“這場全球性的災難，影響是全要素、全生態和全鏈條的，最近，北京疫情又有反復，影響的‘長尾效應’還在繼續。”對于未來，當代置業執行董事兼總裁張鵬并不諱言他的擔憂。
在他看來，疫情對全產業鏈都造成了較大沖擊，土地供應側，土拍延期或出讓暫停而出現斷層；生產供給側，商品房的持續開發和上市無法保障；市場消費側，銷售周期紊亂導致最嚴重的時候，購房的消費行為幾近暫停；企業經營側，現金回款受阻而運轉降速。但他也堅信，當代置業經歷20年的發展，已經形成了足夠的韌性，去應對短期的不可預知風險。
中國房地產報：你對房地產市場下半年的信心如何？你認為對于房地產企業來說，下半年面臨的最大挑戰是什么？
張鵬：關于房地產接下來的趨勢，總結起來就是短期很艱辛，中期樹信心，長期看創新。具體說，第一，短期有艱辛。疫情對房地產生態系統短期沖擊較大，在土地供應、項目供應、市場消費信心、企業經營等都面臨著較大的壓力，短期發展較為艱辛。第二，中期樹信心。本次疫情對房地產行業的沖擊是有限的，從時間維度看更多影響短期市場；從空間維度來看影響更多集中在湖北等疫情較為嚴重的區域。目前房地產行業依然是經濟的壓艙石和穩定器，相信隨著疫情的結束以及適度寬松政策的釋放，房地產行業中長期依然會平穩發展。目前看，很多地方已經出臺了相應的應對措施，來推動房地產行業企穩發展，回歸常態。我們相信只要是戰略明確、模式清晰、經營穩健的企業，特別是具備差異化核心競爭力的企業，自身抗風險能力更強，在市場逐漸恢復之后也勢必將更加快速的恢復，穩健的發展。第三，長期看創新。本次疫情勢必會催生出一系列新的創新機遇，在“房住不炒”和“三穩”基調下，在行業集中度持續提高、增量市場向存量轉變等趨勢下，我覺得在數字化創新、產品、商業模式等維度的創新可能需要整個行業去深度思考，創新才是發展的可持續生命力。
下半年最大的挑戰是受疫情影響下的回款不足導致全年業績目標受損，再加上行業融資環境的不穩定因素，可能會催生行業進一步洗牌。但對當代而言，這次危機卻可能是機遇，經歷此次疫情后，客戶一定會更加注重建筑和社區的舒適健康和安全防疫，未來綠色健康建筑和綠色健康社區必將受到客戶青睞。
中國房地產報：今年疫情給所有行業都帶來了沖擊，當代置業在銷售和拿地方面是否有調整？
張鵬：此次疫情沖擊將覆蓋全行業絕大多數企業。疫情之初，需求受抑、復工延期、線下售樓處關閉等因素疊加，整個行業的銷售受到了一定程度影響，出現了一定程度的下滑，但是這種影響是暫時的、有限的、可控的，具體原因體現在四個方面。第一，疫情影響具有時空的局限性；第二，扶持政策頻出有效加速了市場回暖；第三，企業線上線下聯動創新營銷及時對沖了疫情影響；第四，綠色健康產品更受客戶青睞，成為新的剛需，將迎來發展契機。
在銷售目標設置方面，年初整個行業的銷售受疫情和客戶需求延遲的影響，會有小幅回落，但公司及時采取了多重措施如調整推盤節奏、強化線上線下互動、創新營銷手法等措施對沖影響。隨著各地政策的出臺以及市場信心的逐步恢復，銷售狀況恢復明顯，我們有信心，所以全年銷售目標不會受影響。
在拿地策略方面，我們將繼續圍繞著長三角城市群、粵港澳大灣區、京津冀城市群、長江中游城市群、成渝城市群等五大城市群，以及西安、太原、重慶、合肥、武漢、長沙、青島、成都等具有投資潛力的二線城市進行布局，保持既有布局城市的深耕，并機會性進入經濟和房地產市場基本面好、人口基數大、產業發展有潛力的城市。
今年的拿地計劃預計在600億元貨值左右，具體看市場實際情況進行安排。根據疫情的影響情況，我們對疫情影響嚴重的區域，比如湖北省，拿地計劃會適當調減，其他受疫情影響不明顯的大灣區、華東城市群，以及當代置業深耕的城市，預計會有適當增加。
中國房地產報：對于完成今年的銷售目標是否感到有壓力？
張鵬：企業的韌性是穿越周期的關鍵，此次疫情，企業的韌性的意義就在于充分利用下半年的策略組合和時空騰挪，把上半年失去的業績補上來，保證全年的目標不動搖。今年我們的核心工作就是聚焦穩健的現金流和強化差異化的產品力，保證全年業績的如期完成。
在投資方面，堅持聚焦都市圈和核心一二線城市，機會進入三四線城市，拿好地，拿快地，產業協同獲地、招拍掛、收并購、股權投資、小股操盤等多種形式齊頭并進，加速擴大公司土儲規模。
在操盤方面，我們針對不同的項目資質，確保項目又好又快推進，樁基開工、大區開工、出正負零、結構封頂、竣工備案、交付入伙等按照結點完成。在營銷方面，加強線上體驗中心，出臺新的營銷策略等，為疫情恢復后銷售的回暖奠定了基礎，目前正在逐步轉化為來客量和成交量。在管理方面，進一步優化標準化流程與運營。
中國房地產報：你認為今年房企的融資環境如何？由于全球疫情影響，海外發債也受影響，當代置業未來會從哪些方面拓寬融資渠道？
張鵬：我們認為，今年兩會提出“靈活適度”，是在之前“松緊適度”的基礎之上的進階，強調了靈活化、個性化、定制化貨幣政策的重要價值，一方面是貨幣手段的多元化釋放，另一方面是針對不同行業、不同區域的定制化釋放。這是在當前這種經貿形勢不穩定的情況下的創新之舉，有利于充分利用貨幣杠桿，有效發揮經濟建設和社會發展有形之手的價值。
值得說明的是，此次政府報告特意提出創新直達實體經濟的貨幣政策工具，是對前期政策的一個“補丁”，避免過多資金流向“房地產”等領域，喪失對實體經濟的有效扶持，從而推高熱點城市房價。6月18日召開的陸家嘴論壇，釋放出了很多最新的政策風向，其中特別強調了要積極探索金融、科技和產業良性循環與三角互動方面進行新探索，引領未來策發展。我們預計，未來的資金監管將基本維持目前水平，準入門檻和資金發放機制將趨完善，房地產的資金政策將繼續平穩推進，適度偏緊的主基調并未發生實質性改變。
對于當代置業而言，主要在以下方面做了大量的工作。首先，打通融資的經脈。搭建多層次、全方位、立體化的融資體系，信貸、境內外債券、信托、股權、夾層融資、資產證券化、供應鏈融資、銷售回款等能融盡融。第二，優化資金規劃。要立足長期發展，通盤資金配置，杜絕出現三個錯配——資本錯配、資源錯配、資產錯配。第三，保持安全裕度。融資規模、融資成本的控制要量力而行，行情好、擴張規模的階段適當提高杠桿，而市場下行、穩健經營時期要降低負債，核心在于把握現金流、利潤率、負債率鐵三角平衡。
2020年，公司先后成功發行了兩筆綠色優先票據，利率較2019年同期大幅下降，也表明了市場投資者對公司穩健的財務情況及綠色科技發展前景持續看好。我們相信，公司的融資環境和融資能力將持續改善和提升。
來源：中國房地產報
編輯：wangdc
