IPG中國區首席經濟學家柏文喜
實際我們中國房地產行業的誕生本身，就是帶著問題來的。
首先，它本身是出于改革開放早期依靠傳統體制無法解決當時政府解決不了的國民住房保障的問題，因此希望通過市場化的方式來解決之，這樣才產生了我們房地產行業。
其次，這樣就產生了一個問題，在房地產行業發展過程中慢慢地政府又發現房地產行業是除了稅收之外的一個非常重要的財源。這時候政府就通過一手控制地根一手控制銀根，通過對土地一級土地市場的控市，來推動“價高者得”。
如此一來也就帶來兩個后果，一是把我們的行業市場空間大大壓縮了，把全社會經濟運行成本大大提高了；二是通過成本的抬升和擠壓，讓我們所有的市場化房企的發展空間越來越小，發展難度越來越大。所以，行業出現當今的嚴重困難和嚴峻問題，不只是行業競爭加劇了，行業發展進步所導致的了，也不只是政策調控的問題，這和我們行業的定位，和行業本身的發展模式有關。
正是行業發展模式的問題，才導致了我們之前的高杠桿、高負債推動之下的高周轉，以及在此模式之下對于企業規模的無限追求。因為只有把企業規模搞上去，才能獲得更好的發展條件和聚集更多的資源，這樣反過來又把行業的金融風險給推高了。
如此一來，政府反過來又說要以防范金融風險的名義來搞行業調控，從市場端，從資金端進行雙向擠壓，導致這兩年越調控就越導致房地產行業的日子越來越難過，其結果是涉房金融風險沒有降低，事實上反倒是提高了，而且也把我們經濟社會發展的空間也大大地擠壓了。
另外，就目前的宏觀經濟形勢來看，有個非常不好的統計數據給大家通報一下。2022年1-11月份全國的消費總額同比不但沒有增長，還下降了2萬億。大家知道在中國這樣的國家，經濟增長必須保持比較高的速度才能化解一系列社會問題和經濟矛盾，包括新增就業的問題。如果經濟發展一旦降速，這些問題就都會爆發和出現，更不要說經濟增速還在下降的問題。
所以，大家不要期望最近政策面推出的第一支箭放松信貸，第二支箭放松發債；第三支箭放開股權融資，以及第四支箭來搞內保外貸以化解離岸債風險的問題，不要期望這樣就能夠很快地改變我們行業的形勢。不會的，因為這些無論第幾支箭都是政策層面出于解決“保交樓”、“保民生”的訴求，是解決政策自身訴求的問題，而不是化解我們行業的問題的。也就是說政策的出發點可能并非大家認為救行業的，不要搞錯了。
行業的恢復，市場的恢復首先需要我們行業信心的修復，否則出再多的政策，這都是對那些優質企業，對國企、央企才有效的，對大量現在陷入困難的、已經出險的民企是沒用的。所以，大家不要期望政策面一寬松，各種政策亂箭齊發，幾乎已經把我們民企和行業都射成篩子了就能解決問題。但是實際上政策并沒有起到明顯效果，只是政策空轉而已。
所以，大家不要期望政策起效會像疫情一樣，感染之后一個星期、兩個星期就恢復了，事實上最快政策起效有可能也要等到2023年度第二季度。
市場信心怎么樣修復、行業信心怎么樣修復？一方面可能從行業定位上，不能在經濟發展出現問題時僅僅把房地產當成夜壺拿出來，經濟比較好的時候又把它塞到床底下，更不能一腳油門一腳剎車這么整。另一方面，還需要行業領袖，行業組織領導和政策面多溝通，共同尋找穩妥的解決辦法。
其次，行業發展還面臨著很巨大的問題，就是Z世代的出現。這些1995年后、2000后出生的他們都活得更加自我，和我們60后、70后的思維方式、價值觀都是不一樣的。他們考慮買房子、考慮消費方面的視角和思維方式、態度已經發生根本性變化了。因此我們不能再拿過去一張舊船票，期望登上明天的客船。
這是當前我們這個行業，需要共同思考和共同面對的問題。
來源：房訊網
