房訊網訊 2020年7月23日下午，全聯房地產商會寫字樓分會在中糧置地廣場召開全聯房地產商會寫字樓分會半年會暨會長交流會，主題為：把脈市場走向，解碼商辦未來。聚焦抗疫工作進入常態化背景下商業地產市場形勢分析與應對，聽取業內專家對商業地產現狀的分析和解讀，并探討預測了商業地產市場未來趨勢與策略應對，集合行業智慧與力量，提振行業信心與期望，推動商業地產的修復與回暖。
全聯房地產商會副秘書長兼寫字樓分會執行會長劉凱主持會議。
堅朗五金副總裁白寶萍、金融街（北京）置地有限公司副總經理鮑曉菁、中科產城董事長郭瑩輝、中海商業北京公司總經理李佳林、中信和業（中國尊）副總經理羅能鈞、中耀盛世董事總經理馬耀揚、華潤置地華北大區寫字樓部總經理齊淑芳、嘉豐達集團董事長汪浩、國貿物業總經理魏凱、電子城高科副總裁張南、隆徽健康產業發展有限公司董事長張毅、遠洋集團寫字樓事業部副總經理黃志達、藍光文商旅集團京津區域總經理李璐璐、高力國際華北區董事總經理嚴區海、高力國際研究部董事陸明、金地商置華北區域商辦營銷總監侯智猛、遠洋商業地產事業部總經理助理王默、北京金隅文化科技發展有限公司副總經理肖博、鴻坤產業集團區域銷售總經理翁芳華、中糧置地廣場營銷總監任偉等30位全聯房地產商會寫字樓分會副會長、常務理事參會并展開熱切的交流與討論。
中科產城董事長郭瑩輝參與副會長交流討論，從三個層面分析了國家產業發展、區域規劃、政策刺激對寫字樓市場和產業地產市場產生的影響。
(一)宏觀政策層面，刺激力度空前
政策刺激力度空前，對于土地、基礎設施、產業發展形成一種強勢的政策推動力，有利于啟動內需，盤活資金與土地。2019年-2020年國家有關部門陸續發布了三個關聯的政策。
--《關于推進國家級經濟技術開發區創新提升打造改革開放新高地的意見》
2019年5月28日國務院發布了《關于推進國家級經濟技術開發區創新提升打造改革開放新高地的意見》，國家級經開區要從傳統承載經濟、制造業的發展目標變成創新高地，以此釋放了土地和創新的紅利。此政策允許國家級經開區開發主體上市，表示在國有平臺的基礎上，歷史遺留的投資問題、融資問題、資產變現等問題可通過市場化途徑解決。在國家級經開區層面的產業地產開發、產業導入和地產開發配套等方面，政府給予政策支持。傳統地產商、產業地產運營商以及政府平臺公司應充分利用此政策。
--新基建
2020年3月4日，中央政治局常務委員會提出"加快推進國家規劃已明確的重大工程和基礎設施建設，加快5G網絡、數據中心等新型基礎設施建設進度"，"新基建"成為廣受社會關注的熱詞。
產業結構調整、基建投資導向與主體上發生了重大改變。基建通常是政府傳統投資項目，而園區基礎設施、產業地產的投資一般通過市場化途徑解決。 "新基建"引起了地產商、金融機構與產業方的關注。無論是疫情后作為國家提振經濟的一個國家戰略，還是作為地產轉型的政策指引，新基建已引起了各方的注意，如何通過新基礎尋找產業地產的突破口。大家可關注此方面的投資機會。
--《關于促進國家高新技術產業開發區高質量發展的若干意見》
2020年7月17日國務院頒布了《關于促進國家高新技術產業開發區高質量發展的若干意見》，對我國169家高新區的功能定義和產業創新進行了總體指導，在產業發展、成果轉化、產城融合、地產開發等一系列領域的支持力度都達到了一個新的高度。產業創新需要城市生活配套、政策與資金支持、組織機構調整。這些理念在過往的政策里有所體現，此次新政依舊存在，諸如關于高新區開發主體上市事宜，與去年政策允許經開區主體上市的規定相同。關于人才流動方面，對于創新人員年齡超過65歲的規定，政策里亦有體現。產業物業必然會隨著產業及人口的釋放而產生。
除以上三個大的國家層面的政策外，國家部委專項、自貿區、示范區等相關政策也在陸續發布，通過政策層層疊加，對于土地、基礎設施、產業發展形成一種強勢的政策推動力，激活資金與盤活資土地，以啟動國家內需，政策支持力度是前所未有的。
(二)市場開發層面，投資熱情不減
商辦和產業物業投資差異很大，北京商辦物業投資目前已趨近飽和，北京四五環區域內是商辦，五環區域以外是產業園。商辦物業的投資具有金融工具的特點，但產業物業非融資工具，亦非對沖資產貶值的措施，產業物業為產業發展的重要載體。因政策層面的原因，北京不允許再有產業物業，北京工業用地市場非常蕭條。亦莊和大興的工業用地售價格100萬元/畝，而順義產業目前雖相對弱于以上兩區，但工業用地售價300萬元/畝。雖然土地價格不高，因苛刻的工業用地銷售政策，北京市場非常蕭條。但是在珠三角、成渝、長三角區域，尤其珠三角、長三角區域目前的工業用地市場表現活躍。長三角地區的工業用地售價20-30萬元/畝，僅為北京的1/5。長三角地區的政府摒棄了傳統的土地財政政策，但對土地的產值稅收有要求，比如杭州，要求一畝地稅收與產值達到一兩千萬元。純工業用地價格更低，甚至每畝土地價格低至十幾萬元。當地政府可委托第三方機構招商，此方面的支持力度較大。近日，天津已經徹底放開了工業用地銷售禁令，但北京政策未變化。天津放開工業用地銷售禁令，下一步，北京產業會轉移、外溢，伴隨著新一輪投資商的投資轉型。
另外一個需要考慮的問題是，地方政府對產城融合是如何理解的。目前政府會主動提供配套設施及服務，但不包括一線和省會級城市。由于政府的實際財政壓力和經濟不景氣，對于準一線、二線以下城市的產城融合模式政府會主動配合。因為天津工業用地放開銷售限制的刺激，其它地方又出現了利用工業用地勾住宅用地的現象。此領域投資層面的機會更多一些，尤其需關注深圳城市更新政策等。深圳政府允許投資商、開發商、產業方與村級別的政府直接對接，相關產業運作成功后，政府的招商補貼再行發放。深圳政府的政策力度、產城融合模式、城市更新的政策會刺激社會投資、產業導入，促進城市功能改變。
以往金融機構對于產業園區投資不感興趣，今年部分金融機構主動尋找項目，回報率達到7%以上，金融機構開始關注產業物業中持有型物業的領域的投資。
(三)物業用戶層面，選擇日趨多樣
生態化辦公趨勢明顯，奧森公園總共13棟別墅，中科產城目前負責此項目的招商運營，租金不低，其不次于國貿地區的辦公樓宇。從寫字樓里出來一部分客群，更看重低密度、花園辦公。疫情后商戶對于辦公品質的追求，類似當年非典后大家往郊區買住宅、辦公。現象也許是暫時的，疫情過后情況還會變化，畢竟低密度辦公通常都在城鄉結合部。
物業使用效率需要提升，商辦把樓層空間用到極致，人多便會減少使用面積，但是員工可以分時使用。比如，有公司把辦公室搭成帳篷，員工在辦公室休息，不用通勤。可見，商戶對于租金比較敏感，利用效率可以對沖高租金。
客戶向郊區化延伸。比如，寫字樓客戶因為成本原因向郊區產業園遷移。上海部分客戶直接移到郊區辦工。農業綜合體環境良好，可把綜合體改成眾創空間、商務辦公，環境良好，但通勤時間較長。客戶現在基于成本、品質等因素考慮，選擇的辦公物業也越來越多元化。
來源：房訊網
