2023年，作為中國領先的商業地產主流媒體和活動平臺，房訊網（FUNXUN）迎來了二十周年慶典，感恩二十載，攜手再出發！二十年，我們與時代共進，我們與行業同行。二十年，我們記錄時代也被時代記錄，我們見證時代也被時代見證，我們守護時代也被時代守護。
2023年12月，針對商業地產（寫字樓、產業園）行業的過去、現在和未來以及行業發展新模式一系列問題，全聯房地產商會寫字樓分會聯合房訊網（FUNXUN）組織開展了"商業地產20年20人"專題采訪活動，通過采訪商會會長、常務理事、專家學者、研究機構和代理機構，以"誰為行業贏得未來"為主題，致敬行業創新者二十年發展歷程，并形成一系列報告成果在中國寫字樓產業園發展論壇第二十屆年會上發布。
近日，全聯房地產商會寫字樓分會副會長、嘉德投資集團執行總裁湯煬接受了房訊網的專題采訪。
嘉德投資集團執行總裁湯煬
房訊網：作為一名從業者，您認為過去20年商業地產（寫字樓、產業園）行業發生了哪些前所未有的發展格局和發展成就？
湯煬：商辦地產一直是經濟興衰的晴雨表，過去20年，中國的商辦地產行業隨著國家經濟實力及國際貿易水平的不斷提升發展格局成就顯而易見，主要包括以下幾個方面：
1、市場規模擴大：隨著中國經濟的快速發展，商辦地產市場規模不斷擴大，寫字樓和產業園的數量和面積持續增加。就拿北京甲級寫字樓市場為例從2001年的百萬平米至2023年的兩千萬平米，存量增長20倍。
2、選址分布由點至面：過去20年隨著商辦空間需求的爆發式增長、城市規劃及路網建設的相對滯后。商辦市場選址原來的集中城市核心商圈逐步過渡到分散多區域商圈，一線城市呈現商辦次級商圈、新商圈層出不窮、多點開花的現象。
3、行業創新：在商辦地產開發和運營方面，持續出現一些創新的理念和模式，如智慧樓宇、綠色建筑、共享辦公、專業產業園區等。從單一以空間租售為核心的經營業態逐步轉為運管服務為核心。
4、多元化發展：商辦地產行業逐漸表現出多元化趨勢，職住結合、職商結合、多元化全方位配套成為商辦地產越來越受青睞的開發運營模式。圍繞客戶入駐體驗及需求，商辦地產開發商逐漸摒棄單一品類的開發模式。城市綜合體、完整配套產業園逐步成為市場的寵兒。
5、區域發展不均衡：受地區經濟發展水平、人口流向、城市規劃等因素影響，商辦地產的區域發展不均衡度逐步呈現擴大趨勢，5年前幾乎所有一二線城市商辦地產全面高歌猛進，近5年基本產業空間需求更趨向于向大都市圈集中，造成二三線城市的商辦地產空置率普遍超過30%。
6、專業化發展：商辦地產的開發和運營存在投資大回收慢的特點，經過20年的發展，原先粗獷開發運營的企業逐漸被市場淘汰優化。行業企業專業化程度不斷提高，人才也逐漸向專業化程度高的企業不斷聚集。行業規模及能力兩級分化趨勢嚴重。
7、公募REITs試點政策落地：行業企盼多年的公募REITs從政策到指引到試點項目落地再到資產類型拓展，商業地產"投融建管退"全鏈條徹底打通，為盤活存量資產提供實質有效的金融工具，有助于優化行業資本結構，吸引更專業的市場機構參與運營管理，提高投資建設和運營管理效率，提升投資收益水平，形成投資良性循環。
總的來說，過去20年中國的商業地產行業取得了西方國家近80年所取得發展成就，但從2018年開始隨著經濟增速的放緩及國際形勢的不確定性，商業地產面臨著前所未有挑戰和問題，市場的變化和需求的變化使得行業的企業不得不著眼于持續創新及更精細化開發運營。
房訊網：作為一名從業者，您認為2023年以來商業地產（寫字樓、產業園）行業出現了哪些影響深遠的創新模式和創新案例？
湯煬：2023年是中國后疫情時代開始的第一年，很多通過堅持和隱忍熬過疫情的企業反而沒有熬過2023年的乍暖還寒。因此受此影響最直接的商辦地產行業也被迫求新求變，雖然目前還不能確定所有的創新是否有長久的吸引力和生命力，但嘗試變革本身是促進行業發展的基本生產力。我認為以下創新有可能對行業未來具備深遠的影響：
第一，數字化智能應用：疫情3年商辦行業面臨最嚴重的問題就是人力資源供應的不確定性。以往需要大量人工介入的管理服務隨著疫情的阻斷停滯也被動轉向數字化自動化自助化的場景。實施方嘗試數字化應用后經歷初期的陣痛期進入穩定期后往往會感覺到相較于專業團隊，數字化平臺更穩定，更效率、更專業智能。通過數字化技術的使用和數據庫挖掘，甚至能夠更靈敏地捕捉到空間里的生活、工作或消費人群需求變化，能夠更快速地滿足他們的多樣化需求。譬如開發管理系統、租賃管理系統、物業管理系統、客戶信息系統的大規模應用及數據底層打通不但可以極大的節省專業從業人員聘用、提升商辦全流程的管理效率和控制精度，還可以通過智能化數據分析挖掘出跨平臺跨業態的策略決策。
第二，多元化空間設計：2023年是中國00后新勢力全面進入工作崗位的一年。各行業從業者基本集中在80-00后這些普遍接收過高等教育，有著較高的專業素養及鮮明個性的年輕人身上。他們對工作生活的品質要求更高、消費需求更旺盛、接收新鮮事物能力更強，同時更善變及不包容。因此商辦地產在空間設計上越來越多的迎合這方面的剛需，出現了空間用途更豐富、空間性質更多元、空間可塑性更強的商辦產品設計建設理念。辦公空間已經不再是人員聚集工作開會的物理場所，更是消費場所、休閑場所，甚至是學習提升的場所。
房訊網：作為一名從業者，您認為未來20年商業地產（寫字樓、產業園）行業將呈現哪些翻天覆地的演化趨勢和演化形態？
湯煬：未來永遠會比預測的來的更快，且更匪夷所思。因此未來20年商辦地產的演化趨勢和形態沒有誰能夠準確預測。但有些從邏輯上推演，以下演化趨勢可能會成為未來商辦地產的方向：
行業分工細化進一步提升：商辦地產行業存在產業鏈條長、投資回收周期久、專業素質要求高等特點。單一業主完成全鏈條操盤就需要更大的運營規模及更高的專業能力，同時也承擔了更大的風險和不確定性。未來20年呈現的商辦地產參與者勢必會形成更細分化的專業公司承擔全鏈條的某一階段的業務。專業承建商承擔開發建設、金融投資人持有物業資產、資管方負責招商運營，甚至物業管理中的服務分包也會出現更強大、更專業、更具規模的專業巨頭。這些功能目前往往由一個企業集群內各部門承擔，但未來隨著專業企業的專業程度提升、服務水準優化、商業信譽可靠。商辦地產的持有人會越來越愿意讓專業的企業干專業的事情。
資產證券化普遍推行：目前中國的商辦地產持有者多數為原開發商和資產投資人，投資收益主要依靠租售回報。純按出租的話，中國核心城市的資本化率基本低于5%的，換句話說回收期超過20年。因此如何快速回收投資成本、實現規模快速擴張就成為未來的投資人的核心訴求。隨著中國公募REITs試行范圍不斷擴大，相關管控政策和稅務政策的成熟。未來資產證券化將會成為商辦地產的退出方式的主流。
辦公物理空間基本打破：2020-2022年3年疫情，商辦空間利用率空前低下。遠程辦公從一個新鮮事物成為了日常剛需。2022年也是00后新勢力進入社會開始工作的一年。職場主力已經為80、90及00后所壟斷。這代人有著更強的消費意愿、更鮮明的個性特征、更能接受新概念新模式。因此傳統的商辦空間已經不能滿足這一代職場客戶的需求。未來任何場所均有可能成為商辦空間，后期居家辦公、消費場所辦公、甚至景點辦公均會成為常見的現象。商辦地產商或可能轉為平臺服務方、場景設計方、工具插件提供方。實體商辦地產和虛擬商辦地產共存。
來 源：房訊網
