隨著亞太區經濟活動逐步恢復，各行各業包括房地產業界都開始著眼于如何重返市場。只有當人們真正重返到經濟活動與工作場所的“舞臺”后，資本才能進行配置和運作，這一點有望在2020年下半年更趨穩定。那么，房地產投資者應當如何應對這樣的“后疫情時代”？疫情爆發之前顯現的趨勢現在是否正在加速？市場的短暫“停頓”又反而會帶來哪些機會？
投資者正密切關注亞太區各國、各行業的恢復情況。過去幾周，房地產交易剛剛開始出現增長的跡象。深入來看，個人資產出售于2月和3月停滯，如今已重新開始。我們與投資者溝通后發現，實施新的資本配置之前，維護現有投資組合仍然是當前要務。由于特定資產類別的收益下降，許多投資者開始重視資產管理。盡管待投資金額達到約400億美元，大多數投資者仍保持觀望，希望價格能夠較新冠疫情爆發之前大幅下降，以吸引其立刻進行交易。我們預計會出現一定程度的市場錯位，但迄今為止，亞太區基本未出現蕭條跡象，許多業主資金充足，且設有中長期投資目標。
從目前情況來看，投資者很可能會根據以下戰略要點重新定位投資組合：
提高多元化程度。從市場信心變化的速度來看，此次疫情顯然屬于黑天鵝事件，這讓投資者明白，最好的防御是保持地域和業態兩方面的多元化。我們認為，為了降低風險，投資者很有可能提高房地產資產的多樣性，并考慮投資非自身專業領域會帶來的風險/回報指標。
加強策略本地化。投資者越來越關注基金與合資企業，以實現策略的本地化。由于旅行限制增加了勘察新市場的難度，投資者重新攜手擁有實地經驗的投資經理和擁有本地業績記錄的基金，共同助力本地市場的地理擴張戰略。
應用防御性策略。隨著區域性地逐漸重新開放，防御性資產將成為重中之重。物流、教育、公寓和數據中心已成為投資者近期關注的焦點。過去2個月，物流地產和數據中心合資企業獲得了超過60億美元的資金。我們認為這預示著未來的經濟活動趨勢。
可持續性與技術轉型。投資者將關注更穩定和低風險的優質資產，以實施企業的重返市場計劃。可持續性更強的資產、管理更好的城市以及更強勁的增長驅動力，都將展現出不凡的吸引力。例如，根據仲量聯行的排名，東京是亞太區最具創新能力的城市，將吸引大量投資者。此外值得注意的是，阿里巴巴最近在新加坡收購了一項可供業主自用的資產，為自身在當地的發展奠定了基礎。各方對租戶需求的未來短期變化意見不一，但合作的趨勢很可能會繼續，且科技行業將繼續主導辦公空間需求。
提高投資安全系數。近期市場上關于辦公樓前景的討論十分熱烈。雖然目前尚無法具體預測在未來5至10年，每100名員工是否需要更多辦公空間。但從長遠角度來看，投資者在選擇所要投資的市場時，可以考慮空置率較低且新增供應較少的市場，來提高投資安全系數。
市場接納新型解決方案
面對目前這樣的市場情況，投資者需要積極采取戰術策略。我們預計，從下半年開始將出現更多售后返租的交易類型。面對流動性限制，全球企業將盡力處置密集持有的房地產資產，從而獲得流動資金以滿足營運需求。另一方面，售后返租結構帶來的穩定收入會吸引想要保障防御性收益的投資者。市場也已準備就緒，可以接納更具創意的解決方案。投資者亦正在關注私有化與可轉換債券結構，這可以幫助資金緊張的企業釋放資產。
全球經濟尚處于長期復蘇過程的初始階段。各個市場的人員逐漸復工，將按照自身情況重新開放經濟、復蘇房地產行業，相信重返市場的節奏各不相同。而房地產投資者普遍較耐心并注重長期投資，因此會比較冷靜地觀望市場，但他們同時也是市場全面復蘇的重要基礎所在。好消息是，通過近期與亞太區投資者們的溝通，我們很高興地看到他們已經開始滿懷信心地重返市場。
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
