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陳嘯天:房地產短期限價保量,長期有形無實
http://www.xyjnpx.cn房訊網2020-8-20 10:24:46
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[提要]房地產未來8字:短期限價保量,長期有形無實。

  陳嘯天:每年億翰都會對整個行業發布新一年度的觀點。2020年的主題叫“行業向心,資源為錨”!先講一下行業大背景!

  part1  不確定背景下,哪些是確定的?

  今年講行業的觀點,蠻難的!

  之前我還跟一些經濟學家交流說你們到底怎么看,當時中美和疫情到底會走向何方,對我們到底會有什么樣的沖擊,經濟學家跟我說真不知道,他也不知道美國接下來還會有什么動作,我們又該怎么應動!

  所以如果這樣的話,那我們就往下一層考慮。

  到外面的變量振蕩的過程當中,我們考慮這個變量不管動還是不動,我們這個行業一定會出現的趨勢或者苗頭是什么?

  事實上,不確定大環境下,我們發現行業展望確定性是顯性的。

  1,各行各業40年來備受沖擊最大是2020年

  這一年多我們全國各行各業我們受到的沖擊都很大,應該說是在40多年來沖擊最大的。

  為什么這樣?其根底原因還是在于中美關系巨大的振蕩,而疫情只是突發。

  事實上,過往40年,因為中美關系的穩定,所以我們整個國家的發展就像一艘大船,在順風順水的大趨勢下一路往前走,我們的經濟一路上行,GDP一路上行,房地產行業也是發展的非常順利,這是個大背景。

  今天最大的背景在于中美關系出現了巨大的振蕩,我們這個船也跟著天天上下起伏。在這個船里面的各行各業不可避免的受到沖擊。

  也這是在這個背景下,為什么過去這一年多科創板大家感覺好像還行。核心是因為中美這個關系。

  客觀來說房地產行業其實已經被國家有個非常清晰的明確定位,因為中美關系、疫情我們國家更下定決心這個行業就應該這樣,這我稱之為在大環境不確定。

  其實房地產行業在過去這幾年我們就一直是面臨這樣一個相對穩定的角色定位,或者說相對穩定行業站位的標簽。

  這樣的大背景下,各行各業其實都是在做什么呢?

  剛才我舉了一個形象的例子當底層不再是順風順水,那這個船也必然是上下浮動,當你在這個船上怎么保持安全,比較好的辦法就是要握住一個相對固定的東西。

  房地產行業也是,在過去這一段時間里面我們也在想行業的錨在什么地方?

  最終我們定義大的背景下,國家的向心化趨勢非常的明顯,我們的國家環境不確定在加劇,中美也好、新冠也好,目前很多國家都有去中國化的勢頭在蔓延,但是另一方面我們也發現,國家的凝聚力,國家對自己的道路自信在加強。

  因為我們去年是70周年今年是我們國家對全世界有交代的小康之年,明年是一百周年,這樣的特殊政治年份里面我們遭遇了中美這樣的挑戰,遭遇了疫情的沖擊,到今天為止我相信全國來講,我們更應該進一步對道路自信、制度自信,我稱為國家的向心趨勢在加強。

  2,國家未來靠科技和產業,地產扮演經濟穩定器

  我們也相信,房地產現在也是向心的趨勢非常的明顯。

  比如說我們去年講過我們從之前經濟的助推器,現在房地產進一步非常明顯的就是一個穩定器,同時也是產業的載體,這個國家我們最重要靠科技和產業,房地產是不可能。

  所以當下我們對房地產從業者并不要有過高的奢求,說我們房地產規劃還要進一步的突破,不要有這種奢求,我們當年需要房地產作為經濟的助推器,通過房地產的拉動我們帶動各行各業的發展,今天房地產更多的還是要成為一個穩定器。

  從國家的角度來看,我們房地產業都會覺得一個百億的企業在房地產行業不大,屬于小型企業,但是百億級的你放在整個中國經濟里都是一個大企業。

  所以很自然的,我們換位思考,從國家的角度他會想到未來的產業怎么辦,你們房企這么多怎么幫我一起,所以我稱之為今天任何外部環境的振蕩,我們房地產行業相對穩定,因為在大政策之前房地產定位相對比較清晰,只不過今天國家進一步堅持而已,我這里稱為進一步成為經濟的穩定器和行業的載體。

  3,房地產未來8字:短期限價保量,長期有形無實

  房地產要找到他的錨!

  這個錨我稱之為不管外面怎么動,其實最不會變的就是政府以及政府的需求,房地產行業要想找到它的錨,就應該根據政府的訴求去尋找這個錨。

  對此,有兩個邏輯,其實就是八個字:短期邏輯就是限價保量,長期是有形無實!

  第一,短期限價保量怎么講?

  保量是目的,限價是手段,而且限價是相對限價,有保量我們才可以實現就業,才可以推動城鎮化的發展,拉動上下游,緩解地方的財政壓力等等這一系列都是通過房地產的量可以解決的,不是完全解決,至少部分可以解決,這是我稱之為保量是目的。

  當下房地產行業形成去年16萬億的量,他是慢慢慢慢堆起來的,叫他下,也是慢慢慢慢下,用時間來解決,而不是一夜之間全部打趴下了。

  保量一定是我們最核心的。

  也可以稱之為從中央政府到地方政府到房地產業到老百姓我們所能夠達到的基礎就是限價保量。

  第二,中長期邏輯是有形無實。

  為什么這么說?因為我們當下政府對房地產其實有兩個動作一直在做

  第一個動作就是短期里面我們需要量的過度,短期16萬億不可能直接打到10萬億以下,但是長期慢慢慢慢通過時間讓產業鏈下滑到13、12、11億,這個我相信大家是能夠接受的。但是基本上這個規模的量不能從一億到千萬這不行,所以有形是房地產成交的這個規模。

  我相信對國家來說,房企你維持你的規模,但你仍然可以幫我解決很多問題,尤其是城市化的發展沒有房地產的推動不可能這么快,地方的財政所形成的依賴是歷史性的,也不可能那么快解決。

  有形我稱之為是讓房產規模不斷的維持!

  但是無實——就是每一次都是地價上行,房價下行,我們房地產行業硬生生把一塊利潤切走了,但是你的利潤我可以仍然切走,你能帶動上下游的發展,你仍然在做貢獻,我可以投放到一些重大的工程上,所以我們的長期的邏輯是有形無實。

  part 2  房企的錨在哪里?

  在行業的錨找到了之后,我們再來說企業的錨。

  在企業的錨里面我們做了一個設計,把整個過去發展的歷史,從當下往前推再往后推,我們稱之為三個十年。

  2000年-2010,2010-2020,2020-2030。

  中美因素是最大的外部沖擊的變量。

  從房地產行業而言我們需要疊加,外部的變量加上行業自身的成熟我們再叫做拆解,中美的摩擦有點像新冷戰,我們的行業從起步到野蠻的生長到今天是一個高位,我們拆分三個十年。

  1,2000年-2010年:普遍性超級機遇

  整個行業是普遍性機會。

  遍地都是機會,只要你是在做開發,只要你在這個行業里你想不賺錢都難。

  這個時候機會是普遍的,企業做的事情就是錨定需求就可以了。

  2,2010-2020年變了,結構性機遇

  尤其是當年次貸危機的后遺癥,尤其是2017年特朗普正式成為美國的總統頒布了一些政策對我們的一些沖擊,反過來對我們房地產產生了一些影響,這個波段大家會發現過去的十年房地產行業是結構性機會。

  在結構性的機會里面大家會發現我們的企業錨定的是周期。

  因為在結構性機會下面不是閉著眼也能賺錢,有可能今天在這可以賺錢,明天再這不能賺錢,后天可以再回來可能賺錢。

  3,2020年到2030年,耦合性機遇

  這不是行業的問題,而是企業對你自身的能力或者說行業你對自身的定位有了新的挑戰。

  行業不再是單邊的說這個行業我們要尋找自己行業的利益最大化,很明顯的你這個行業需要關注國家的訴求,國家對你這個行業產生了很多的關聯性的要求都會有,耦合性產生自然的就是企業怎么辦,企業向資源去錨定,這個資源一樣是政府資源,所以這三種錨定意味著是一個進化。

  在這個過程當中我們會清晰的看到企業的三個錨定發展的過程里面,其實延伸到行業再回歸到一個雙邊市場,大量的行業從業者認為房地產就是蓋房子賣房子,其實不是,蓋房子賣房子只是你的一部分,你會發現當下還要想著政府要什么,實際上是行業在回歸雙邊市場。

  企業的三輪錨定其實是行業進化。

  行業進化里面就是企業的競爭,根據不同的企業在不同階段的城市,不同規模化、訴求的企業才會產生對競爭不同的定義和需求。

  當下企業有兩個常見的經營困局。

  第一個內耗過度

  內耗的概念就是一家企業的慣性按照一個模式往前發展的時候,他已經很難自我突破了,他內部的各個板塊,各個模塊處于一個內耗,他不再是一個具有沖擊性的張力再往前沖。

  第二,平衡性不足

  的確房地產好多企業都出現這個問題,就是在我們看到一批華南的企業,比如說我在華南有舊改,我鎖定了幾十個村,但是我們唯一擔心的就是這么多的舊改什么時候才會上市供應呢,不知道,因為舊改城市更新永遠是不可控的,如果全是舊改就意味著你永遠不知道你能賣多少,作為上市公司來說是不應該的。

  所以我們好多企業就跑到華東去要規模,因為華南跟華東我們定義完全是兩個不同的市場特點。

  華南是資源導向型的區域,因為這邊的項目一旦拿了,可能過五到八年才能取得,但是每出來它的利潤是超高的。

  華東是一個市場化的,也就是說只要你愿意賣,你就能賣得掉。所以當華南的企業跑到華東開始大量的搶地的時候我們會發現他的經營模型已經變成了短期和中長期的結合,短期需要先選一塊,反正有這么多的城市舊改,總有那么幾個,今年出來兩個,明年出來兩個,每出來一個兩個當年的利潤就保住了,華東一旦形勢不妙我們就打折。

  當我們這個模型的企業開始出現的時候,我們其他的企業應該怎么辦,這是非常典型的短期和中長期平衡。

  我們房企真的是要騰出精力考慮中長期的問題,這就是平衡性不足。

  part3  房企進入“三階”并存發展階段

  接下來可能有三階進化,我們定義為低階、中階、高階。

  今天大家知道我們在中國作為房地產企業,因為我們的城市大,縱深很寬。

  低階就是前十年大家競爭的邏輯,我是解決當地消費者有和無的問題,有沒有買房,然后在過去十年里面客觀來說是解決大和小的問題,之前你是個小戶型,現在換個大戶型。但是到了現在再往后走,我們需要解決品質高和低的問題。

  同樣是錨定周期,在過去十年里面我們界定周期都是講可控性、可計算的確定性的周期,確定性的周期比如說上海漲完了,旁邊一定會漲,這是可確定性。

  但是今年大家會發現,我們這個周期存在一些不確定性的東西,比如說特朗普會不會再出一個動作,我們可能又挨一棍子,這會對我們房地產帶來什么影響?不知道,這些都會出現。

  所以我稱之為我們未來企業和企業的競爭會有低階、中階和高階的競爭。

  我們中國很大,我們仍然還有好多小一點的城市,有很多內地一點的城市,有很多后發的城市,你只有做低階的模型就可以了,你不需要考慮太多。

  但我們也有一批城市你可能需要解決這個城市里面它的需求是小和大,同樣這里面周期也逐漸是可確定的,因為外部再怎么變可能對這個區域影響不大,外面再怎么風吹浪打,在船里面的人是感覺不到的。

  如果說是高階的,在有些市場化很強的,容易受外部市場沖擊比較大的,我們就進入以資源錨定為主導的問題。

  即便是現在我們還是要解決瓶子的高和低,我們看到確定性的周期還要看到不確定的周期我們怎么防。

  同樣我有一百塊錢,以往大的周期是明朗的,我敢投85%,今天我只敢投70%,我留一些防風險,不確定的周期我不可控,另外最重要的一點房地產行業到了今天,好的地越來越好,延伸的邏輯就是資源怎么獲取。

  所以企業的三階進化不是說我們一定都在高階,而是說在不同的區域有不同的競爭路線和邏輯,只不過當企業規模越來越大,我們所面臨的都是一線最前沿的,我們一定都是在高階上競爭。

  所以想跟大家講我們可以分為低階、中階、高階,但是多階競爭一直都存在:

  第一企業的成長階段不一樣,第二個區域市場部平衡,不同的區域還是有不同的機會。所以我不是說大家一定要在最高階競爭,而是三階段并行。

  part4  未來要錨定確定性需求

  未來房企要錨定確定性需求。

  第一:需求兩極趨勢非常明顯

  企業需要上下兼顧,我們會發現好多小一點的城市來電來訪的很多,消費者對總價的控制越來越明顯,因為購買力不足了,經濟沉壓,另一方面我們會發現貨幣繁榮下的回暖,核心城市中高端物業銷售火爆。

  為什么大家對總價控制要求越來越高?經濟壓力、就業、薪酬、收入壓力很大,所以這就出來了。所以對企業來說你的產品線不是單一的,必須要兼顧。

  第二:區域價值再平衡

  當下沒有3+X,只有2+X,就是長三角和珠三角,長三角是市場化的,市場導向,珠三角是飽暖融合,是資源導向。

  為什么長三角房企跑到珠三角搞不定?太不適應了。

  為什么河南房地產競爭會越來越激烈?

  我認為有三重壓力。

  第一重環渤海那一邊到北京已經不再成為一級,北京開個兩會封一陣子,兩會結束疫情又封一陣子,大家不去就往南面,這些年我們從東往西,東部的市場往內地推的時候,一定往河南、安徽一帶推進。

  我們長三角的企業一個一個做大了,他也一定會從南向北運行,我們河南的企業會看到這個市場越來越火了,但是我們的壓力也越來越大了,這也是變量疊加的必然的結果。

  所以說后發市場一定會導致下沉的機遇,深耕的三四線不比機會型一二線差。

  往下沉并不差,中國的不平衡性大家很清楚,另一方面山東河南安徽這些區域它的市場會有巨大的機會。

  第三:積極應對突發的變量

  我們看到很多企業現在都搞宏觀的研究院,這個我就不多說了。

  短期的價格傳導機制仍然在,這一輪為什么全國都會調控,可能的因素就是來自于華南那邊。

  房價去年很多項目都漲到30%,漲這么高壓力很大,它漲上來也是一個現實,他漲完之后華東后面也跟著漲,為什么前一陣子上海華東都在漲,就是從區域的角度是個資本的邏輯。

  錨定確定性的資源,機會越來越多。

  前十年錨定需求;

  過去十年錨定周期;

  現在錨定確定性資源。

  融創過去幾年收并購,對融創帶來巨大收益,這一輪湖北疫情在結束第二天,孫總飛武漢,當下不管外部環境怎么變,最不變是政府和政府的需求!既然政府在當下面臨巨大壓力,孫總從政府角度看看,能夠幫助政府,同樣促進企業發展的機會。圍繞著政府端挖掘新的資源,因為資源都在政府手里!

  錨定需求,不同層次對需求有不同的打法,當企業到一個階段,如果面臨的都是和你直接競爭最一線的,你必須錨定資源去發展。

  小結

  當下對國家來說,就是行業向心,資源為錨,企業需要以資源去錨定,這只是億翰一家之見,供大家參考,謝謝!

  來源:億翰智庫

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