房訊網訊 2020年4月29日下午，全聯房地產商會寫字樓分會首次以線上視頻形式，召開"疫情之后商業地產的復蘇與振興"座談會暨會長交流會。聚焦疫情之下商業地產受到的影響和沖擊，聽取業內專家對商業地產現狀的分析和解讀，并圍繞疫情之后的商業地產展開交流和討論，集合行業智慧與力量，助力商業地產企業化解疫情帶來的不利影響，迎接并推動商業地產的復蘇與振興。
全聯房地產商會秘書長趙正挺、部分寫字樓分會副會長、常務理事以及五大行專家出席會議并發言，全聯房地產商會副秘書長兼寫字樓分會執行會長劉凱主持會議。
中科產城董事長郭瑩輝參與副會長交流討論，并分享了近期對京津冀產業辦公物業調研的情況。他表示，通過最近的調研發現，疫情影響下一線城市核心區域的寫字樓生存狀況還是比較優良的，整體比較活躍；而位于城市郊區的產業園辦公物業，因為和實體經濟的關聯度非常緊密，在實體經濟受疫情影響下行的情況下，再加上較大的新增供應，所以生存的狀況相對較差。
郭瑩輝認為，對寫字樓和產業辦公物業這兩個市場來說是不同的趨勢，一個是實體經濟影響非常大，一個是國際金融工具的關聯性比較大，這兩個差異在疫情期間表現的更加淋漓盡致。
以下是中科產城董事長郭瑩輝發言實錄：
各位朋友好，通過視頻看到大家，真的感覺幾個月便恍如隔世，好久沒見，十分想念。剛才聽了大家對寫字樓和產業園物業受疫情的影響分析，尤其是剛才兩位專家的解讀，非常受益，感同身受。
最近我在北京乃至京津冀調研，把產業辦公的物業情況跟大家分享一下。我感覺一線城市核心區域的寫字樓生存還是比較優良的，但是更多的產業辦公物業的生存狀況比較惡劣。寫字樓，尤其是核心區的寫字樓，包括甲級和乙級的，畢竟都受到了本土經濟蓬勃發展的影響，實力還在，很多的購置、出租雖然下降，但是還是比較活躍的。但是從城市里外延到郊區產業園，生存狀況差異非常大，總體來說因為短期受疫情的影響，實體經濟下行，所以出現租金下滑和退租，同時產業園供應量太大了。
疫情之后政府對投資拉動提出了很多的政策，包括金融放水、新基建主題的提出，主觀上是刺激經濟的發展，客觀上會導致產業園物業一下子供應量又會劇增，將來的量增加了，但是租金價格我估計能維持都不錯，可能還有大幅度的下降。
所以產業園的行業越來越不好做，投資資產投不起，周期太長；招商租賃而言，有量、有資金，但是沒有價值，租金收益率達不到投資者的回報要求。這是一個常態化的趨勢，疫情只是短期內的影響，中長期來看，雖然有政策利好，會讓物業的供應量劇增，有一定的客戶群的增長，但是相對投資角度而言，租金價格起不來；物業的交易價格，這十年又都是在低位徘徊，增幅不到住宅物業的1/3。所以產業園辦公物業和核心區域的寫字樓比較，最大的問題是產業園物業太死了，和實體經濟的關聯度非常緊密，經濟不行，產業園物業就很難上漲。但是寫字樓作為融資工具，可以做資產抵押貸款、經營型貸款，還有作為避險工具。
這次的疫情后半場對歐美市場是比較大的打壓，但是同時會把一些資金擠到中國的市場來，尤其是投資商辦物業作為保值和避險的工具，反而推動國際間不動產的交易，尤其是中國市場的交易。而對寫字樓和產業辦公物業這兩個市場來說是不同的趨勢，一個是實體經濟影響非常大，一個是國際金融工具的關聯性比較大，這兩個差異在疫情期間表現的更加淋漓盡致。
另外我說一下關于北京的產業辦公、市場的特點。最近我連續跑了亦莊、通州、順義、海淀，我感覺北京地區的產業辦公物業，除了和核心區的寫字樓物業沒有辦法比較之外，現在這幾個區域分化又很明顯。
比如說我在亦莊區域調研，亦莊區域現在很嚴重的問題是寫字樓市場根本賣不出去，而且租金也下浮的厲害，空置率特別高，不是下降百分之幾的問題，有一些物業十幾萬平米空置1/3，那么大的空置率。工業地產上的辦公物業，現在應該說喜憂參半，華為進駐亦莊，一個客戶需求就是50萬平方米，工業物業的價格、辦公的條件和商辦物業條件差不多，而且還都比較適合于大人口吸納，但是租金價格差的比較大。像這樣的客戶對于一個區域50萬平米寫字樓就消化掉了，所以亦莊大的產業氛圍對于工業物業的去化消納還是很有支持力度的，但是租金價格依然不樂觀。
尤其是亦莊還有一個特點，對產業的物業、工業物業的需求比較旺盛，商辦物業不是很旺盛。另外是公寓物業，幾乎是供不應求，還是比較緊俏的，說明亦莊或是有產無城，城市功能配套嚴重滯后于產業功能擴張。
通州就不一樣了，作為新興城市，前幾年城市里的商辦物業供應量很大，高達七八百萬平米，去化非常難。還有因為通州的城市定位，作為北京的副中心，核心區域的寫字樓，產業的客戶入駐和一定的產業選擇準入，對于客戶的招商也有一定的瓶頸，所以通州的空置率高的嚇人。同時通州還在進行城市更新和產業升級，例如張家灣原來是工業園，現在改成設計小鎮，城市化過程中又有產業準入，造成一方面招商難，一方面產業收窄，這樣的產業物業我覺得將來會面臨非常大的去化壓力。雖然和亦莊離的很近，但是亦莊的產業物業比較活躍，通州的產業物業明顯滯后于北京的市場。
順義現在的產業辦公物業應該說是一個災難，因為順義現在整個產業，尤其是空港、臨港區域，按說是傳統的相關產業孵化的好地方，但是卻面臨著大企業搬遷，像北汽就搬出去了一些。尤其是我們看到的幾個項目，非常可怕，總面積400萬平米，建了200萬平米，幾乎全部空置，就是鬼樓。這個和疫情沒有本質的關系，重點就在于整個空港原來依附的制造業、國際企業辦公總部、倉儲等產業，在整個的中國經濟上升以后，成本上升，導致很多國際企業離開了中國，招商引資不是往里走，而是外流。
其實工業產業辦公物業最大的問題，就是不讓銷售，對于工業物業的交投不合約，投資人受到極大的打壓。之前所講的通州和亦莊的情況，都是工業物業不讓銷售，結果就是大家對于改善設施，改善環境的能力沒有了，而這種能力直接影響到招商的氛圍和形式。這跟北京地區政府對于工業物業的限售政策有巨大的關聯，這幾年的產業禁限目錄還在強化，疫情加速了北京工業物業下行的趨勢，后面會怎么樣，對北京的工業物業我真的不看好，并且后面的新基建可能對北京工業物業的促進作用也不是特別的明顯，因為沒有太多的優勢。
這是我對目前產業辦公的分享，說的不準確的請大家包涵，謝謝！
來源：房訊網
