房訊網訊 2020年9月2至4日，上海國際智慧辦公展覽會SSOT于上海新國際博覽中心舉辦。
主辦方SSOT繼續(xù)攜手全聯(lián)房地產商會寫字樓分會及知行曉政聯(lián)合舉辦品牌高峰論壇 OffiSmart Summit，匯集智慧辦公整理解決方案、智能會議音視頻解決方案、靈活辦公、數(shù)字化空間管理、智慧園區(qū)/寫字樓設施設備及能耗管理等領域專家及廠商代表。同時邀請系統(tǒng)集成商、企業(yè)用戶單位行政及設施設備管理負責人、物業(yè)資產管理、商辦空間運管單位、IT及信息系統(tǒng)集成商、工裝商、建筑師、設計師等業(yè)者代表參與。
全聯(lián)房地產商會副秘書長兼寫字樓分會執(zhí)行會長劉凱應邀出席論壇，并發(fā)表主題演講。
以下是劉凱發(fā)言實錄：
商辦地產市場下行的誘因
疫情之下，對商業(yè)辦公是遭遇之戰(zhàn)，強者恒強弱者恒弱；對聯(lián)合辦公是爭霸之戰(zhàn)，狹路相逢勇者勝；對長租公寓是生死之戰(zhàn)，全力自救向死而生。遠程辦公、居家辦公、視頻會議……在一定程度上改變工作定義和企業(yè)定義，同時提醒我們對寫字樓行業(yè)樓宇規(guī)劃布局和工作場所空間利用重新思考。遠程辦公方式將會對未來辦公形式產生一定影響，但不意味著遠程辦公成為主流，目前的溝通成本和工作效率也是需要解決的問題。
同時，我們應該看到，這次突如其來的疫情，對于寫字樓整個行業(yè)都會是一次前所未有的嚴峻考驗，進一步加速寫字樓行業(yè)洗牌，同時倒逼智慧辦公、綠色辦公的大變革和趨勢化。
疫情之后客戶會更加關注樓宇健康，促進產品升級，樓宇更加智慧化。科技類和環(huán)保類服務商將更多的參與到商業(yè)地產開發(fā)、建設、運營方案中。
我們認為，2020年以來商辦地產租賃市場下行，疫情沖擊并非唯一因素，而是經濟環(huán)境、貿易爭端、供應增加等多種因素疊加效應的影響。
下半年有望迎來修復行情
對于下半年的市場表現(xiàn)，我們保持謹慎樂觀的態(tài)度。同時，受經濟的下行壓力、上升的空置率，以及尚未完全復蘇的租賃需求影響，預計下半年市場租金水平仍將繼續(xù)面臨下行壓力。
我們認為寫字樓市場下半年有望迎來修復行情。
第一，國內經濟在全球率先復蘇，加上持續(xù)推進對外開放，大概率三季度GDP超過4%，支持商業(yè)地產市場開始重上正軌。
第二，北京服務業(yè)發(fā)達，北京服務業(yè)增加值占GDP比重超八成，目前看服務業(yè)復蘇較快，支持商業(yè)地產市場出現(xiàn)復蘇跡象。
第三，供應的滯后，疊加需求的釋放，外資的流入，支持商業(yè)地產迎來修復行情。根據(jù)我們的調查，7月中旬之后，各商圈寫字樓市場看房量和訂房量兩個指標表現(xiàn)活躍增幅明顯。
第四，有機構統(tǒng)計，盡管受疫情影響，但投資者在市場中仍保持活躍，上半年大宗成交總額超過270億元人民幣。
商辦地產的三個預測
根據(jù)全聯(lián)房地產商會寫字樓分會（CORC）聯(lián)合部分會員單位調查統(tǒng)計，2020年上半年一線城市寫字樓空置率全部在15%以上運行。其中，上半年北京的甲級寫字樓的空置率達到了16.2%，比2019年上升了7.3個百分點；上海和深圳分別達到了20.9%和25.4%。全國寫字樓平均空置率超過20%，商業(yè)營業(yè)用房空置率高達30%。
預計2020年下半年寫字樓市場租金和售價將會延續(xù)下降趨勢，一線城市寫字樓空置率或超過25%，再創(chuàng)十年新低。
當前，從全國看，痛點主要集中體現(xiàn)在連續(xù)多年的供應高峰，推動寫字樓空置率的走高和租金水平的下降。
在經濟下行、中美貿易因素、供應增加，郊區(qū)化外溢，城市更新，功能疏解，互聯(lián)網金融退潮等多種因素疊加背景下，2020年新冠肺炎疫情給寫字樓供需雙方都帶來了許多不確定性和挑戰(zhàn)，面臨的壓力前所未有。
目前市場上出現(xiàn)的現(xiàn)象主要有：降低租賃成本，減少租賃面積，逃離核心商圈，空置快速抬高……預計寫字樓市場的復蘇進程也將及其緩慢與不確定，甚至一直到2022年有望恢復正常水平。
總結起來，我們對商辦地產的三個預測：第一、預計2020年將出現(xiàn)15%以上的租金降幅；第二，預計2020年下半年有望迎來修復行情；第三、預計在2022年恢復正常水平。
來源：房訊網
