2023年，作為中國領先的商業地產主流媒體和活動平臺，房訊網（FUNXUN）迎來了二十周年慶典，感恩二十載，攜手再出發！二十年，我們與時代共進，我們與行業同行。二十年，我們記錄時代也被時代記錄，我們見證時代也被時代見證，我們守護時代也被時代守護。
2023年12月，針對商業地產（寫字樓、產業園）行業的過去、現在和未來以及行業發展新模式一系列問題，全聯房地產商會寫字樓分會聯合房訊網（FUNXUN）組織開展了"商業地產20年20人"專題采訪活動，通過采訪商會會長、常務理事、專家學者、研究機構和代理機構，以"誰為行業贏得未來"為主題，致敬行業創新者二十年發展歷程，并形成一系列報告成果在中國寫字樓產業園發展論壇第二十屆年會上發布。
近日，全聯房地產商會寫字樓分會副會長、金地集團北京公司副總經理孫鵬接受了房訊網的專題采訪。
金地集團北京公司副總經理孫鵬
房訊網：作為一名從業者，您認為過去20年商業地產（寫字樓、產業園）行業發生了哪些前所未有的發展格局和發展成就？
孫鵬：過去20年，商業地產（寫字樓、產業園）行業經歷了許多前所未有的發展和變化。主要體現在以下：
1、綠色低碳健康成為市場共識：
綠色低碳健康正在成為未來商業市場的新風尚，加快發展綠色健康建筑也是國家長遠發展大計的重要組成部分。綠色發展、綠色建筑，已成為全球共識。
從開發商來看，ESG以及碳披露相關的強制性要求正在推動建筑業轉型，開發商將加大對可持續設計和施工策略的投資，在建筑結構中碳儲存，并記錄設計細節對環境和社會的影響。
從需求端來看，企業憂慮環境污染對員工健康造成影響，正在不斷通過改良辦公環境來尋求對策。因此，辦公環境影響企業對辦公樓選址的決策，"綠色健康辦公"則有助于提升其滿意度和忠誠度。
例如，米其林中國區總部大樓項目已獲得LEED、WELL雙鉑金級認證。LEED認證體系是國際性綠色建筑認證系統，是全球范圍內認可度最高、最完善、使用最為廣泛、最有影響力的綠色建筑評估標準；WELL被譽為建筑界認證標準的"奧斯卡"，注重以人為本及對室內環境的提升。
2、打造智慧樓宇成為市場共識：
商業樓宇作為城市重要的公共服務設施，其智能化水平直接影響著企業的辦公效率和服務品質。互聯網+、人工智能、大數據等前沿科技的不斷進步，為商業地產行業帶來了新的發展契機。依托高新技術賦能，樓宇管理呈現智能化、精細化、專業化、平臺化的發展趨勢，管理效率和服務水平得以大幅提升。隨著智慧城市建設不斷推進，樓宇作為城市的核心基礎設施之一，其智能化樓宇也是未來智慧城市的重要構成環節。
3、商業地產市場進入存量時代成為市場共識：
商業地產已經由增量進入存量時代，高質量發展也已經成為行業發展的關鍵詞。
在國家層面，也對存量物業運營盤活做出過指導意見。2022年5月，國務院辦公廳發布《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》（國 辦發〔2022〕19 號），對盤活存量資產的重點方向、盤活方式、支持政策、回收資金使用及 各類風險防控舉措、組織保障等方面進行了明確規定，以確保有效盤活存量資產，形成存量 資產和新增投資的良性循環，提升基礎設施運營管理水平、拓寬社會投資渠道、合理擴大有 效投資以及降低政府債務風險、降低企業負債水平。
但是大量的存量物業也存在一些問題，尤其是早期大城市核心區的商業、辦公、產業園區等項目，普遍占據著城市的核心商圈、交通樞紐位置，但無論是硬件設施，還是功能配套均無法適應新時期的業態需求，進而產生大量閑置物業，造成資源浪費。
因此，根據市場規律和產業發展需求進行存量提質改造，能夠提升商業體的市場競爭力，同時優化區域產業結構。
房訊網：作為一名從業者，您認為2023年以來商業地產（寫字樓、產業園）行業出現了哪些影響深遠的創新模式和創新案例？
孫鵬：關于2023年創新模式和創新案例，以金地啟匯中心為例，個人認為有幾個趨勢值得關注：
辦公、商業復合空間交融，邊界越來越模糊： 隨著辦公和商業行業發生深刻變化，辦公與商業的邊界更加模糊，商業與辦公業態融合，例如，辦公客戶要求同一項目滿足展示和辦公需求，商業越來越多的體驗中心選擇入駐辦公樓宇。
構建綜合產業服務平臺：商業樓宇發展一定是走向運營端，要堅持與企業長期合作陪伴的態度進行全周期的管理，要從單純的買賣、租賃等傳統地產思維邏輯中跳脫出來，以深度運營的理念進行運作，建立"圈子"文化，在資源共享、金融服務、人才協作、企業孵化等方面保持密切合作，構建綜合產業服務平臺，賦能企業發展。
房訊網：作為一名從業者，您認為未來20年商業地產（寫字樓、產業園）行業將呈現哪些翻天覆地的演化趨勢和演化形態？
孫鵬：關于行業趨勢，個人有認為商業地產資本化尤其值得重視。
目前美國、新加坡、日本等發達國家，已形成了以房地產投資信托基金（REITs）為核心的商業地產輕資產發展模式，但目前中國的輕資產合作方式，尚處于摸索階段，未形成廣泛推廣的模式，也沒有建立很好的標桿項目，只是形式上有一些新的方式。對于大多數企業來說，由于大部分資源還是建立在自身項目和資源的基礎上運營，未被社會廣泛認同和接受，因此，不能算真正的"輕"資產運營。
商業地產的輕資產方向，將會有一個漸進過程，不會輕易取得成功，但其代表社會資源新的配置方向，是社會分工進一步走專業化細分的結果，也會為中國的百姓投資以及社會的各類基金，提供新的投資方向和參考的案例。
來 源：房訊網
