2023年12月28日－29日，中國寫字樓產業園發展論壇第二十屆年會在北京富力萬麗酒店舉辦。年會由北京市投資促進服務中心、北京商務中心區管理委員會、全聯房地產商會指導，全聯房地產商會寫字樓分會、首都會展（集團）有限公司、房訊網FUNXUN聯合主辦。
全聯房地產商會寫字樓分會常務會長、中科產城建設開發有限公司 董事長郭瑩輝在演講中表示，產業園區有四大功能，第一個功能是資源集聚。第二個功能是企業孵化。第三個功能是科技研發。最后一個功能是通過技術產品、技術工藝和組織結構帶來整個產業的升級。
以下是全聯房地產商會寫字樓分會常務會長、中科產城建設開發有限公司董事長郭瑩輝演講實錄：
今天的分享主題是：產業園區回歸與創變。希望與各位一起回顧一下我們國家在產業園區發展歷程中有哪些階段性的特點，下一步我們行動的一些方向，給大家做一些分享。
第一部分，關于產業園區的認知
什么叫產業園區？我們今天自己講的產業園區實際上是微觀的定義，就是產業園區不動產的開發與經營，但是更加宏觀的定義是我們國家主導的各種經開區和高新區，這些在城市尺度的高新區和經開區是從國務院到地方政府親力親為，為經濟和產業發展所做的更大的國家部署。在這個產業園區中，我們有四大功能，大家可以看一看。
第一個功能是資源集聚功能，關于我們園區發展過程中的人力、財力、物力、信息、組織和政策資源進行集聚，形成園區的高度集聚效應。
第二個功能是企業孵化功能，新技術成果、科技小企業、科技創業者的孵化培育作用，這是園區最基本的功能，就是成果轉化和企業孵化。
第三個功能是科技研發功能，新技術、新場景、新應用等等在園區中找出它的未來的市場。
最后一個功能是技術產品、技術工藝和組織結構帶來整個產業的升級。尤其今年以來，大家都耳熟能詳的產業鏈、產業集群等等，就是通過一個龍頭企業帶動，形成產業鏈、產業集群，形成園區內的示范和拉動效果。
第二部分，產業園區發展歷程
產業園區是從國家對外發展的新的產業形態，我認為分成四個階段。第一階段是1979到1991年，這是探索起步階段，主要是應對改革開放在沿海地區建立國家級的高新區、經開區，以生產制造業為主，形成的我們的資源要素，形成新的產能，對出口形成創匯作用。
第二階段快速發展階段，就是1992到2002年，這十年就是小平同志南巡講話開始，在各地沿海地區形成了產業園區的高潮，也啟動了我們國家園區的高速發展階段。
第三個階段是03年到09年，因為在這個階段最為突出的特點是園區發展過度，園區亂象叢生。國務院開始整頓園區，以提升質量為核心，對各種國家、省市、縣域各類園區進行了統籌和整治。
最后一個是創新升級階段，2010年到目前，這十多年從整頓變成國家系統的分層、分級、分地區、分產業建立不同類型的園區，結構化、體系化的發展。
這是我們國家40年來，四大特別明顯的階段，給大家做一個普及，讓大家有一些認識。
第三部分，20年來產業園區發展的突出特點
從進入新世紀的20多年，我們國家園區，尤其是市場化園區里面有什么特點，剛才講的大的背景是歷史脈絡，國家發展園區中的部署和作為。作為市場化的園區企業，在這個行業中有哪些特點呢，我總結了幾個。
第一，園區經濟成為我國經濟發展的生力軍。從2021年為例，國家級經開區230家，國家高新區169家，總共兩類園區加起來399家。它們達到國內GDP的29萬億，占國內GDP的29.3%，納稅收入4.5萬億元，占全國稅收中總額的27.7%。對我們國家經濟和民生做出了巨大貢獻。
第二，催生了產城融合理念及其開發模式。這點各位都非常熟悉，因為在國家大力支持園區的過程中，市場化的園區就隨著產業發展，園區缺少商住配套，商住配套中間缺少產業拉動，所以產城融合，尤其在近十年，就是2010年以后風生水起。在這期間，早期的園區已形成了各種混合功能，尤其衍生出了像華夏幸福、大連億達和北科建集團等等，這些優秀的產業園區開發企業成為了產城融合模式的主要建設者，為我們的園區和我們的園區產業工人提供了非常豐富的產品，也形成了一個產業地產、產業園區新的盈利模式。
第三，最近幾年，隨著一線城市土地資源日益稀缺，政府建立了自己的城投公司、園區平臺公司，親自下場招商建園區，所以我們市場化的園區開發企業尤其是以產業勾地、產業地產為核心的市場化企業受到了很大的擠壓。過去耳熟能詳的一些行業優秀的產業地產企業，這幾年可以說基本上都退出江湖了。因為這些主要是由于土地供應上優先政府平臺供應，長線資本市場化尤其是民營企業沒有這么多長線資本來支撐。還有招商手段，政府招商和市場化招商，政策傾斜度又不一樣。還有一塊就是配套的住宅用地，產業配住宅這種模式也徹底行不通了。因此，以產業地產為核心的開發企業基本難以為繼，這就是產業地產這一細分行業由盛極一時到現在基本上又落落寡歡了。
第四，各級政府平臺公司成為產業園區真正的操盤手，這就是我今天所講的主題所謂的“回歸”，因為產業園區是源自于國家、源自于政府的一種行為，正是因為產業園區受到政府平臺公司作為產業重大項目的規劃落地，還是規劃實施的載體，都是政府從區域經濟總體出發而考慮的，包括它要考慮到城市的設計、基礎設施的投入，包括產業載體的建設以及產業招商的配套體系等等，而且算的是綜合的賬，不是我們的物業租售的賬，所以政府平臺公司代表政府作為產業園區算的是產業投入產出的賬、綜合稅收的賬，它不一定考慮資產的增值或者出售。所以在目前經濟面臨挑戰的情況下，我們有能力出手做產業園區的，這幾年就是城投或政府的園區產業公司，這是由政府發起園區，目前又基本上回歸到政府行為的一種趨勢。
第四部分，2023年產業園區面臨的挑戰和機遇
經濟的弱復蘇背景下，園區領域也表現出非常明顯的兩個特點。
第一個特點，產業園區開發和經營愈加困難。北京已經是非常高勢能的城市，產業園區招商，尤其是大家看到有些園區退租率挺高的，尤其是我們在觀察廣州、深圳地區，也發現了今年很多園區在去年招租的客戶合同契約基礎上有很多毀約的，很多企業客戶不入園了，租金也斷崖式下降，所以今年園區隨著產業經濟形勢，這個園區的招商和運營遇到了前所未有的壓力，這是一個特點。
第二個特點，產業園區的城市更新日益活躍，這又是我們另外看到的一個希望之處。尤其今年我走訪了全國好幾個政府，包括福州、浙江、深圳、廣州、鄭州等等，都能看到地方政府今年在產城更新層面上快速發力，建立了城市更新標準，比如按照畝均多少劃定必須更新，就產業而推出，而且還成立了專班，甚至還成立了城市更新的平臺公司等等，政府再利用存量土地、存量園區做產城更新，讓產業置換，讓城市更加美好。
所以在產業園區的另外一個趨勢里，就是政府又引起了新一輪的產城更新給我們帶來新的投資和開發運營機會。
第五部分，產業園區發展趨勢
趨勢一，從園區功能來看，產業社區理念將被政府和社會認可。近兩年，政府端和開發企業多數也提到了，在過去的產業園和住宅社區這個夾層中間有沒有一種產業入城、社區帶產業這種趨勢，到街區這個層面其實是可行的，因為產業園區大部分在郊外，而城市里面往往產業空心化，我們可以看看海淀區目前的中關村區域，產業都到了海淀北部了，現在面臨著城市中心區缺高端的科技研發產業，所以現在產業人口都大量外溢。還有西城的崇盛百貨改成孵化器，大家都看到了城里面核心區需要大量新產業、都市型產業帶動，所以這個特點也非常明顯，也可能是未來城市更新和社區運營中的一大亮點。
趨勢二，從園區投資角度看，產業新勢力成為產業園區的另類投資商。我們從去年已經看到了在產業地產調整的情況下，互聯網、新能源汽車這些新的龍頭在自己做產業地產，以自己的企業總部為核心，作為鏈長帶動上下游生態圈，形成企業級產業園區，而且地方政府對這種模式非常推崇。隨著制造業強國和科技創新戰略的深化，可能新興起的產業龍頭真的就會變成產地產新的趨勢。
趨勢三，從園區運行管理來看，智慧和低碳園區將成為園區的標準配置。現在我們國家對低碳、能源的高效利用也非常關注，有些地方作為法規、作為政府的考核指標，園區作為產業載體、作為經濟活動最大的排放源頭，從智慧化和能源物聯網化的管理都能互補，還有各種場景的深入，所以園區的智慧和低碳絕對成為城市管理的重要方向。
第六部分，中科產城公司園區的實踐
剛才講了這么多宏觀的行業特點，我也講講我這幾年如何做的園區運營，給各位以啟發。
案例一，我們作為龍頭企業的服務商，怎么讓這些龍頭企業能夠進入目標市場，能夠拿地建設，能夠獲得企業發展的比較好的條件？我們做了一個非常大的儀表企業，上市公司企業，在北京大興生物醫藥基地，幫助他們進北京，拿到了200畝工業用地，其中100畝土地已經建設完成了。這期間怎么服務于大產業客戶，幫它投資顧問，幫它做它的園區策劃，怎么幫它跟政府來做商務談判，最后幫它拿到了很好的商務條件。這些三個階段的顧問業務，是我們受客戶之托，作為專業地產、專業園區的服務機構，幫產業客戶形成互補，這個是非常成功的一個幫產業客戶做園區的案例。同時，也相當于給地方政府招了一個龍頭企業入園，形成了雙向的服務效果。
這是我們公司給客戶做的實景圖和效果圖，以及我們功能的安排，相當于把一個衛星產業園從平鋪的狀態豎起來放在樓宇里面，所以產業園和寫字樓不可分割在這個項目上完全體現出來，寫字樓形態，產業功能。
這是我們在樓宇內部署的產業的研發平臺，而且可以告訴大家，因為我們預見性地幫企業做了小事和研發平臺，這個企業在今年8月份，云南省委書記親自到企業掛牌，命名為云南疫苗實驗室，如果沒有預見性的建立這樣的研發平臺，他們也不能獲得這樣的殊榮。
案例二，我們在廣州番禺區幫助香港上市公司，200多畝土地，根據自我更新的要求和當地政府要做好新區的未來的規劃，我們把它定位為怎么做好一個園區的整體規劃，形成一個很好的未來的產業發展圖景，給政府做匯報，最后取得政府的認可，形成了企業、政府和運營商完美的合作。政府按照我們的條件，完全給予認可，形成了未來產城融合、職住平衡、產教、創新多功能的園區，這個也是非常成功的一個案例，企業按照這個方向正在進行建設和招商。
通過今天的行業趨勢以及我們公司的一些運營的案例，希望通過我們寫字樓分會形成大家的智慧，在每個會員中用主理人的機制，我們每人都是主人，大家相互幫扶，讓我們大家共同發展。
來 源：房訊網
