房訊網訊 2020年12月25日，中國寫字樓產業園發展論壇第十七屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"重壓與重生：新格局下新商辦的新未來"。來自地產界、金融界、學術界專家和行業精英及新聞媒體超過500位嘉賓出席論壇，聚焦運營管理、市場趨勢、智慧園區、產業升級、數字商辦五大核心議題，熱議構建新格局下的新商業新辦公新園區新居住，重塑商業地產行業新未來。
論壇由全聯房地產商會、房訊網聯合主辦，全聯房地產商會寫字樓分會承辦，從宏觀經濟形勢與房地產市場出發，著眼于科技地產與運維管理、產業升級與城市更新、智慧辦公與智慧園區，探討商辦的未來和未來的商辦。年會采取現場交流+線上直播的形式，50家權威主流媒體及地產、財經等專業媒體，對本次會議進行了直播和報道，101萬人次在線觀看了年會直播。
中信和業投資有限公司董事副總經理 羅能鈞
中信和業投資有限公司董事副總經理羅能鈞在論壇上發表主題演講，以中信大廈為例，分享了超高層寫字樓運維管理創新實踐。他表示，超高層寫字樓的運維管理應該將感知技術、物聯網技術、信息技術與設備設施數字化相結合，打造"管理技術密集型"的運維管理模式。在運維管理創新方面，應該基于物聯網技術推進智能運維，首先需要根據故障排除和應急處置情境將多個系統的底層數據通過物聯網互聯互通，提高各個系統之間數據溝通和協同的及時性，探索數字化運維，將數字化運維管理平臺作為大廈精準管理和數字運維的有效工具。
中信大廈概況
中信大廈2018年底初步接手，2019年11月完成竣工驗收備案，經過一年時間完成了裝修整改和優化提升、機電系統調試調適，今年1月份投入使用，目前大廈每天辦公人員約7000人左右。
中信大廈位于北京CBD核心區，總占地面積11，478平方米，地上108層，地下8層（含1個夾層），高度528米，及總建筑面積44.7萬平方米。中信集團和中信銀行總部已經入駐大廈。
中信大廈的高度在全球超高層中排名第9名，中國第5。對于超高層寫字樓，截止到今年1月份的統計，150米以上寫字樓在中國已經有2000多座投入使用。我國超高層寫字樓的運營管理其實不到30年的時間，現在這些寫字樓運營管理主要分布在5大國際代理公司或與5大代理公司合資公司中。中信大廈由開發建設管理和技術人員轉崗，同時招聘了社會上的物業管理專業人員組建運維團隊，實現了從開發建設向運維管理"無縫過渡"的目標。
中信大廈國內外參建單位多達125家，再加上施工和機電兩個總包有將近400家公司參與項目。對中信大廈開發建設過程中的管理和技術創新進行了梳理，18項世界之最、12項中國之最以及8項北京之最。這些創新成果是我們自己整理的，已經發布在建筑工業出版社出版的《中信大廈建造紀實》中，供行業借鑒，也請業界同行們批評指正。
中信大廈運維管理體系
中信大廈在開發建設之初就考慮大廈建成后的運維管理，基于全生命周期管理理念，采用了EPCO管理（Engineering Procurement Construction & Operation，即設計、采購、建造、運維一體化）的管理模式，中信和業在2018年10月成立了"中信大廈運維管理中心"。
首先，從管理模式看，國內已建成超高層寫字樓運維管理有三種基本模式：開發建設團隊轉型自管、委托專業公司管理、開發建設團隊和專業公司合作共管。中信大廈通過多次論證，采取了第一種模式。
技術層面上，中信大廈致力打造基于物聯網的智慧樓宇。在2011年的時候公司對中信大廈的智慧管理做了整體策劃，2014年提出對標項目，2016年的技術創新年將對標項目進行了更新。針對超高層樓宇和中信大廈運維管理特征，將感知技術、物聯網技術、信息技術與設備設施數字化相結合，建立消防安全、設備設施運維、環境管理與客戶服務的聯動系統和集成創新體系，提高預防預警能力和縮短應急處置時間，區別于住宅物業管理，打造"管理技術密集型"的運維管理模式，為中信大廈可持續的高品質（安全、便捷、舒適、節能）運行維護提供保障。
第二，2018年10月成立了"中信大廈運維管理中心"，由開發建設核心技術和管理人員轉崗，組建運維團隊，向運維管理"無縫過渡"。
運維管理中心設5個部門：設備運維部、設施管理部、安全保障部、環境管理部、客戶服務部，計劃總人數約500人，其中自聘人員計劃1/3，技術勞務派遣計劃2/3。管理團隊中77%的人員擁有超高層及特大型項目管理經驗，54%的運維團隊人員擁有國際國內知名物業管理經驗的人員。
第三，從管理標準上，中信大廈對標最佳實踐，參照國際標準，包括BOMA全球商業地產最佳運營實踐標準SOP、IFMA設備設施運維標準、"6S"管理標準、ISSA國際認證標準CIMS等，希望能夠最終通過最佳運維實踐實現引領國際標準。
中信大廈運維管理創新
超高層寫字樓運維難度主要表現在機電設備設施高效穩定運行和安全保障上。以中信大廈為例，在中控室有設備主系統12個，30余項新技術，設備子系統63個，重要的設備設施34,000多臺，信息控制點超過65萬個，對技術和專業要求很高，所以超高層寫字樓的管理一定是管理技術導向型的。
經歷過開發建設的專業技術人員轉型后，怎么在運維中實現自身價值？怎么保障超高層寫字樓的高品質運維？這些其實是目前超高層寫字樓行業面臨的一個非常重要和緊迫的問題。通過中信大廈運維實踐，能夠為行業提供一些數據和參考指標。
第一，超高層寫字樓能耗是重中之重，能占到三分之一的費用。中信大廈借助日本咨詢公司的能源管理系統構建了中信大廈的能源管理系統Z-BEMS，現在已經投入使用了。
它的主要特點是三項，第一個是建立超高層寫字樓的能源消耗基礎數據，綜合參考了日本100多個寫字樓的樣本；第二個是專家系統，能夠為機電設備設施管理運行故障進行診斷、對系統運行提供優化策略。第三個，設備設施實時運營的數據提取，可以形成上萬個可視化的報表�，F在這個系統已經投入使用八個月以上了，能夠成功運行得益于好的專業平臺、咨詢公司，更得益于我們的專業團隊和專業工程師在實施過程中的全面參與。日本出租率達到60%以上的寫字樓能耗每平米每年大約是1471 MJ，我們出租率達到75%，每平方能耗卻只有為886MJ。
第二，中信大廈暖通設備監控系統采用了工業4.0級PLC控制，相對傳統的DDC自控系統控制精度更好，速度更快、穩定性好、可擴展性強，可實現自主編程。可根據用戶需求個性化定制室內溫濕度。監控點位達到25萬個，大到冷水機組、蓄冰槽、水泵、冷卻塔、空調機組、風機，小到風盤、風閥、水閥等均實現在線監控，節能策略的實施也是基于設備完全可控才得以實現。
第三，物聯網的應用。采用物聯網技術，將多個系統通過物聯網將底層數據完全打通，避免了"數據孤島"問題，各個系統之間不再割裂，而是相輔相成，實現設備與設備融合，信息與設備融合，人與設備融合，提高運維效率。
從目前運維看，很多大廈技術基礎已經足夠，但是對運維場景和技術系統應用還需要進一步提升。很多技術應用平臺的提供者不懂得大廈運維管理的具體場景，互聯互通有時候要根據實際需求來實現。2020年管理團隊針對中信大廈的實際情況和超高層運維的痛點，開發了多項智能運維場景。
例如跑水漏水是超高層里面非常容易發生和造成災害的現象。我們有漏水報警系統，一旦激發，最近的智慧閥可以關閉，激發我們的安防系統，攝像頭可以直接切到漏水報警的現場。這個系統現在已經投入使用了，我們還會在模仿這樣的場景會上不斷地做一些開拓。
第四，數字化運維。中信大廈采用數字化運維管理平臺作為大廈精準管理和數字運維的有效工具。平臺對內管理端"尊E管"通過移動APP將安全保障、設備運維、設施管理、客戶服務、環境管理等各項業務實現場景化、線上化高效精準管理。大廈原來開發建設的時候全過程應用了虛擬建造，在現場中信大廈有虛擬運營，我們基于BIM的巡檢和維修，運維的工人可以拿著PAD很方便的找到精裝修面后隱蔽的機電末端。還有對客服務端"尊E享"，將訪客管理、會議預約、內部交通導引、報修服務等通過微信小程序集成，為客戶提供及時高滿意度服務。
來源：房訊網
