柏文喜 IPG中國首席經濟學家
面臨的挑戰
商辦物業作為商業地產的重要組成，需要調整運營思維、開發思路、調整資產管理模式。
第一，商業地產行業面臨高負債、高杠桿推動下的高周轉模式。上一輪通過居民加杠桿實現了行業杠桿轉移和去庫存，而這一輪的調整，尤其是從2021年下半年開始，市場形勢急劇轉淡，最明顯的標志就是有些排名百強的房地產企業爆雷，還有一些出現了信貸違約問題，行業形勢不容樂觀。
第二，新冠肺炎疫情的不確定性，增加了房地產行業回暖的難度。一些商業地產企業憑借以往"10年一個長周期，3?4年一個小周期"的規律進行判斷決策，忽略了當下的不確定性因素，在行業普遍去杠桿的情況下還在加杠桿，導致了現金流斷裂等危機，說明這一輪周期確實具有和以往行業周期不同的特征。行業的基本面和底層邏輯已經發生改變，我們不能再用以往的眼光和思維看待行業的發展。商辦物業在很大程度上是出于規劃要求的被動性的持有，即開發商持有很多配套商業、配套辦公造成的物業沉淀并不是主動性開發。商辦物業的開發和運營需要長期資金、大資金、低息資金的支持，而現有商業地產開發和運營任務，都由短線、高息、流動性壓力較大的資金來運營，所以，行業發展存在一定難度。第三，經營環境面臨從生產型社會向消費型社會的轉型。90后、00后成為當今時代的消費主流，作為新生代的他們一出生就與網絡信息時代無縫對接，受數字信息技術、即時通信設備、智能手機產品等影響比較大，思維方式、行為方式、消費方式發生了巨大改變，所以，企業的運營發展模式也需要隨之改變。目前，我國的發展模式面臨從中國生產、歐美消費的外向型經濟轉向更加依賴自身消費的雙循環模式，強調靠內需、靠消費推動經濟增長，經濟發展的動力正在從生產型轉向消費型。隨著需求的改變，如今的商業地產空間不僅局限于一個產生交易的簡單空間，更多還需要對消費者做"知識生產"。房地產企業要對知識生產、消費文化、區域發展、城市互動等多方面進行分析，提升服務品質，提供專業、優質的寫字樓托管運營服務，以賦能作為新路徑，順應時代發展新趨勢，搭建更加完善的運營管理流程和高效化的服務體系，為未來的商辦物業發展探索新路。
孕育新機遇
在市場和行業發生變化的時候，也孕育著商辦物業的新機遇，筆者認為主要有以下三個方面。
一是迎來了行業并購整合的新機遇。行業從增量市場走向了存量市場，存量盤活及更新改造空間巨大。存量市場一個很大的主題就是并購、整合，由具備專業資產管理和運營能力的機構承擔更多持有和運營的責任。商辦物業已經進入了從"重數量"到"重質量"、從"重開發"到"重運營"的時代。商業地產企業可以以新的方式改造運營存量物業，改造升級寫字樓、產業園、老舊工業園區等，打造個性化空間，為合作方提供辦公空間運營管理委托等一站式服務，用有效的運營管理為物業賦能，挖掘、創造出存量空間的商業價值。因此，一些專業運營商在存量時代將會更有價值，行業地位被鞏固。
二是推動行業規則變動的新時代。當下行業基調已經發生變化，而給出的既定條件無法改變，只能反向推動主管部門完善行業規則。比如北京市已經在做試點，把住宅和配套商業地產的比例再調低，或者分別銷售或運營，不再把兩者捆綁在一起，變為純住宅出讓，或者在比較好的地段以純商業地產的方式出讓，開發與運營逐漸剝離，輕資產化運營成為行業趨勢。因為在不成熟的地段強行配比高比例、大體量的商業地產，將導致物業供應過量和招商運營困難等問題。
三是流動性為王時代的到來。流動性是體現商辦物業價值的重要依據。在同樣的運營水平、收入水平之下，流動性是鑒別商業價值高低的一個很重要的標準。在目前市場不夠活躍、運營存在困難的情況下，更要以流動性來支撐運營，以應對商業地產的物業價值支撐不足的問題。另外，資產證券化和類資產證券化將進入發展的快車道，因為資產證券化是提升商辦物業流動性的一個核心金融手段。我們相信，環境越是變化，越能激發企業的反思與變革能力，越會涌現出一批具有創新精神的企業。
來 源：《企業家》雜志2022年第10期
