9月11日，在第十二屆中國產業園商務區發展論壇上，高和資本投資管理部執行董事馮巍分享了高和對生物醫藥產業園區的思考和實踐。
高和資本是商業地產私募股權基金，主要投資一線城市和1.5線城市核心區的商業不動產。在商務產業園的細分賽道上，高和已經關注了兩三年，除了高和背后有藥企股東的原因外，馮巍解釋，還有一個機遇是北京的城市疏解，一方面，核心區的企業向外圍疏解，例如研發類企業從中關村核心區向望京、上地擴散趨勢明顯；另一方面，外圍產業園里一些低端生產制造型企業向周圍城市轉移，例如大興、亦莊、順義有大量此類空間騰出。
在城市更新背景下，對這一資產類別，高和會延續此前的投資并購、資產證券化和產業創新投資的業務邏輯。
具體到產業創新環節，主要是指在特定空間內，植入匹配的業態以及相應的運營，在醫藥產業園細分市場，高和希望導入醫療器械、生物醫藥這類新的高精尖行業。
高和希望為此構筑三個橋梁：首先是產業與物業之間的橋梁；其次是資本與資產之間的橋梁，馮巍解釋，高品質的業態孵化至少需要三年，這就要求資金的期限至少3年以上，需要私募基金介入成為資本與資產之間的橋梁；第三，要做金融資本與產業資本間的橋梁。高和在做的醫藥產業鏈投資，本質是把金融資本導入到醫藥產業，變為產業資本，做園區、做孵化，為實業服務。
在這個領域的實踐中，馮巍介紹，高和在上海的一個產業園ATLATL創新研發中心是代表，該產業園位于上海張江高科技園區，創始人是哈佛大學醫學院博士朱鵬程，高和于2017年收購，園區2.6萬平方米，有標準寫字樓、聯合辦公和實驗室。
馮巍認為，在經歷了疫情、上海市租賃市場大幅下滑后逆勢招商，該園區目前能夠實現70%的出租率實屬難得。
園區的特色是它的一個核心實驗室——飛鏢加速器（ATLATL），它在生物醫藥行業的硬件層面、業務推廣、報審等環節都能提供專業化服務，是所謂“敏捷辦公”在生物醫藥行業的應用。
“我們園區的寫字樓，可以比旁邊的寫字樓高出50%”，馮巍認為這是ATLATL平臺價值外溢效應帶來的租金溢價。
對京滬兩地的生物醫藥產業園，馮巍做過比較研究，兩地各有優勢和缺環，北京的生物醫藥強調基礎性科研，科研院所和科研機構聚集了最多的醫療人才，還有一些相關要素，比如說臨床資源，一個新藥出來需要做一二三期臨床試驗，沒有足夠多病人做不了，北京具備數量龐大的三甲醫院和基礎設施，科研能力最強。而其缺環是科研與產業脫節、投資與稅收脫節；
上海的優勢是跨國企業多，他們的下游匯集了很多小型科研單位，CMO（合同生產組織，提供生產研發服務）、CRO（合同研究組織，提供藥品臨床試驗及注冊申報技術服務），產業鏈完整、先進。但上海的缺環是不像北京具備原發性科研優勢。
在北京做生物醫藥產業，高和資本歸納了三個主要區域，分別是昌平生命科學園、亦莊生物醫藥園、大興生物醫藥基地，因為有政策空間，比如排放、環評指標。
具體到生物醫藥企業的選址，馮巍介紹，特點跟標準辦公完全相反。比如對建筑空間的需求，甲級寫字樓追求的小進深、好采光，做研發的生物醫藥企業邏輯則完全相反，需要大平層，甚至有些不需要采光，因為一些特殊的工藝和環節要把窗戶堵住、密封住，需要有“三大”，大平層、大層高、大荷載。
來源：經濟觀察網
編輯：wangdc
