房訊網訊 2020年9月11日，第十二屆中國產業園商務區發展論壇暨第十六屆中國商業地產投資專業展覽會在北京富力萬麗酒店舉辦，主題為：新商辦、新園區、新文旅，聚焦疫情后商辦地產的敏捷辦公、城市更新、新基建、產城運營，探索"雙循環"新發展格局下樓宇經濟與園區經濟的創新發展路徑。
來自300家開發商和運營商、渠道商，以及上市公司、金融機構、投資機構、物業管理、代理經紀、門窗幕墻、建材企業等地產界、金融界、學術界及互聯網專家、政商學屆精英及新聞媒體超過1500位嘉賓出席，齊聚北京共襄盛舉。
優客工場創始人毛大慶帶來精彩演講，主題為"工作文化的變遷與敏捷辦公的多維度戰略衍生路徑"，與現場嘉賓分享了商業辦公的發展歷程與市場趨勢，并重點就敏捷辦公的增長空間進行解讀。他表示，疫情下人們對辦公智能化和生態化的需求為敏捷辦公的快速發展提供了更好的契機，巨大的市場機會下，敏捷辦公在做好空間運營服務的同時，延伸出更多的價值增長空間，包括產業鏈條化、數據資產化、運營輕量化、功能多元化、收益復合化等。
以下是毛大慶演講實錄：
毛大慶：感謝房訊網和全聯房地產商會，今天下午這個主題也很契合我們現在在做的事情，所以下午利用一段時間給大家分享一下我們最近關于新商辦和以企業推進的辦公趨勢變化，以及關于樓宇管理、關于辦公和工作場景變化的一些思考。
關于優客工場，我們這幾年經歷了從聯合辦公、共享辦公、敏捷辦公到辦公服務平臺的建設，在公司的整個發展中，我們給自己設立了兩個比較清晰的愿景：致力于成為中國領先的敏捷辦公連鎖服務商和企業聚合價值平臺，致力于成為中國辦公資產的專業管理者和金融服務商。這里邊有幾個關鍵詞，"敏捷辦公"、"連鎖服務"、"企業價值聚合"、"辦公資產的專業管理者"和"金融服務商"，這五個關鍵詞代表著我們正在向著一個專業化的運營公司在轉變的過程。
商業辦公的市場趨勢回顧
我們在談新商辦新園區新文旅的時候，應該認真思考，它新在何處，為什么會新，跟舊的區別在哪里，是什么要素驅使這個新事物的產生，而這個新事物的生命力到底在哪里。基于這些思考，我寫了一句話，叫"工作文化的變遷"。工作文化的變遷是發生在城市樓宇服務業里面，在越來越移動、越來越彈性的生產方式和生產組合下，到底辦公會在什么樣的新場景下完成呢？這里特別值得去回顧和思考一些趨勢性的東西。
今天我們看世界的辦公樓歷史分析，發現真正成型的大規模集中化作業的辦公室，最早可以追溯的大約是在1860年前后，這個時間開始了第二次的工業革命和技術革命。這個過程產生了一個物種叫公司，當產生了公司以后，在城市的不動產和城市的服務業里面，開始出現了辦公樓，就是用來服務于工作的專業樓宇。在美國，正好處在第二次技術革命的時期，美國開始出現了隔間的辦公室。
1898-1920年，到了第二次技術革命的后期，科技大幅度發展，產生了重大的生產作業的方式的轉型，這時候泰勒在人類歷史上第一個提出辦公室管理理論，這個時候辦公室的文化以及辦公室的科技感明顯強過了第一代的辦公室。
到了1920年到1980年，董事會、有限合伙公司等等這些概念都產生了，社會化作業產生了巨大的分工，就出現了律師樓、會計師樓、分析師、券商等等這些概念，這個時代里對辦公樓的要求急劇提升。所以美國的辦公樓拔地而起，今天我們在紐約看見的大量的、純粹的寫字樓、辦公樓，大約就出現在這個時代。這時候人們開始注意辦公樓等級，開始在辦公室里設立了交流空間、公共空間，設立了前臺與等候區等等，開始注意使用者的舒適感。
1960到1990年代，辦公室的設計開始得到了人們的重視，在90年代的早期，80年代后期，中國開始大量的在一線城市新建寫字樓。
當今社會，人們工作的場景變得越發靈活多樣、越發豐富多彩，人們開始注意到傳統的寫字樓、格子間已經越來越不能夠適應今天移動化強、斜杠性強、彈性強的辦公場景和文化。所以我們說無紙化辦公、無領地辦公、自由職業人、激發創意，并鼓勵互動的辦公設計正在興起，靈活辦公、遠程辦公越來越得到大家的追捧，不同群體共處于相同的空間，疫情以后這個趨勢越發明顯。
市場趨勢下敏捷辦公的必然衍生
近兩年CBRE世邦魏理仕和仲量聯行的各種報告里面都提出了未來辦公場景變化的驅動力和企業要求、需求的變化，對于企業不動產的未來趨勢，仲量聯行提出了十個調研以后的結論：1、員工隊伍多元化，2、空間靈活化的需要越來越凸顯，3、創新文化，4、數字驅動化，5、智能化，6、企業的自適應化，7、技能的前瞻性，8、關注健康，9、社群化，10、人性化。這十項正在驅動著企業不動產的快速變化。
各大權威機構和市場實踐均表明，中國的城市已經累計了大量的不動產，在宏觀政策下，傳統方式的商業運營回報率越來越不可控；市場正在進行各方面的嘗試和創新，尋找那些能夠產生新的業務、投資回報率、資產回報率的運營方案，敏捷辦公是普遍的被寫字樓研究機構公認的越來越有普及性的解決方案。
敏捷辦公可以幫助大量的中小企業，以最高效率、最低成本、最便捷的方式，在城市的好地段能夠落地，幫助異地、跨國、轉型升級和拓展需要的大中型企業，能夠在不同的地區快速落地。
敏捷辦公代表了未來辦公環境的趨勢。新一代的年輕人和新一代的工作者越來越呼喚新的辦公環境，他們越來越不喜歡自己被關在格子間里，他們越來越不喜歡沒有社交、沒有人文、沒有輕松快樂環境的辦公室。我們采訪了一千多個用戶以后，得出了企業的愿望清單，包括辦公室"即插即用"、智能辦公、空間內部靈活性、社交咖啡館、自由環境下可不被打擾的空間、關愛員工健康、互動協作空間、貼心服務等。
從中國辦公生態演變來看，目前中國的中小微和個體工商戶承載了中國將近80%以上的就業人口。這些公司和這些機構會去什么地方工作？他們未來會選擇什么樣的場景去工作？當他們的主力是90和00后的時候，他們會選擇什么樣的商辦去辦公？這些都是我們應該思考的。
從樓宇管理的發展歷程來看，從最早的自動化建筑，到2000年的智能建筑，再到今天大家都在談的認知建筑。建筑開始有了自己的思想，它不只是一個物理的辦公場所和物理空間，它可以進行學習行為，能夠記住用戶的習慣，并獨立采取相應措施，這就會產生新商辦認知下的商辦。
在社區型辦公空間模式里，有一些共性的需要，比如吧臺、茶水間、商店、大堂、借閱區，包括樓梯空間都會變成非常有趣的交互空間。我們也可以看到辦公室的敏捷性，除了體現在智能化、體現在各種智能設備、認知建筑之外，還有多元化的工位及空間類型，它一定具備開放性、靈活性，同時有隱私性。
回歸自然、與水為鄰、靜謐私密，這些都是共享辦公和彈性辦公關注人們心靈感受的時候必須去考慮的問題，人們更多會在意的是當進入一個辦公室的時候，有什么樣的心情和心境，是不是能夠有瑜伽式的心境開始坐在辦公桌前工作。
服務式辦公孕育著大型連鎖hospitality式的產業。我是最早把服務式公寓的概念引入中國的人，當時我們在上海建造了中國第一個標準意義上的服務式公寓。當時有人問服務式公寓到底是公寓還是酒店？我解釋說服務式公寓是新物種，是獨立于酒店而存在的。它適應的是家庭，適應的是那些跨國公司CEO們帶著太太、孩子在中國長期生活，他們不喜歡酒店，但同時他們又喜歡有酒店式的服務，有客房的清理，有酒店的部分服務設施包括健身房、咖啡、餐廳等等。現在林林總總的青年公寓、白領公寓都開始使用當年服務式公寓的各種各樣的理念，只不過用戶發生了變化，跨國公司的CEO們越來越少，而我們中國的用戶越來越多。
所以我想說的是，其實在新商辦的背后，正在孕育著龐大運營管理集團和連鎖運營管理商的產生，這也是優客工場對自己的定位。我們非常希望在幾年以后，我們像華住那樣，成為一個大型的連鎖辦公的運營商。現在我們是一個接近400間連鎖店的連鎖運營服務商，我們希望兩年時間能夠接近800家連鎖店，四年時間能夠接近兩千家連鎖店。在這個過程里邊，慢慢變成一個大型的Hospitality的集團，這個概念就是我們在談新服務的過程中，在城市服務業里面特別需要補充的新型樓宇服務業和背后它的運營商。
為什么我們說在中國完全具備條件孕育著新商辦里面的大型hospitality的連鎖運營商呢？一是正如酒店運營行業的特性，要求必須需要專業的運營商來運營，對于一個不到十年的共享辦公、聯合辦公和敏捷辦公行業來說，也是如此。二是專業運營公司正在取代開發商/樓主背景物業公司，正在不斷為樓宇和企業提供專業化的、多緯度的立體化服務。三是辦公樓宇的使用形態正在發生著本質變化，中小微企業以及Z時代對于場景化辦公的需求，迫使樓主尋找更加完善的運營方案。在這個背景下，我非常深信，這個行業方興未艾，孕育的前景無比巨大。
敏捷辦公的增長空間
關于敏捷辦公的增長，戴德梁行有一篇很長的報告，我只截取了其中一部分。在疫情之中和疫情之后，戴德梁行做了一些調研，報告顯示51%的企業都在討論有可能會更換和使用新的辦公模式，包括遠程辦公、彈性辦公、換一個辦公室、讓自己的子公司分公司不再長期固定的租用一個辦公樓等等。
敏捷辦公在疫情中受到的影響也很大，但是非常讓我們受啟發的是，在疫情以后，我們的用戶量在激增，平均每周搬進來的企業在120到150家，并且不只是中小型企業，還有很多外地企業的分公司、分支機構在搬進來。所以敏捷辦公在疫情之后也將是受益者，因為這是有更多服務的辦公模式。
敏捷辦公在中國取得了快速發展。這個行業起步于2013-2014年，當年主要就是二房東，開始的時候就是收差價，后來開始收服務費，服務于樓宇、資產托管，后來開始有大量新的企業服務種類在平臺上衍生，形成服務商和樓宇持有人合作的模式，二房東慢慢就不存在了。值得注意的是，當2018-2019年之后，服務收入部分將快速增長，可以看到在敏捷辦公行業的收入結構里面，服務性收入將在未來的五年，逐漸和空間性收入并駕齊驅。
市場利好，驅動敏捷辦公的發展。持續的城市化和城市轉型、分享經濟的興起和Z時代的需求、政策利好下中小企業數量的強勁增長、小型辦公空間的專業管理需求都是敏捷辦公不斷增長的驅動因素。中國每天大概有1.1億人在工作，我們預計在未來五年期間，即便只有2200萬人用彈性辦公和敏捷辦公，這個行業的收入規模都是巨大的。
我們對敏捷辦公的延展方向做了五個總結，包括產業的鏈條化、功能的多元化、收益的復合化、運營輕量化、數據資產化。
優客工場的發展
優客工場創立于2015年，有四個大的發展維度，一個是向房地產金融發展。從一個二房東轉變成一個連鎖運營商，運營管理了大量的不動產之后，必然會走向REITs這樣的服務。
第二是電商平臺。我們現在上面注冊的會員將近100萬，企業用戶3萬多家，我們建立了用戶自己的用戶商城，每一個入駐企業都可以在上面開店，我們下一步會跟阿里巴巴、美團進行更深度的數據鏈接工作。
第三是企業服務。圍繞空間用戶可以展開各種各樣的服務，這是酒店所不具備的增值服務和附加值收入的內容。
第四是投資孵化。過去五年里，我們投資了幾十家企業，企業生態布局日趨完善，在多個領域都有投資布局。
優客工場有自己的智能協同工作生態系統，優鮮集是我們開發的小程序，跟我們場區內的大量的智能設備在每天發生著巨大的關聯，無論是人臉識別、云打印、云投影、會議室等等。我們還有著科技化、數據化的空間運營管理，共獲得了34個國家級的軟件著作權和20多個作品著作權。
我們正在搭建一個會員消費平臺，因為我們現在有將近100萬人的集群，將這個集群和我們的app進行了每個個體身份認證的處理，然后跟其他商家進行app的API端口的對接。API端口對接以后，個人就可以在平臺上享受幾十種消費福利。這就是我們搭建的優客工場新的聯合辦公場景下的人·貨·場的新邏輯，我們現在在代理很多貨物，變成了一個新的電商渠道。
管理的靈活高效、服務內容的豐富多彩、推廣渠道的多樣化、產品模式的多樣化等多維驅動下優客工場快速發展。
空間服務衍生出業務的無限空間。電商收入、投資孵化、企業服務跟REITs的管理等在進一步提升公司核心競爭力的同時，也將成為業務快速擴張，收入顯著提高的有力保障。
我們從前年開始，在我們入駐企業里面，開始沉淀大量的優秀企業案例，我們服務過70多家獨角獸企業，所以我們是非常容易變成一家教育公司和案例輸出公司的。我們在去年出版了第一本以優客工場入駐企業的案例為集群的優客工場創意案例集，是照著哈佛商學院的標準所編制的，現在已經變成大學教材了。未來我們變成一家開放式的案例大學是不成問題的，因為通過空間攏聚了一大批優秀的企業，再把企業案例沉淀下來。
我們希望變成：中國領先的敏捷辦公連鎖服務商，中國辦公資產的專業管理者和金融服務商，企業聚合價值平臺，中國新生代企業案例教育機構。
這是你們一個沒有看到的優客工場。今天是為大家做了一個比較完整的闡述。謝謝各位！
來源：房訊網
