要問題是“非改住”問題。許多城市的交通便捷地段有大量辦公、工業等非居住用房閑置且適合改建為租賃住房。但將這些用房改建為租賃住房的手續涉及部門多、職責主體不清晰、溝通協調難度大，造成辦理規劃、施工許可、消防審批等手續很困難。少數城市雖然出臺了支持“非改住”的文件，但這類問題仍不易解決而難以改建。需要對這類問題進行專項研究予以有效解決。
三是加快推進REITs（房地產投資信托基金），特別是在稅收方面需有所突破，并出臺針對住房租賃REITs的優惠政策。從國外經驗看，REITs是解決住房租賃企業長期融資的主要渠道，但我國由于缺乏相應的稅收優惠政策，使得原本很低的住房租金回報率進一步降低，削弱了REITs產品對投資者的吸引力。建議對以租賃住房為基礎資產的企業設立REITs，在交易環節免交土地增值稅及所得稅；持有環節適當減免房產稅、城鎮土地使用稅及出租租賃住房的增值稅，對租金收入用于分紅或派息的部分免征所得稅。
來源：中國建設報
