房訊網訊 2023年3月17日，中國寫字樓產業園發展論壇第十九屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"迭代與進化：商業辦公新勢力"。來自地產界、金融界、學術界專家和行業精英及新聞媒體超過800位嘉賓出席論壇，聚焦產業升級、城市更新、營銷渠道、數字經濟、運營管理、大宗交易六大核心議題，熱議商業地產產品力重塑的新路徑，探尋商業地產價值鏈重構的新模式，攜手商業地產新勢力共同推動行業新發展模式下的"迭代與進化"！
高力國際華北區產業及工業地產服務部副董事 吳軍
高力國際華北區產業及工業地產服務部副董事 吳軍出席論壇"優術--產業園招商運營新勢力"為主題的圓桌對話環節，他表示：市場是很低迷的，租金下滑，空置率上升這是2022年總體的表現。從目前來看，只能說沒有強勢反彈，只有弱勢重啟，很明顯感覺到信心不足。要么提前退租、要么縮租，要么影響到產業園發展的結構性問題，根本沒有得到解決。
以下為部分武軍發言整理：
從對產業地產的定位來講基本是工業土地上面建設的以研發、辦公、輕生產這樣一類物業形態為標的的產業。2022年北京市全年產業園存量是1436萬平方米，其中把它分成了核心子市場主要是四個，包括中關村、北清路、上地、豐臺麗澤。
大概2022年整個北京產業園區的市場總體的評價就是非常地乏力，因為已經是疫情第三個年頭了。市場是很低迷的，租金下滑，空置率上升這是2022年總體的表現。2023年今年已經進入第一季度最后一個月，從目前來看，只能說沒有強勢反彈，只有弱勢重啟，很明顯感覺到大家的信心不足。
京津冀協同發展也好，還是各種政策性的調整也好，導致產業鏈大規模的調整，還有由于各種原因導致產業的重新布局，形成的產業空白，還有產業政策平凡的出臺導致的核心的龍頭企業發展失速，都導致北京過去十幾年以來形成的龍頭企業招商，產業鏈招商的傳統思維模式全都打爛沒有，龍頭企業沒有了，核心產業也沒有了。由此來形成一個帶動效應，對于每個產業園區的業主都是非常艱難的一個選擇。今年可以出來的是鋰電池、新能源汽車、生物醫藥，再也看不見曾經耳熟能詳的信息通信類的產品，原因大家都知道。這樣的變化導致必然產業在北京的布局，上下游企業都會發生根本變化。
再一個企業活力明顯下滑。北京市和監管體系提出來，比如專精特新的產業體系，包括最近也提出來加強基礎科學研究，在一定程度上一定是利好產業園區的某一類物業，比如研發有一定程度是利好的，但是在這個問題上還得提醒所有，因為不是每個園區都有那么好的政府資源，那么好的政策資源，那么好的政商關系，大多數是轉型民營企業或者拿地建了一個園區等等，這種情況下，這些一定程度利好的政策能不能形成市場的需求，形成實實在在的帶動的作用。
再有一個問題就是從目前產業園區里，把物業形態做簡單劃分，我們可以看得到，包括我自己探知的需求也是這樣，研發類的物業，包括輕生產物業的需求的確在上升的。而辦公類物業需求依舊下滑，建在產業園區里的辦公樓高不高、低不低、該沒人看還是沒人看，如果能夠轉一轉，可以變成一個用于輕生產和研發還好說。現在全北京市，甚至全華北生物醫藥企業不夠分的，實際做高生物醫藥企業的選址和落地就會知道他們對一個物業要求有多么地高，這也就是亦莊細胞產業園一次成功的原因，就是它在建設之初就去張江、東莞做調研，把整個設計最簡單的一些生物醫藥企業要求的設備層等等做得非常好，這些企業就愿意來花溢價租你的房子。至于研發類的就很難說了。
最后一點是產業園區由于REITs的出現確實受到了追捧，但是在我看來要注意為了購買而購買，真正的優質項目還是非常稀缺，最終資產證券化的過程還會非常漫長。
