“REITs試點已經鋪墊一兩年了，五一前夕正式官宣也在意料之內。”中國REITs聯盟秘書長王剛認為，2009年國內就提出要適時推出REITs，隨后又推出類REITs和PPP產品，經過這些經驗積累，才迎來了公募REITs的真正突破。
“中國REITs的1960時刻。”4月30日晚上，王剛在朋友圈寫下這句話，在他看來，國內推出基礎設施領域REITs試點，與1960年美國國會批準成立REITs一樣，都意味著一個新的開始。“REITs是一場長跑，基建試點只是萬里馬拉松的發令槍。”
REITs將促進基建領域投資規范化
按照官方說法，REITs在國內的突破口選擇了基礎設施領域，是為了支持國家重大戰略實施，深化金融供給側結構性改革，進一步提升資本市場服務實體經濟能力，促進基礎設施高質量發展。
王剛認為，REITs之所以選擇在基礎設施領域率先開展試點，一個很重要的前提是我國基建體量足夠大，以PPP為例，截至2019年10月末，全國入庫PPP投資規模達13.5萬億元，如此大體量的投資需求要找到新的出口，通過證券化方式可以回籠部分資金，再投入到新的基礎設施里面去。
“REITs作為一種金融產品，強調收益率，做產品規劃的時候就會考慮好未來的投資回報，這對中國基建投資領域的制度規范來說有很大促進作用。”王剛認為，公募REITs產品的出現會形成一個行業價值標桿，比如，分紅收益水平會形成一個比較清晰的標準，對于做基礎設施或者新基建而言是一個參照。
在試點區域選擇上，REITs優先選在中國經濟比較發達的區域，包括京津冀、長江經濟帶、雄安新區、大灣區、海南、長江三角洲以及國家級新區、有條件的國際級經濟技術開發區等六大城市群和兩類開發區。
對此，王剛表示，這些區域對中國經濟發展貢獻比較大，更有利于經濟發展，不過，更重要的是，從這些區域選出來的產品相對比較優質，更可能達到資本市場的投資門檻，在REITs試點初期，從選擇上會趨向謹慎，因此，發達區域的優勢資產是首選。
王剛預計，未來REITs可能會出現偏股型和偏債型的兩種產品，偏債型產品主要看發行主體的信用情況，收益相對穩定，而偏股型產品收益會有浮動，資產價格上漲或下降，股價也可能上漲或下降，這些都會影響收益，偏股型產品跟市場波動有關系。
“從專業投資者角度看，選擇REITs產品，首先要做評估，包括資產是否優質，產品結構是否合理，還要看市場波動情況，REITs偏股性產品跟大盤的走勢有一定的相關性，大盤調整或者全球股市調整，也會受到影響。”
不過，王剛直言，投資者教育工作很重要，投資者也有一個市場熟悉過程，要讓大家明白REITs還需要時間。
老百姓多了一個投資渠道
喜歡買房，這已經成為中國人的一種消費特征，除了自身居住需求外，一個很重要的原因就是中國人投資渠道太少，才導致炒房現象愈演愈烈，而REITs會成為普通人觸手可及的投資品類。
據王剛介紹，作為將在證券交易所公開上市的金融產品，從REITs持股份額來看，原始權益人持有20%，機構持有64%，剩余16%給散戶，也就是說，散戶可以直接購買REITs產品，此前，投資者如果想買REITs，只能購買海外REITs產品，現在可以直接購買。
REITs的投資收益整體比較穩妥。中金統計了美國、日本等主要REITs市場近10年來的整體市場表現，顯示板塊總回報率（分紅+資本增值）年化11-13%左右。以美國自身的長歷史周期表現看，各個地產市場周期內權益類REITs的總回報中樞平均在13%，方差不大。
中金認為，這很大程度上受益于REITs亦股亦債的特性：在一定時期內如果股價上漲較快（可能由底層物業資產估值提升拉動），那么分紅收益率相對下降，反之亦然。可以認為11-13%的總收益率是在二級市場上進行實體資產（或廣義商業地產）大類投資可獲得的合理回報中樞。
從具體操作上看，王剛認為，基礎設施相關的REITs產品還是要依據很多專業的投資機構，REITs推出需要很多中介機構進來評估這些資產，然后給出投資建議。“商業地產未來有望會納入REITs范疇，相對于基礎設施，商業地產的易達性更強，比如商場經營程度如何逛一圈基本上就有大致的了解，老百姓更容易做投資決策。”
王剛認為，對老百姓來說，REITs未來會逐步做大，將變成中國除了股票、債權和儲蓄之外一個很重要的投資門類，對于偏好穩妥型的投資客戶來說是一個很好的選擇。
“REITs屬于強分紅產品，對于此前購買理財、國庫券或債券的投資者來說，以后可能選擇投資REITs。
不動產和住宅要區分開
由于此次出臺的是意見稿，所以業內各方都在研究怎么反饋意見，尤其在制度層面提出更好的建設性意見，王剛也是如此。
王剛最近跟業界交流比較多，因為是以個案方式開展基礎設施REITs試點，這意味著馬上一些項目就要做試點了，雖然具體還不方便透露，不過，他表示最近的關注重點是REITs具體要設計成什么樣的產品結構，公募REITs和原始權益人之間的關系，有非常多細致的工作要做。
在溝通中，王剛發現很多人會把REITs和房地產行業聯系到一起，在他看來，整個業界雖然一片歡呼雀躍，但實際上這次REITs試點，跟房地產行業的關系不是很大，跟住宅地產開發商關系不大，跟購物中心或寫字樓開發商關系也不大。
“不動產的范圍很廣，它的特點就是持有物業通過運營來收租，從而實現分紅，而住宅依靠的是散售回收現金流，不動產靠長周期運營和收租實現現金流，兩者商業模式不一樣。”
王剛覺得應該從定義上厘清，尤其是把不動產跟住宅地產分開，這樣可以更精準的理解REITs。他希望大家不要老提房地產，不動產肯定受益于REITS政策，但住宅地產理論上影響不是很大。
王剛預計，長租公寓應該很快會納進REITs范疇，在國外，寫字樓和商場，包括長租和公寓都是很大的板塊，未來隨著時機成熟，可能也會逐步納進來。“布局不動產的房企還是會受益，但近期收益的也只是房企的不動產業務而已。”
雖然還沒有進一步披露，但根據中國證監會債券部副主任劉榕的說法，首批REITs試點將聚焦基礎設施領域，既包括倉儲物流、交通、污染治理、市政工程等傳統基礎設施“補短板”項目，也包括信息網絡等新型基礎設施項目。
王剛也預計，最早落地的試點項目可能會來自于高速公路、物流倉庫、水務等，可能也會有產業園區，其中，園區類的資產可能跟房地產企業有一定的關聯度。
來源：和訊房產
編輯：wangdc
