房訊網訊 2022年8月10日，由全聯房地產商會聯合房訊網共同主辦、海淀大悅綜合體協辦的第四屆中國商業地產品牌建設論壇暨2022中國商業地產投資專業展覽會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為：商辦新世代 攜手贏未來。
來自商業地產100強的開發商和運營商、渠道商，以及上市公司、金融機構、投資機構、物業管理、代理經紀、產業鏈條等地產界、金融界、學術界及互聯網專家、政商學屆精英及新聞媒體超過500位嘉賓現場出席，17萬余人線上參會，共同推動商業地產持續復蘇，探尋新世代商業地產高質量發展路徑。
中科產城董事長郭瑩輝從輕資產運營的角度闡述了后疫情時代產業園區的發展機會。他表示，從物業供應、物業銷售、投資回報、產業監管等不同角度造成產業地產開發退潮，輕資產模式盛行。中科產城以資產管理理念與產業投資方形成GP+LP的“價值共同體”，通過“12586”園區投資運營理念集聚園區發展要素，構建完善的產業生態，服務中國產城融合區域高質量發展。
以下是郭瑩輝演講實錄整理：
疫情對產業地產，包括產業園區運營的影響是非常大的。今天跟大家分享三個方面的感想。一是后疫情時代，產業地產的行業變化；二是中科產城公司輕資產運營模式；三是與大家分享這三年來在輕資產運營中的一些案例。
產業地產供需關系特點與變化
近年來產業地產的變化大家耳熟能詳，包括供需兩個方面。一是在產業用地的供應方面越來越稀缺，尤其是一線城市。現在在跟政府談產業勾地、做平臺化園區，政府實際上是不太歡迎的。政府更喜歡的是直接點狀供地，給產業項目、給產業方直接供地。所以做園區的企業在這種環境下，想要拿到優質的城市產業用地越來越困難。
二是在產業供地方面還受到了一些地方政府規劃、城市更新，包括對產值稅收多元化的要求作為前提，并且對產業地產投資運營的企業來說，這樣的要求越來越高了。在投資不太景氣、供大于求的現狀之下，市場化企業拿地的積極性也發生了巨大的變化。
在供應端和需求端可以看到，產業地產在投資、在房地產細分領域里有日漸萎縮的情況，這個萎縮主要是對市場化運作的企業而言。實際上在需求端，另外兩個主體有所加強。
一個是政府平臺公司。因為現在能拿地做長期投資產業園不動產投入運營的，國有資本和城市的城投公司有很大優勢，它們有良好的信用基礎，掌握著很多招商的政策，天然具備城市的品牌影響力。所以我們看到政府的平臺公司在城區基礎設施、園區基礎設施、園區投資端比較活躍。但是它們也面臨一些問題，就是在園區的整個全生命周期內，如何去定位它的功能，如何進行項目的包裝融資、專業化的建設，如何進行招商以及園區的運營服務，在這些方面欠缺一定專業性。
還有一個需求方是產業大咖。這幾年經濟內循環，尤其是科技創新政策加強，各地在產業招商方面力度空前之大。疫情之后各地經濟受到一定影響，招商成了地方政府重要的工作內容，產業大咖炙手可熱。但是它們也面臨一些問題，例如多出來的地怎么變成地產收益，怎么進行專業化運作和操盤。
綜上可以看出，產業地產這兩年在供需之間發生了非常明顯的變化，而且有積極變化，產業地產終將指向產業培育、產業發展，地產的模式也逐漸會退出這個市場。從物業供應、物業銷售、投資回報、產業監管等不同角度造成產業地產開發退潮，輕資產模式盛行。
中科產城輕資產服務特點
中科產城是做全景式、全周期的產業園輕資產運營的，在這幾年實踐中形成了自己的一些商業模式。我們的全景式園區運營內涵區別于傳統”乙方“和”工程項目全過程咨詢“的方式，而以資產管理理念與產業投資方形成GP+LP的”價值共同體“，共同分享全周期內園區資產創造的價值。
既然和LP出資人要探討園區，那就一定要跟他們報告清楚你怎么認知園區、怎么運營園區，保證資金投放到資產變成社會的產業孵化功能，成為投資方利潤的源泉。歸根到底，大家對園區的本質要形成共識。通過跟投資人的交流與觀點碰撞，中科產城形成“12586”的運營模型和理念。
簡單地說，"1"是發展目標。如果投資方還想過去那樣用產業勾地，工業地產銷售賣房為主，我們是沒有共同語言的，地方政府也不可能跟你"合謀"。作為產業創新和產業載體的建造者和運營者，我們應該就這個目標形成共識，實現我、你、政府三者的共贏。
"2"是能不能形成一個良好的園區發展的硬環境和軟環境。產業園除了建功能性的載體，還需要構建各種的產業生態及延伸的服務。如果只知道干硬環境，蓋房子，而不懂其中產業發展的若干規律，那注定還是一個泥瓦匠。產業發展環境不良，將來也不可能成為一個真正的園區。這是"2"，大家形成能力上的合作。
"5"最重要，一個產業園是一個公共品，所以一個園區就像一個團隊，需要土地方、產業方、資金方、政府方、運營方五個主體的利益相關方形成共識，構建共同協力的工作機制。
"8"是8個要素。客戶需要通過政企合作構建起“產業聚焦、企業聚集、金融支持、人才保障、創業驅動、創新策源、市場扶持、技術平臺”8個維度產業生態體系。8個要素我們是從產業園最根本的問題，就是產業生態如何構建，從這個維度來幫投資人形成資源層面的梳理和判斷。
“6”是分析模型，客戶作為投資主體，能從“市場需求、用地條件、資金實力、專業運營、產業招商、政策環境”等六個維度得出產業成功、資產成功的投資可行性。投資模型決定了入手這幅地，建這個園區，是不是能夠達成一個完美的投資閉環。
園區輕資產運營案例
“12586”是中科產城近幾年形成的投資判斷和運營模式。在此基礎之下，分享兩個中科產城的案例。
第一個案例是幫助某大型生物醫藥上市公司在云南昆明第一次建立了企業級的科創研發中心及總部園區，是一個企業自用兼顧一定產業孵化的企業級微園區。中科產城的輕資產服務內容包括投資顧問和項目管理兩個大的方面。
在投資顧問方面，從拿地選址到價值研究到產品策劃，中科產城綜合把握企業發展戰略、空間需求及投資能力，設計選址原則和標準，對目標用地進行比選并提出選址建議；從企業總體戰略和項目區位環境角度，提出本項目對企業發展的戰略價值，以及本項目不動產投資的財務價值，形成對企業的綜合價值研究。同時，根據企業或政府方的需求，逐步深入進行產品策劃。
在項目管理方面，中科產城以項目的“管家”身份，在項目管理全周期活動中，既扮演著甲方角色起到管理決策的作用，又作為乙方角色承擔著技術管理服務的作用。有序快速完成報批報建、設計指導、成本控制、施工管理、資金支付、資產移交、資料歸集等管理和服務活動，以“省時、省力、省錢”為三大核心目標，高標準完成項目建設。
第二個案例目前正在做，是幫助香港的一家上市公司，在廣州番禺自有的M1工業土地上，通過廣州市的城市更新政策自我更新，形成自己為地方政府打造的一個集科創+工業上樓的復合型園區。過程中我們一是為它做嚴謹的前期的投資顧問服務，包括開發價值策略、產品方案比選、更新條件談判等。二是形成“項目管理+招商運營”一體化合作，企業業主與中科產城共同創造項目更新價值、開發運營價值。
中科產城致力于做中國產業地產全景運營商，希望集合全球城市建設智慧與產業創新力量，服務中國產城融合區域高質量發展。謝謝大家。
來源：房訊網
編輯：wangdc
