房訊網訊 從新冠疫情肆虐到防控常態化，中國在防疫抗疫上取得了優異的成績，國民經濟運行數據有了非常亮眼的表現。外部不確定性因素對寫字樓產業園市場的沖擊減弱，重點城市租賃需求進一步復蘇；大宗交易投資額穩步回升，機構投資者對商辦物業表現出長期的信心。
那么，疫情常態化下，經過疫情沖擊之后的商業地產行業發生了哪些未有變局？出現了哪些破局之道？展現了哪些未來趨勢？
10月13日起，全聯房地產商會聯合房訊網（FUNXUN）連續第二年開展"疫情常態化下的商業地產變局與破局"專題采訪活動，通過采訪商業地產行業內的副會長及常務理事、專家學者、研究機構和代理機構，圍繞疫情常態化下的商業地產未有變局、破局之道、未來趨勢等主題為行業高質量發展提供真知灼見。
10月25日，針對疫情常態化下商業地產，包括寫字樓產業園的變局與破局，房訊網采訪了北京木棉匯集團有限公司（木棉中國）董事長閔杰。
北京木棉匯集團有限公司（木棉中國）董事長閔杰
一、疫情反復沖擊與防控常態化下，商業地產(寫字樓、產業園)行業發生了哪些前所未有的全新變局和全新變化?
閔杰：2019年底新冠疫情的爆發，就商業地產而言，可以說是加速了行業整體格局重構，木棉作為寫字樓與產業園的運營機構，確實經歷了前所未有的挑戰與考驗，但在此過程中，令我印象最深刻的是“國家面對疫情時的果決力量，及每一位同胞在抗擊疫情時顧全大局的勇于擔當。”這是一場沒有硝煙的戰爭，關系到每個人的生命健康安全，而在這場斗爭中，沒有任何一個人能成為孤島，這讓木棉倍感振奮，所以我們需要牢牢的團結在一起，并為此付出實際行動，面對疫情的反復沖擊，而形成防控常態化的基礎下，我國現存的寫字樓、產業園等商業地產行業也隨之產生了應對性變化，突出表現在以下幾方面：
1、疫情推動行業精細化
受疫情及國際經濟環境疊加影響，在未來幾年內，國內整體經濟增幅速度不會特別快，商業模式也將發生變化。從以前的專注融資，通過建立資本優勢，快速實現經營規模，而呈現為更側重于價值創造與盈利能力的競爭態勢。以往忽視價值創造、忽視利潤的企業，不追求精細化專業能力提高的企業，在將來很容易被優化掉。
我國現有的寫字樓存量規模已接近7億平方米，是全球最大單一市場，但客觀的講，通過洞察商業業態變革及發展規律，現存寫字樓運營精細化程度存在明顯的不足之處，所以我們還有許多工作要做。在未來十年，行業需要從以往的的粗放型發展樣態，轉變成更為精細化的運營模式，這也終將成為大部分商業地產從業者的共同選擇。
2、行業合作將成為趨勢
由于每家企業的基因不同，擅長的領域不同，業務顆粒感不同，人才結構不同，所產生的多元化經濟發展結構，逐漸形成了空間聚集的產業效應，所以行業產業鏈上下游之間的合作，將成為未來的發展趨勢。
例如，地產類企業擅長開發與資源整合，而投資類企業則在資本運作與項目獲取上擁有優勢，這兩類企業習慣了以“億”為貨幣計量單位，以“年”為業務考核周期。而寫字樓、產業園常態中卻是以“元”和“日”做為尺度去衡量，這二者在運營維度上就相差甚遠。
再比如，地產類企業或投資類企業的人員結構傾向于管理統籌型或專業型人才，平均薪資水平也遠高于社會薪酬的平均值，如果將他們設置在運營一線，完成招商與運營業務，明顯是不合適的。
同時，在產品研發過程中，開發企業與設計單位大多對客戶真實需求的精細度方面的掌握還尚顯不足，或將導致許多寫字樓、產業園出現不必要的投入，從而造成損失，尤其要注意規避此類風險的是持有型物業。所以，無論是從行業的發展趨勢，還是從經驗的積累，這一切都將促使產業鏈分工及合作不斷地深入。
3、市場同質化，用戶體驗將成為第一競爭要素
目前，中國寫字樓、產業園同質化情況較為突出，在此基礎下只有創新才能有出路。那么，在什么方向創新？如何創新？木棉一直在思考與實踐，因各適用主體所處的環境與位置均有不同，相信大家的答案也各有千秋。
基于全國各項目的不斷探索與反思，以及對未來行業發展的研判，我們認為：用戶體驗是尋求差異的第一要素。這里指的用戶體驗不僅包括空間產品上的體驗，還包括整個業務鏈條每一個環節。
未來，在行業將迎來整體優化之時，每一位從業者都將或多或少的回歸到這一點上來，那就是“旨為用戶營造出最佳的愉悅體驗”。
以上就是我做的簡要性概括。
二、面對新變局和新變化，商業地產(寫字樓、產業園)行業出現了哪些影響深 遠的破局之道和創新案例?
閔杰：近些年，寫字樓、產業園行業在高速發展的過程中，確實涌現出一大批非常優秀的企業，木棉非常榮幸能與大家一起，為行業貢獻自己的綿薄之力，共同推動中國寫字樓、產業園市場可持續健康發展。
在過去的7年里，木棉一直沒有進行過股權融資，這是因為我們需要把全部精力都投入到“客戶剛需”與“市場能力”這兩個方面。這二者相輔相成且互成因果，前者讓我們知道何為客戶的真正需求，后者能夠幫助我們提升自身能力以滿足前者。
基于寫字樓、產業園行業的獨特屬性，導致市場能力很難快速形成，況且“捷徑從來能窘步，高山只是要徐行”，我們通過點點滴滴的積累、契而不舍地鉆研，追求每一個細微小改進，方能有尺寸之功，根據以往積累的經驗，現階段木棉意在以下四個著重點進行發力：
1、產品體驗力：首先產品要給客戶驚喜！這是寫字樓招商運營的基石。
木棉是在中國標辦市場從業者中，最早實現“滿配拎包入駐”的機構之一，至今仍有許多項目無法全部做到，那么你可以嘗試在重點區域實現驚喜，我們的做法是根據客戶敏感度不同，對空間進行分級，木棉內部把空間分為三級。將有限的成本投入，釋放到最有價值的適用區域。
2、招商執行力：效率與渠道均不可或缺。
一切服務一線，那里才是戰場。
對于效率提升，木棉采用的是項目鐵三角管理機制，以營銷為核心，結合產品及運營捆綁聯動的項目管理團隊，是木棉一線作戰單元，負責全流程的執行管理，旨在提升客戶體驗感及滿意度，以達到項目高效率運營和高盈利目標。
和渠道伙伴成為最要好的朋友，幫助他們成功，他們也會幫助你成功。
了解木棉的人都知道，我們非常重視與渠道之間的合作伙伴關系，我們尊重他們，他們是木棉最好的朋友，在合作的過程中，木棉對于朋友也是從不吝嗇的，不僅會設身處地的維護和考量合作方的利益關切，也會不斷地探求雙方的利益契合點，以及合作最大公約數。
3、信息系統力：實時監控，旨在提高效能，而不是秋后算賬。
木棉運營管理系統APP（2.0版）計劃在本年度11月上線，遵循 “運營效率提升為第一要義”，該系統將囊括木棉的歷史管理經驗、制度沉淀等信息，形成智能化的管理。從而實現“實時化動態監控”，例如，其中包含日帶看量、空間轉化率、租金收繳情況、效能化租金遞增、客戶風險預警、渠道活躍度、戶型空跑等核心指標，倒逼一線資管團隊提高效能。通過實時監控，來不斷的修正、優化及調整市場戰術與舉措，從而實現整體運營目標。與此同時，通過有效的指導執行，也可降低在管理過程中的風險，從而促使管理效能的提升。
4、產業協同力：改變單一維度，構建城市產業聚集區
寫字樓與產業園行業源自產業規模化的興起，同時亦能促進產業發展。
木棉服務的產業客戶超過2500家，其中頭部企業超過340家，為能更好的與企業長期保持協同關系，木棉特設了產業服務中心，協助企業解決在成長中遇到的各種問題與局限。同時通過自身體量幫助他們在更多的城市實現跨區域發展與產業聚集。
三、行業高質量發展的要求下，商業地產(寫字樓、產業園)行業展現了哪些未 來十年的未來趨勢和未來生態?
閔杰：隨著經濟的高速發展，也推動著樓宇經濟的發展進程，在未來，寫字樓、產業園等商業地產行業的分工會越來越精細化，各類企業都會聚焦于自己所擅長的領域，但不代表他們之間是孤立的，眾多的企業將聯合起來，同建共享機制，以此迎合未來商業世界的三大趨勢，即“去中間化”“去中心化”“去邊界化”，進而形成新的商業生態環境。
