房訊網訊 2020年9月11日，第十二屆中國產業園商務區發展論壇暨第十六屆中國商業地產投資專業展覽會在北京富力萬麗酒店舉辦，主題為：新商辦、新園區、新文旅，聚焦疫情后商辦地產的敏捷辦公、城市更新、新基建、產城運營，探索"雙循環"新發展格局下樓宇經濟與園區經濟的創新發展路徑。
來自300家開發商和運營商、渠道商，以及上市公司、金融機構、投資機構、物業管理、代理經紀、門窗幕墻、建材企業等地產界、金融界、學術界及互聯網專家、政商學屆精英及新聞媒體超過1500位嘉賓出席，齊聚北京共襄盛舉。
中科產城董事長郭瑩輝在論壇上發表精彩的演講，主題為"產城運營：新形勢、新機遇、新模式"。
對于未來的新形勢，郭瑩輝總結認為，國際國內的環境助推有利于產城融合成為經濟發展的新動力，繼傳統基建、房地產之后，新基建與產業園區有望成為固定資產投資熱點。產城運營也將商成為地方城市發展的重要的戰略性合作伙伴。
郭瑩輝重點對新形勢下產城運營新的發展機遇進行剖析，一是產城融合發展帶來的空間機遇；二是城市平臺改革帶來的體制機遇；三是產城專業運營帶來的能力機遇。
新形勢下，如何把握新的歷史性機遇？如何擁抱產城運營的巨大空間？郭瑩輝以中科產城公司為例介紹了產城運營新模式策略。他表示，產城運營應該以輕資產的思維和地方政府平臺、地方政府的資源去合作。輕資產運營模式下，產城運營上應具備三個核心要素，即品牌影響力、專業運作能力以及資源整合能力。
產城運營新市場形勢
說到新形勢，我們馬上會聯想到當前肆虐的新冠疫情對全球經濟的影響，這個影響目前可以總結在四個方面：一是復蘇乏力。全球經濟在2020年內全面復蘇幾乎不太可能，甚至到2021年的復蘇也非常的困難。二是收入下降。到2020年底，將有一百七十個國家，約占全球百分之九十的人口收入將呈下降趨勢。三是負債擴張。2021年底，美國、歐盟、日本和英國四國央行的資產負債表將累計擴張13萬億美元。四是唯一復蘇。中國將成為2020年全球唯一實現經濟復蘇的主要經濟體。這是新冠疫情對我們的全球經濟格局的重大影響。
但是，近期中美兩個大國脫鉤趨勢尤為突出，表現在：一是貿易戰持續。中美貿易戰持續進行，尤其是美國肆意提高關稅影響進出口，導致中國大批外貿企業嚴重受到影響。二是金融隔離。美國政府保護美國投資者為名，整頓金融市場，清理中概股。三是中美交流受阻。美國政府清退美國理工科大學的中國留學生，中美科技及人文交流幾乎停滯。四是產業鏈擺脫。美國欲全面重建產業鏈，產業供應鏈，努力不再依賴中國。五是政治斗爭加劇。美國取消香港的特別關稅和簽證待遇，并制裁香港及中國大陸的有關官員。
從國際的產業格局、經濟環境，以及剛才講到的中美斗爭的情況來看，我們中國在未來的一段時間內，將會形成國內大循環的經濟主流架構。這個架構將是中國在投資、貿易、消費三個層面發生根本的轉變，也就意味著在貿易項下的一些產能和發展動力將會轉為國內的消費及新的投資方向。在傳統的基建領域投資已經嚴重飽和，同時房地產開發依然受到國家政策調控的大環境下，在投資領域能夠看到的未來的熱點，我歸結大概是兩點，一是今年提出的新基建，即高新技術產業基礎設施領域的加快建設。二是傳統產業園區功能的加速提升改造，成為產城融合、城市高質量發展的主戰場。
大家可以關注近期國家出臺的若干政策，比如去年5月18日國務院關于國家經開區提升發展，今年7月17日國務院關于國家高新區高質量發展，以及前幾天國務院關于北京市服務業擴大試點等等一系列行業的、地域的國家戰略，其共性的特點是打造創新創業高地、優化資源要素配置、優化營商環境、降低企業稅賦、支持主體上市等。
所以未來的形勢，我一言以蔽之，就是國內國際環境的助推有利于產城融合作為新的經濟發展的新動力，這是繼房地產投資熱點之后，我認為另外一個新的十分重要的發展動力和投資熱點。
產城運營新發展機遇
那么在這些新的市場趨勢和形勢之下，我們作為產業地產、產城運營的企業來說，我們有哪些機遇可以把握呢？我認為大致有三個方面：一是產城融合發展帶來的空間機遇；二是城市平臺改革帶來的體制機遇；三是產城專業運營帶來的能力機遇。
首先說說產城融合的機遇。大家看到，近年城市擴容、產業升級、城市更新、有園到城、鄉村振興等等各種城鎮化的提法，其核心都是產業如何高速發展與城市空間如何科學承載的命題。尤其是在房地產業發展受到天花板限制，而城市面臨高質量發展、經濟面臨新舊動能轉換的大環境下，地方政府對于產城融合、城市運營有了非常深入的理解和空前的熱情。這些積極的變化，可以說無論是在政府端還是在市場端，都在客觀上強化了產業園區功能與價值的回歸。產業園區的功能、內容、收益都更加向產業園的產業發展服務方面去轉化。所以產業園區真正回歸為產業為本、平臺為器、運營為王的時代。由產業園區進行城市功能的織補，逐步提升城市運營的效率，使園區快速成為產業高質量發展的重要載體這就是產城融合以及由園到城的快捷的新型的城市發展路徑。
產城融合發展模式與內涵非常豐富，當下熱點話題是產城融合、產教融合、產融結合、產城人文融合、數字產城、公園城市等等，這都是當前在我們產城運營界和地方政府層面上大家逐步形成的共識。從這個層面看，產城融合的城市發展模式正逐步取代傳統房地產開發的城市建設與發展模式，而且市場空間和容量將是不可限量的。
說到產業園區作為產業發展平臺功能，不得不再回顧一下我這么多年以來在行業內提倡的地產與產業之間的邏輯關系。我始終認為，地產是平臺，通過我們空間硬環境打造和各類服務軟環境的營造，再通過我們各類資本的賦能，產業園區成為區域發展的重要的助推器。
我們的產業園區運營的核心是要把這些規律把握住，把產業成長和空間運營進行有機關聯，才能稱為產城運營的專業服務商。
其次再談談城市平臺的機遇。這是一個政策性機遇，也就是政府城投平臺公司的體制機制改革所帶來的機遇。
大家都知道，政府的各種產業功能區一般都是建立了管委會制度，代行政府統籌產業園區的各種政策及要素、資源的協調與組織。同時，又建立管委會下轄的平臺公司為主體負責產業園區的規劃、投資、運營、管理這些園區，這是我們過去常常所說到的"管委會+平臺公司"的產業園區開發模式。體現出了一種大的管委會職能與比較小的政府平臺公司執行職能的特點，是俗稱的"大政府、小社會"的產城開發運營模式。
隨著最近幾年在國內城市規劃領域和政府職能領域的改革，各地政府陸續提出"政府購買服務的理念"，鼓勵政府的平臺公司進行改革，同時擴大政府平臺公司與社會化資本的合作能力。政府管委會層面改革了他們的職能，體現出"小政府、大社會"的模式。
在政府平臺公司和管委會職能改革的同時，我們也可以看到在目前市場的領域也發生了一些微妙的變化。比如傳統開發商中有些資源有限、經營困難的小中小開發商，逐步轉變為地產的服務商。另外有資本實力，有強大資源背景的央企基建商，比如中建系、中交系、五礦系、中信系，這些央企的基建企業也特別渴望轉變為城市運營商，來提升國有資本持續運營的能力。
政府平臺公司職能改革與市場主體積極合作介入，無疑將壯大產城投資運營的力量成為城市發展的中流砥柱。
最后談談專業能力的機遇。那作為產城運營商如何與政府合作，為政府的產業園區、產業片區、產業新城提供高質量的服務？
產城投資運營是站在城市尺度看問題，遠遠比房地產開發要復雜的多。我認為產城運營商必須構建起自己強大的五種能力：一是總體策劃能力，產業集聚與城市功能配套之間能夠進行科學的頂層設計。二是融資投資能力，政府和運營商及產城項目內各種投資主體對融資能夠有效的整合，是資本通過合理的渠道進入產業項目，進入空間載體的投資與運營。三是建設控制能力，包含著非常專業的產業載體建設，智慧園區、智慧社區、智慧城市的理念落地，以及各種服務配套設施的建設。四是專業運營能力，作為城市大管家，對產業片區、產業新城中的道路交通基礎設施，水、電、汽、熱等公用事業，以及學校、醫院、圖書館等社會事業等城市專業服務商有引進能力，協調服務能力。五是區域治理能力，產城運營商要受政府委托，對自己所建的產業園區、住宅社區，以及各種城市配套設施，有很強的科學管理、統籌協調能力，配合政府從社區管理到社會治理。
服務城市、服務企業、服務人本的需求，我們產城運營商具備這些專業的能力，才能有資格有機會來進入到這樣的一個新興市場。
產城運營新模式策略
我們中科產城公司致力于中國產城發展的輕資產運營商，有著豐富產業園區、產業新城開發運營的案例，也建立了先進的產城發展理念和核心競爭優勢。
我們認為產城運營商核心的優勢來自于三個層面：第一，品牌影響。產城運營商應該有過往非常成功的產城項目運營案例，讓政府客戶信任我們的運營能力。第二，專業能力，我們有意愿有能力幫客戶全程節約成本，控制產業與地產項目運作的風險，提高資產運營的效率，創造商業模式創新帶來的價值。第三，招商資源。現在地方政府對產城項目最關注的就是產業招商，以及在產業招商過程中創造的社會貢獻。
具備了品牌影響、專業能力和招商資源，我認為我們產城運營商才具備非常強大的競爭優勢。能夠在未來城市發展中與政府平臺公司進行混改，政企合作聯手來操作產城項目。
產城業務也有兩種運作的方法，一是全景運營，這是我們提出來的一種新理念，也就是說把產城項目垂直精細化的資產管理能力發揮到淋漓盡致。這就要求我們產城運營商要非常了解客戶的需求，以及項目本身所承載的功能，使項目通過非常精細化的投資、建設、運營管理獲得專業能力帶來的收益與溢價。二是地產投行，就是跨界商業模式的創新能力。也就是說在產城項目上，我們能夠跨產業、跨地產、跨金融尋找出一個新的解決方案，能夠使政府、入園企業、投資商、以及我們運營商能夠拿到大家都想得到的合理的收益。這種商業模式其實是最難的、最高的但是收益也是最大的。
我們是產城項目資產的GP管理人，唯一責任是為我們的投資方或者土地擁有者創造好更大的運營價值和社會價值。
中科產城公司的客戶，一類是企業級客戶，一類是政府平臺類客戶。企業級客戶就是產業內優秀的大咖企業，幫他們與地方政府洽談做企業級科技園，幫企業產業項目落地。同時圍繞企業的上下游產業鏈整合一個新的科技孵化器及科技園區，在為這些工廠和孵化器的從業人員提供配套的公寓、住宅、商業等城市功能服務。
由此可以打造兩百畝到五百畝的一個企業級科技園。這就是我們中科產城當前最為典型的一種園區開發運營模式，先找產業IP，再進行的企業及園區的全周期運營服務。
同時我們中科產城也和地方政府在努力打造新型的政府園區運營平臺。過去大家都知道，政府的平臺公司往往是受地方政府的委托，進行全周期的開發、建設，招商，運營、管理。隨著這種方式的日益進行很多弊端也暴露出來了，比如說由于前期的這種專業策劃規劃能力不強，政府平臺公司融資受到限制，另外由于體制機制原因公司的招商和運營團隊的積極性不高，市場化經驗也不足等等。以此類推，有很多問題導致了我們全國很多的政府平臺公司在運營能力上，在企業經營上遇到了很多壓力和挑戰。
那如何化解政府平臺公司又要承擔區域開發建設的任務，又要保證國有資產增值保值的經營責任？我提出一種政府購買社會化服務的城市開發運營模式，由地方政府授權自己的平臺公司搭建兩個平臺，一個是資本運營平臺，比如說地方政府和金融機構組成產業園區開發基金，并搭建投資主體平臺。另外再找專業化產城運營的企業作為本項目的運營服務平臺。政府通過投資平臺的控股、運營平臺的參股，同時實現了項目資本與服務的導入，同時也解決了自己專業能力的問題。
那么總體來講，中科產城公司作為產城開發與運營的實踐者，我們將在產城項目全景運營過程中發揮四個主要角色：一個聯合發起者，是作為項目的聯合發起者參與前期的策劃、規劃，與政府及各方就投資與商務條件達成共識。二是資源導入者，將投資資金、產業項目、土地資源、配套政策等重要資源協調、導入到投資平臺內。三是平臺管理者，以委托運營或者"小股操盤"的方式承接主要投資方的委托，負責投資平臺的日常開發、運營事務，為各方實現產城項目預期收益。四是園區運營者，作為產業園區專業的全景運營機構，可以受投資平臺的專項委托僅對產城項目中最具挑戰的產業園區部分進行管理服務。
以上是我代表中科產城公司對當前國內產城發展與運營機會的粗淺認識，也衷心感謝各位朋友的認可與支持，希望有機會與大家一同探索，共同發展！
來源：房訊網
