2020年8月11日高和資本合伙人蘇鑫先生在易居克爾瑞主辦的“第四屆地心引力峰會”上做了《科技推動城市更新》的主題演講。
以下是演講內容：
大家好！首先請允許我介紹一下高和資本。我們有兩個數字：420億和240億，420億是高和資本在商業地產領域的總投資規模，240億是高和資本發行不動產資產證券化產品的規模。很多人以為高和資本只是地產基金，我認為高和資本是一個城市更新的從業者，從它創立的第一天起，就在城市更新這個大的賽道里耕耘，基金只是一個金融工具。
為什么高和資本現在要成立國內第一支地產科技基金？因為我們相信地產科技未來一定能對城市更新產生巨大的推動作用。為什么現在做，而不是幾年前做？第一是技術的成熟，第二是金融的推動。以前我們沒有5G，沒有物聯網。另外，公募REITS的細則已經出臺，雖然目前還沒有涉及商辦物業，但通過現金流來估算商辦物業的價值，已經成為重要的衡量標準。假設一個樓宇通過科技節能一年節省了50萬元，而證券化定價時的估值會提升約20倍，是1千萬元的增值，所以地產科技會被越來越多的行業人士所重視。
現在整個市場到底發生了什么樣的變化？有人概括當今時代是“烏卡時代”——VUCA（V——Volatility易變性；U——Uncertainty不確定性；C——Complexity復雜性；A——Ambiguity模糊性），疫情即使結束了但時代還是如此。
把這個理念再放大到城市發展的角度來理解，我借用廈門大學趙燕菁教授的觀點，以前城市的增長是1.0版——資本型增長，通過賣地獲得城市發展的資本；未來城市的增長將變成2.0版——資管型增長，就是把城市作為一個大的資產來運營管理，使之增加現金流和稅收。1.0版就是“花錢”模式，2.0版就是“掙錢”模式�？匆粋�城市未來的發展，就要看它轉型做得好不好，而轉型做得好不好，就要看它的城市更新做得好不好，而城市更新做得好不好，就要看它的每一個樓宇更新做得好不好，而樓宇的城市更新的本質就是要增加現金流。
城市在增長轉型過程中，是什么力量推動它升級到2.0呢？這個力量就是科技。下面分享兩個案例：一個是新辦公，一個是新商業。
新辦公案例——融中心，第一個數字樓宇。新辦公有三個趨勢，第一個趨勢就是產業導向，第二趨勢是合作導向，第三趨勢是創新導向。新辦公的本質就是把辦公空間看成一個能夠創造GMV（成交總額）的空間。需要和移動辦公、分布辦公結合，還要提供共享空間、精裝辦公。高和資本去年底投資了位于北京三元橋附近的愛琴海購物中心，10萬平米，即將把它改造成一個新辦公項目，更名為“融中心”。
我們怎么更新它呢？我們首先把辦公的場景分拆，看它需要滿足人群的哪些需求。主要有六種需求：工作、商務、社交、生活方式、學習成長和健康。我們在空間中設置了不同的場景去滿足這六種需求。比如新辦公空間里有：商務交流的咖啡廳、創新交流的酒吧、學習成長場景的書吧，還有共享大堂、共享會議室等。
我們怎么衡量更新后的資產管理表現及了解樓宇的運營情況呢？我們使用了兩套系統。一套資產管理和投資分析的軟件系統，它可以全流程動態預測樓宇更新后的收入對物業價值和投資回報的影響。有了這套系統，我們就可以直觀地評估出最佳的更新改造方案。比如把大堂放在一層好，還是二層好（這次我們把大堂放在了二層）；比如選擇哪種租戶組合，會對資產價值和投資回報產生更好的影響。
此外還有一套系統是運營管理系統，包含物業管理、租約管理、財務管理等六大子系統，這樣我們就把一個實體樓宇同時實現了“數字化孿生”。當投資這個項目的城市更新基金需要退出時，就可以清晰地告訴投資機構這個樓宇未來的價值。這套運營管理系統的搭建需要三個層面，底層是基于物聯網的感知系統；中間層需要打通樓宇管理的各個子系統，形成一個數據中臺；上層是基于中臺提供的數據，進行各種智慧化應用。
新商業案例——大悅春風里，第一個“智慧MALL”。高和資本與中糧大悅城合作在北京的大興區收購了一個購物中心，更名為“大悅春風里”，準備將其打造成“智慧MALL”。其中將使用大悅城已經摸索了六年時間的“悅云系統”。
這個系統能智能化整合商場的各個子系統，既tob也toC。以下我舉三個場景的例子。第一個tob場景，服務于租戶，它會整合商場里各個商家的會員系統，變成購物中心統一的會員系統。一個會員通過人臉識別技術走進星巴克，星巴克的服務員手上的手環就會顯示該顧客的特點，是經濟消費型，還是奢侈消費型，還會顯示推薦給她什么產品和采用什么話術。
第二個tob+toC場景，真正能做到積分兌換成“錢”。傳統會員積分系統很難統一換算各個商家的消費積分，比如如何換算星巴克的100個積分和俏江南的100個積分�！皭傇葡到y”通過多年的數據積累的經驗，已經摸索出了一套積分算法。顧客無論在哪個商家消費，都會得到購物中心統一的積分，未來用這個積分可直接消費。
第三個toC場景，即疫情后大家都關注的購物中心如何做到線上與線下的結合？現在這個系統可以根據顧客的年齡、使用新媒體的習慣等數據，實現“千人千面”的廣告。此外通過助理商家的線上能力，實現其私域流量的轉化�！皭傇葡到y”已經迭代更新了六年時間，希望能助力“大悅春風里”成為中國第一個“智慧MALL”。
以上，就是給大家分享的地產科技在城市更新中的應用，而地產科技的應用最終是為了促進資產管理中的現金流的提升。謝謝大家！
來源：高和資本
編輯：wangdc
