房訊網訊 2020年4月29日下午，全聯房地產商會寫字樓分會首次以線上視頻形式，召開"疫情之后商業地產的復蘇與振興"座談會暨會長交流會。聚焦疫情之下商業地產受到的影響和沖擊，聽取業內專家對商業地產現狀的分析和解讀，并圍繞疫情之后的商業地產展開交流和討論，集合行業智慧與力量，助力商業地產企業化解疫情帶來的不利影響，迎接并推動商業地產的復蘇與振興。
全聯房地產商會秘書長趙正挺、部分寫字樓分會副會長、常務理事以及五大行專家出席會議并發言，全聯房地產商會副秘書長兼寫字樓分會執行會長劉凱主持會議。
座談會上，高力國際研究部董事陸明受邀發表主題演講，從寫字樓租賃市場角度對行業進行分析。
陸明表示，疫情對北京寫樓市場沒有決定性的影響，只是改變了租戶和業主在決策時的節奏，并沒有改變市場的本質。實際上，北京寫字樓市場本質問題是高空置、高供應量。從市場中的租戶需求來看，四月份寫字樓市場已開始有強勁的回暖跡象，預計整個二季度數字要比一季度好很多；租金的水平則會繼續保持下降趨勢，整體租金將在2021年企穩。
以下是高力國際研究部董事陸明演講實錄：
非常感謝領導把我邀請來參加這次會議，因為高力國際的所有研究工作都是我負責的，其中一個重要的板塊就是寫字樓，所以我們非常關注整個疫情對寫字樓市場的影響。現在這份報告是我們總結了一季度目前的全北京的寫字樓狀況，在這里跟大家進行一個匯報。
標題就是最終的研究結果：疫情對北京寫樓市場沒有決定性影響。
下面我們具體看一下。
這幅圖給出的是全球主要的評級公司對于中國和美國GDP增速的簡單的預測。從預測中可以看到，從目前中國的增速來看，大的機構對中國的預測差距還是比較大的，悲觀的能到1%，樂觀的穆迪到3.3%；美國的經濟出現衰退，樂觀的是在負的0.2%，悲觀的在負的4%左右。我們看了一圈，全球經濟衰退基本上已經形成了共識，但是從相對較大的預測差異可以看到，大家對疫情對經濟的具體影響幅度沒有統一的意見，就需要我們進一步觀察疫情全球范圍的防控情況和持續的時間，時間越長影響越大。就目前來看，對中國普遍認為保持正的經濟增長問題不大。
我們看一下最重要的三月份，美國發生了什么，這是道瓊斯指數從2020年2月19日到4月1日的走勢，疫情蔓延開始，蔓延到全美國，整個指數出現大幅下跌，基本上跌去了特朗普上臺之后所有的漲幅，昨天美股在經濟刺激的方案下現在在2.4萬點上下震動，后續最主要的關注點在于高失業的問題，會成為美國經濟企穩重要的阻礙。
擺在美國面前的是之前我們面臨的問題，控制疫情還是經濟復蘇，對美國來講是兩難的問題，同時美國也面臨著年底的大選，這個時間點也是比較敏感的時間點。但是隨著美國無限的QE開始，美元肯定開啟長期下跌的趨勢。基本上大概三月底左右，人民幣貶值短期基本上已經見頂了，可以說貶值的階段性的高點已經形成。中長期來看，美元指數會大幅回落，美國的疫情會逐步的走向高潮，避險資金進一步尋求海外相對安全的資產，人民幣在整個變動中升值是可期的，以人民幣記計的資產也會受到追捧，這個前提是中國的經濟能夠給海外資本帶來信心。
我們預計中國的核心城市，特別是優質的辦公物業會成為今年下半年和明年避險資金的首選。
這幅圖給出的是近期的全國經濟復蘇的具體情況，我們給出了一些重點行業，可以看到基本上涉及到民生、能源相關的行業的復工率都在80%以上，包括我們看到的貨運這些流量已經恢復到去年同期的水平，六大發電集團日均的耗煤量也恢復到往年同期水平，可以看到我們的經濟復蘇是有數據印證的，也不是隨便說說的。
回到我們自己的寫字樓領域看，目前我們所看到的整體的存量大概是1700萬，這1700萬中其中750萬是屬于甲級寫字樓，乙級寫字樓770萬。這1700萬不包括我們提到的產業園區，我們正在進行產業園區第三輪的梳理，目前梳理到的有1000萬左右的體量。再加上沒有納入統計的一些相對來說樓宇級別檔次比較低的，我們預計全北京的寫字樓總的存量在3000萬左右。
商圈就不說了，簡單的講就是東城、燕莎、CBD、中關村、金融街、麗澤區域。
再談一下市場的發展歷程，2002年推算到2020年，過去的18年中，基本上是把過去18年分為三個階段。第一個階段是藍色中展示的，是供應量推動的階段，2002年到2009年，供應量上漲了200%，但是租金只上漲了20%，所以這段時間市場推動來自于供應量的增加。金融危機之后政府推出了4萬億的政策，貨幣供應量大幅度上升，一直到2018年九年期間租金上漲了140%，但是供應量僅僅上漲52%，這段時間整個的市場規模推動力來自于租金推動，大家可以回想一下住宅領域，住宅價格上漲的趨勢，應該和這個時間段吻合度非常高。2018年開始北京進入了第二個供應高峰，2018年到2020年，在有疫情的今天我們仍然面臨非常高的供應，這三年期間，租金我們預計會下降8%，供應量上漲32%，這次市場規模的推動，來自于供應量的上漲。這里面會形成一個2018年開始空置率提升，造成理論市場規模和實際市場規模的差逐漸的增大，中間的差值就是由于我們的高空置造成的租金損失，就形成了一個理論值和實際值，實際值就是目前所有的甲級寫字樓收到的租金的總和。目前看，甲級寫字樓市場的租金規模大概420億，實際能收到365億左右。這是北京甲級寫字樓發展歷程的基本情況。
回到剛才大家討論過的關于整體的北京目前情況。大家可以看到紅線是整個北京甲級寫字樓市場的空置率情況，目前是16%、17%的水平。金融危機期間我們的空置率也很高，但是隨后逐步的被市場去化之后進入相對比較低的水平，然后一直接近六七年的時間維持在10%以下，2018年供應開始增加，導致整體的空置率逐步的攀升。
再看這個圖，這是負的8.1萬，這個負8.1萬的值是2020年一季度的凈吸納量，大量的負吸納量意味著企業開始從甲級寫字樓向乙級或者產業園區搬遷，同時包括成本因素導致退租或者正常的合約到期新出的空置面積。正常的市場環境下，新增空置的面積很大程度上會被新租，新的需求的面積抵消，但是由于疫情的出現，市場阻斷了所有人的商務活動，人和人之間的溝通基本凍結，在這部分本來應該通過正常交易去化的面積整個一季度沒有辦法被吸納，造成了現在的值，從從歷史數據來看，這個負8.1萬也是歷史的極值。
北京的租金情況，從2018年供應量開始以后，整個的租金進行了一個高位盤整的階段，截止到2020年一季度是373塊左右，空置率在17%左右，這個租金基本上是比最高的時候400塊錢左右，已經下調了30塊錢。
從市場的租戶成交來看，專業服務、金融和互聯網軟件、互聯網硬件這些技術設備、這類相關的企業基本上是市場中最活躍的。其實這類企業也是我們目前所看到的受到疫情影響最小的，甚至是受益的一些行業，他們在北京市場出現了一些擴租甚至是整合面積、搬遷等等情況。成本對他們來說依然是有考量，但是相對于其他的受影響更大的行業來說，他們的日子好過很多。
CBD依然是占據了50%左右的租賃份額，其次金融街、東城、中關村，大部分的成交都在核心的區域，麗澤有一些新的交易正在發生，整體的空置水平在下行，當然麗澤后面還有很大的供應量跟著。
剛才我說過，基本上從2020年開始，今年應該有90萬左右的供應量，由于疫情導致很多的項目開工復工受到影響，可能會有一些在今年三四季度入市的項目，他們會推遲到明年。從這一點來說，對市場來說是好事情，降低了集中供應給市場帶來的壓力。部分面積放到2021年入市，有助于市場逐步去消化。2024年以后相關數據，我們了解到的，目前CBD南區的相關項目會在今年下半年開工，如果按照正常理想化的入市節奏，應該在2025年左右入市，在那個時候北京在CBD這塊會有接近一百多萬的體量入市，那個時候我們再來看對市場的影響。
這是相關的預測，北京的市場最重要的不是疫情，就算沒有疫情，空置率也會升高，主要是供應量提高導致的，疫情只是改變了租戶甚至業主在做決策的時候的節奏問題，沒有辦法改變市場的本質，本質就是高空置、高供應量。從我們接觸到的市場中的租戶需求來看，四月份開始已有非常強勁的回暖的跡象，我們幫助很多的客戶帶看，業主也在努力的穩定自己的租戶，通過各種協商，幫助樓內相關的租戶，同時穩定自己的出租率，所以我們預計整個二季度數字要比一季度好很多。
這是我們基于現有的空置的預測。租金的水平會保持繼續下降的趨勢，整體租金的企穩或在2021年發生，因為整個2021年就算有一些項目推遲到當年入市，整體的供應量在北京來看，2021年到2023年，核心商圈的供應量都非常小。整個這三年的時間會進入去化周期，會幫助整個北京市場的租金逐步企穩。
來源：房訊網
