利空出盡，5月深圳樓市再次反彈
5月份，深圳樓市再度“上攻”，二手房周度成交量在2200套左右，5月份成交量達(dá)到8553套，這是今年以來的新高，僅低于去年12月的9959套，可以說是2019年以來的“第二高位”，相比4月的7679套明顯增長，并且再次達(dá)到了8000套以上“樓市趨熱”的分水嶺，市場繼續(xù)保持高景氣度。
3至4月樓市高位，可以說是需求滯后釋放，但5月的成交火爆，貨真價實地證明，深圳樓市之韌性。值得注意的是，4月下旬開始，樓市有所下行，主要是兩個原因：一是調(diào)控政策預(yù)期，當(dāng)時市場普遍認(rèn)為，深圳市政府會出政策，包括單身不能購買住宅，二胎家庭才能買二套。二是房地產(chǎn)金融政策會收緊，特別是預(yù)計會對“房抵經(jīng)營貸”給予打擊。
所以，4月下旬到5月上旬，深圳樓市下滑比較明顯。但是，逐漸地，大家看到，調(diào)控的這只靴子沒有落地，金融政策也沒有收緊。等來的卻是，深圳今年居住用地供應(yīng)較去年增加近一倍，2020年下半年，商品住房和公寓供應(yīng)很充足，還明確了11種供地渠道。言下之意，需求端是不會打壓的，政策重點(diǎn)在供給端。
可見，政策還是希望保持市場熱度，以更大的供給來滿足需求。所以，5月中旬開始，深圳樓市又開始回升了。從結(jié)構(gòu)來看，與3至4月不同，5月份改善型需求全面發(fā)力。一方面，90-140平米、140平米以上的戶型，及總價800萬以上的戶型成交，明顯增加。另外，二手住房套均成交總價，5月底達(dá)到了接近530萬元，這可能是歷史最高水平了。因為，過去幾年，深圳二手房成交套均總價，一直在500萬元以下。
所以，如果是剛需，剛進(jìn)深圳沒幾年的小白領(lǐng)，手上攢了100萬現(xiàn)金，是可以買到總價300萬的房子的。筆者也建議大家這樣置業(yè)，“先上車、后改善”，“先小后大”，這樣才能逐漸在深圳站穩(wěn)腳跟，分享城市發(fā)展的紅利。
買賣博弈，6月樓市高位平衡
6月份，從周度高頻數(shù)據(jù)看，深圳樓市有所回落。原因在于：一是看房需求被激活，業(yè)主的胃口提高了。掛牌價在7.5萬元/平米，而成交價在6.5萬元/平米，整整相差了1萬元，成交有所阻滯；二是前期釋放了一部分需求后，近期需求以換房為主，套均總價提高了。因此，后續(xù)需求釋放受阻礙。其實，6月第一周，除了北京外，一線城市樓市成交量都開始下行了。
但是，筆者認(rèn)為，6月份市場還將在高位徘徊。首先，資金面和政策面利好，市場預(yù)期在不斷改善。相比3至4月份，5月份以來剛需和改善“雙雙發(fā)力”，看房量還在高位，整個市場被帶熱了。另外，換房增加、投資客出貨，二手房掛牌量也在上升，賣家調(diào)高價格的比例在下降。
此外，貨幣在明顯放量，買家追逐安全資產(chǎn)的動機(jī)在增強(qiáng)。因此，6月份買家和賣家依舊高位博弈，樓市在供需體量上“高舉高打”。6月第一周，買家議價空間達(dá)到3.6%，比前兩周明顯增加。也就是說，一旦買家誠意買，賣家愿意降價3.6%。
下半年的買房策略是什么？
下半年，深圳樓市高位平衡，繼續(xù)上攻的動力并不大，交易繼續(xù)保持大體量(二手房月均交易在7000套左右、新房在3000套左右)。但綜合政策環(huán)境，特別是疫情常態(tài)化下穩(wěn)增長的需要、就業(yè)的需要，給財政提供“炮彈”的需要等，房價下跌也不太可能。因此，下半年是看房買房的好時機(jī)。
今年，深圳包含光明在內(nèi)的西部，整體房價上漲較快，但炒作較多。大灣區(qū)和廣深科技走廊加持下，西部房價漲了好幾年。未來，若外部環(huán)境不斷惡化，西部價值很難順利兌現(xiàn)，盡管下跌空間也不大，但漲不上去的話，就意味著跌了。
房子的持有成本(按揭+機(jī)會成本+物業(yè)和折舊)很大，據(jù)說上海的持房成本在9%，深圳不會更低(因為深圳居民杠桿率更高)。因此，下半年筆者不建議大家去買西部的房子。東部老城(福田東部、羅湖等)也不建議，因為舊改很難鋪開，周期太長，資金不會去追逐的。
相反，筆者建議大家看看中部的機(jī)會，比如龍崗坂田、龍崗中心區(qū)、福田南和北(梅林和上下沙、石廈等)、福田景田片、龍華中心區(qū)。這幾個區(qū)域，春節(jié)后的這一輪漲得最少。經(jīng)過多年打造，居住氛圍不錯，煙火氣較重，消費(fèi)物價低，適合年輕人，房價還比較便宜，交通條件也好。
（作者 李宇嘉 廣東省住房政策研究中心首席研究員)
來源：中新經(jīng)緯APP
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