2023年12月28日－29日，中國寫字樓產業園發展論壇第二十屆年會在北京富力萬麗酒店舉辦。年會由北京市投資促進服務中心、北京商務中心區管理委員會、全聯房地產商會指導，全聯房地產商會寫字樓分會、首都會展（集團）有限公司、房訊網FUNXUN聯合主辦。
CBRE世邦魏理仕華北區董事總經理劉煥麗在發言中表示，在經濟增長的新引擎下，企業的決策和消費行為發生了幾點變化，首先，高精尖企業未來會貢獻更多的需求；第二點是無論是高品質的消費空間還是高品質的辦公空間，為吸引人才、留住人才和創造真正價值提供了越來越重要的比重；第三點是降本增效，涵蓋了空間使用率、設施完善和成本優化；第四點是綠色發展，雙碳和ESG將成為未來的主要發展趨勢；第五點是消費體驗的需求發生變化。
以下為CBRE世邦魏理仕華北區董事總經理劉煥麗發言實錄：
今天我給大家分享一下2024年商業地產市場的展望。
2023年大家可以看到經濟整體是放緩的，但是國家更重視高質量的發展，未來幾年也是高質量發展的增長期。什么是高質量呢？我們是從三個角度來解讀。
第一，更重視經濟發展的持續性。經濟發展的持續性比如說現在我們談得越來越多的綠色、雙碳、行業的監管。
第二，更重視經濟結構的升級。經濟結構就是在未來我們會非常著重在高精尖企業的發展和提升。
第三，更重視未來人民生活水平的提升。
在我們經濟增長的新引擎下，企業的決策和消費行為發生了什么樣的變化？我們這里總結了五點。
首先，高精尖企業未來會貢獻更多的需求；第二點是無論是高品質的消費空間還是高品質的辦公空間，為吸引人才、留住人才和創造真正價值提供了越來越重要的比重；第三點是降本增效，涵蓋了空間使用率、設施完善和成本優化；第四點是綠色發展，雙碳和ESG將成為未來的主要發展趨勢；第五點是消費體驗的需求發生變化。
接下來，我們來關注寫字樓部分。
我們給大家分享了亞太區最新的數據，從中可以看到深綠色的柱狀圖，這是2023年我們的凈吸納量。上面淺綠色的這條線是我們過去十年平均的凈吸納量的值，所以從這個圖上來看，我們亞太區主要的市場里邊，除了印度、日本租賃市場是高速發展。粉色的區域是中國一線城市。所以我們可以看到2023年凈吸納量和過去的十年還是存在了相當大的差距。明年其實在凈吸納量上邊，我們是覺得有望提升，但是很難達到過去十年的平均值，這是肯定的。
剛才看到的主要城市的市場情況，現在我們其實從需求的行業結構來看，新一代信息技術、生物技術、高端裝備等戰略性新興企業加速的崛起。剛才說的是高精尖，在2023年中國民營500強的榜單中，戰略性新興企業營收占比達到了52%，比2019年提高了10個百分點。戰略新興產業具備了兩個最主要的特點。第一，它主要吸引了很多高端人才。第二，它有很多技術密集型的場所的需求，對高端寫字樓的需求是越來越旺盛。那么，高端寫字樓的品質怎么樣能滿足這些人才的健康和工作的生產力？優秀的品質、好的配套和可以滿足它的研發技術要求。依據我們的數據顯示，此類客戶在前面新租交易占比提升到了32%，在北京和上海商務園區的租賃占比應該是超過了70%，而且在“十四五”規劃的重點就是提升研發經費和增加這些戰略性新興產業的占比，所以這類企業和研發對于寫字樓的需求和研發類物業的需求的增長以后是主要需求的引領。
剛才分析了我們的需求端，最主要的是員工對未來的寫字樓的辦公場所期望值是什么。我們說的是這些企業高素質的這些員工，還有我們要面對的Z世代新興的95后的這些員工的主力群體，他們更關注的是什么？我們看到他們更傾向于我們核心區的優質物業，通過我們調研，體現在六個部分他們是最為關注的。第一，一定要有特別好的公共交通，無論是地鐵還是公共交通的通勤，這對他們來講是越來越重要。第二，周圍的環境是不是滿足他們的工作時間比較長，而且他的健康的生活，健身、配套這些是不是完善。第三，餐飲，餐飲是需要配合他不同結構人員的需求。第四，他們一定要有自己專注工作的空間，其實這個訴求是越來越多，但是有自己專注的空間還不能夠去影響到他們可以找到合作伙伴，或者他們同事無限交流的空間，所以這兩個其實就是支持我們未來高品質空間的靈動性。最后，我們現在的科技更新迭代的特別快，這也是我們這些新新人類最重要的訴求。
說完我們員工的訴求，接下來我們就又回到亞太區市場的數據，未來租金的走勢。亞太區主要的租賃市場，我們看到左邊這些市場，他們在未來2024年的租金不會降，反而穩中有升，主要原因是因為他們沒有新增的供應，雖然需求下降，但是他們的租金依然高于疫情之前的水平。我要解釋一下，深綠色的是過去幾年租金走勢的總結，淺綠色的是2023年的租金走勢，淺灰色的是2024年租金的預測。所以可以看到這些區域未來的租金都是下行的。但是日本市場、泰國、吉隆坡，是因為供應量非常大。中國一線城市的市場和香港市場，在2024年及以后依然面臨租金下行的壓力和挑戰。但是從積極的方面來說，這也是我們國內市場供求關系的現狀，其實也給企業提質增效創造了很好的窗口期。
這就是我們提到的未來的趨勢，不得不說到綠色。因為我們現在很多企業把ESG、綠色的這些戰略融入到企業的戰略中去，在A股上市公司里面超過了2700家企業，其實在這兩年把ESG真正落地的這些行動其實更加速了，而且也受到了很多管理層的高度重視。在這個趨勢里面我們依然可以看到注重員工健康依然是企業踐行ESG的使命當中最重要的，所以這也直接影響到他們對優質空間、優質寫字樓的訴求。
以上是寫字樓的數據分享。接下來我跟大家分享一下零售物業。
零售物業就是我們以2023年來看，中秋國慶雙假期，前七天全國36個主要的大中型城市重點商圈的客流量同比增加了164%，其實有一個很有趣的反映就是充分證明了線下消費客流的快速反彈，就是充分印證了實體店的不可代替性。但是對實體店其實消費者有了更多的要求，比如他不是簡單消費，而是要融合消費、服務、體驗、社交的綜合屬性。所以這一趨勢尤其是在中高收入人群是尤為凸顯，將是未來一二線城市、主要城市引領商業的重要趨勢。
另外，我們是以近年來迅速擴張的某專業運動服飾品牌為例，它針對的不同的區域，消費群體的不同，會布局不同的門店。比如在城市中心的核心區，他們基本上布局的是旗艦店。在區一級的商圈，很重視它的社群體驗店。但是像奧萊、機場這種特殊的區域，又會針對這個區域的不同性設立特色店。其實我們能看到的是在未來對于質量的重視遠遠大過數量的追求，所以體驗驅動銷售和社群營造絕對是未來的一個商業的趨勢，也是未來實體店最重要的一個方向。
接下來第三部分我跟大家分享一下我們的物流倉儲板塊。
從數據來看，左邊的深綠色的45%和76%分別是亞太區和中國區的數據，反映的是我們未來的租戶的配比，尤其是看我們中國大陸市場更為突出的就是76%的租戶在未來三年會增加在市區的高標倉。為什么呢？因為高標倉的智能性和自動化滿足了租戶對供應鏈安全和效率提升的高要求，這是達到了他們的要求點，同時高標倉也代表了更強的綠色屬性。比如高標倉的屋頂平面很大，對于安裝分布式光伏有優勢，可以抵消其他的業務鏈它的碳排放，助力實現碳中和的目標。
另外一個就是物流，這些租戶計劃在一線城市都市圈擴張，大家有沒有關注到這個數字，9%-10%，就是對于這些物流企業租賃成本占整個運營成本的比例。真正運營的成本研究是來自于運輸成本，而不是租賃成本。這也是這些企業會最終選擇交通便利、離終端用戶近，而且離它上下游企業比較近的這些物業，更多的受到它的青睞。
以上是我對寫字樓商業和物流的數據的分享，還有我們對于未來的判斷。接下來我很快地是分別對租戶端和對業主端在這三個領域的一些建議。
寫字樓升級辦公空間是尤為重要的，因為會響應員工對優質寫字樓的追求，要滿足他的追求，才能把他真正吸引過來。
在2024年，在租賃市場上絕對是一個絕佳的窗口期。倉儲物流，就是通過物流的布點、自動化的投入，可以真正做到降本增效。綠色是永遠的話題。零售是關注中高收入群體，這確實是我們未來幾年要關注的群體，而且是增加一線及經濟發達的二線城市的門店的投入。緊隨消費者的新訴求，多元化、多層次的門店網絡是至關重要的。
對于我們業主方我們的建議是，關注快速增長的新興行業去打造面向未來的樓宇，不論是新興樓宇還是升級改造的項目。倉儲物流在核心區進一步商圈的布局，其實是未來的一個戰略考量。還有就是加大綠色的投入，它其實可以很有效地幫助租戶提質增效。零售物業是構建品質消費為核心的租戶組成，優化項目場景布局，突出主題化定位和差異化運營。
來 源：房訊網
