2023年12月28日－29日，中國寫字樓產業園發展論壇第二十屆年會在北京富力萬麗酒店舉辦。年會由北京市投資促進服務中心、北京商務中心區管理委員會、全聯房地產商會指導，全聯房地產商會寫字樓分會、首都會展（集團）有限公司、房訊網FUNXUN聯合主辦。
IPG中國首席經濟學家柏文喜出席了大會，柏文喜表示，在當前共同唱響中國經濟光明論的新時代，我們商業地產行業自然不能缺席。因此我們商辦物業從業者需要客觀認知和理性判斷當前經濟發展動能轉換的新形勢，積極探尋行業發展新機遇和作好自身應對與轉型的準備。
一、如何唱響商辦物業發展光明論？
宏觀環境是商辦物業發展的前提，宏觀經濟保持持續繁榮，才能為商辦物業發展創造必要的市場環境。就宏觀經濟的持續繁榮而言，一方面是總量保持增長狀態，這樣才能為經濟結構、就業結構與商辦物業的市場結構優化調整提供必要的增量調整機會，一個衰退和下降的市場肯定會讓各方面都十分艱難；另一方面則是這種總量增長需要具備可持續性，就像駕駛汽車，只有較長的賽道才有更多更好的調整機會與追趕可能。
經濟結構需要持續優化。商辦物業的發展同樣體現為市場總量的擴容和結構的提升，這就需要與商辦物業緊密相關的金融、商貿、服務業在保持持續增長的同時，在產業結構中的占比也能不斷提升，因為這些產業正是商辦物業的市場與客戶所在，也是商辦物業價值的基礎性支撐和市場持續成長的保證。
租售市場需求持續增長。市場是商辦物業的生命線和最基本的價值依托，宏觀經濟的持續繁榮和產業結構的不斷優化提升，是商辦物業租售市場不斷擴大，市場吸納能力和吸納量持續增長和保持必要的活躍度，以及物業自身實現保值增值的前提。
行業發展與運行環境持續改善。就供給端而言，意味著開發建設政策更加友好：城建、土地、金融、運營管理政策不斷優化和行業親和度不斷提升；就市場端和運維層面而言，意味著商辦物業持有和投資市場的持續改善與優化，讓投資進入、行業融資更加容易，交易市場和資產流動性在不斷提升的同時，資產盈利能力的增強和運營管理的改進也能得到更加友善的行業發展環境支持。
二、對當前宏觀經濟運行態勢的判斷
探討商辦物業的行業發展機遇需要立足行業現實，首先需要對宏觀經濟形勢以及行業自身狀況有著客觀認知、充分理解和準確的把握。最近流行一個新詞，叫作統計部門的數據與實體經濟運行的體感溫差，表明真實的行業感受往往和宏觀職能部門、宣傳部門發布與宣傳的不太一致，這是我們從事實務工作的人士需要特別注意的地方，因為腳踏實地才能行路更穩健。就宏觀經濟運行層面而言，以下兩點恐怕是我們無法回避的現實：
1、疫情之后經濟恢復和反彈不及預期。三年疫情的影響不言而喻，疫后初期我們總以為經濟和消費都會反彈甚至出現報復性回升，但一年來的經濟運行結果證明經濟發展失速恐怕不只是疫情的影響。疫后恢復的狀況和速度并未達到普遍預期，眾所期待的報復性發反彈也未出現，所謂的我國經濟與市場的韌性實際上在重重壓力和下滑勢頭之下還有待考驗。
2、政策空轉與發展新動力。觀察近些年的宏觀經濟運行之疲態，以及去年以來的一系列逆周期調節和旨在促進經濟回暖與復蘇的措施，實際上已出現了普遍的政策空轉問題與明顯的滯漲跡象，當前政策的油門似乎已無法給經濟回升增添新的動力，找尋發展新動力和新動能，自然也就成了可持續發展的必然之選。
3、尋求發展新動力，轉換發展模式勢在必然。之所以當前出現了明顯和普遍的政策空轉問題，主要還是由于之前長期依賴的負債發展模式已走到盡頭，無論企業，還是政府和居民都已失去了以加杠桿來換取投資和消費增量的能力和空間，投資、消費、出口這"三駕馬車"和傳統的凱恩斯式總需求管理模式走入了死胡同，這一點上有些類似西方上世紀七十年代初期亟需里根經濟學和撒切爾主義來拯救的那種狀態。從實踐來看，過往的投資驅動模式面臨可持續籌資能力喪失、投資邊際效應快速遞減的問題，而出口增長承壓、消費增長乏力也是不可回避的現實。尋求可持續發展新動力，推動發展模式的調整與轉換勢在必然。
三、促進國民收入增長和提振消費是發展模式轉換的關鍵
市場化、全球化和城市化推動了我國改革開放以來幾十年的高速增長，也造就了高度依賴外需和世界第一制造業的當前我國經濟結構的現實，以及依賴高負債推動經濟增長的發展模式。這也是當前經濟失速、逆周期調節的宏觀政策普遍失效的原因所在。
1、依靠外需，高度依賴外貿的制造業大國面臨需求增長的天花板。
近年來的地緣政治沖突和國際政治關系演變，使得以WTO為推動的經貿全球化發生了向政治層面的國際價值觀聯盟和強化價值觀聯盟內經貿交流的轉變，而這一變動也正在快速改變著國際經貿結構和重塑著國際產業鏈和供應鏈，自然導致我國出現了外需增長乏力和產業外移的問題，去年墨西哥取代中國成為美國第一大貿易國就其中的標志性事件。而"中國生產-歐美消費"這一過往的推動全球經濟增長的典型互動模式的逐漸打破，反過來也影響了中國低成本制造業對歐美需求長期增長的推動，引發了歐美需求增長乏力和中國制造業大國需求天花板的出現。另外，產業結構升級和成本提升，也讓以低端制造業為主的中國產業成本競爭力出現頹勢，這也是推動中國制造業批量外移的動因之一。
2、內需增長乏力導致投資依賴型增長模式失去市場基礎。
長期以來國民收入分配結構中居民收入占比過低，同時還并存著嚴重的收入分配不均，在投資主導型的發展模式之下必然導致內需不足和內需增長乏力的問題，在經濟下行期則更是如此。另外我國特有的政績觀往往也以GDP增長，而非國民收入水平、充分就業為導向，在形成經濟增長中的投資依賴和出口依賴的同時，必然對于居民消費不夠重視，最終引發了當前的以高負債支持的投資擴張性增長模式走到了盡頭。
3、國際發展經驗為發展模式轉向以國民收入增長和提振消費為核心動力提供了借鑒。
上世紀6、70年代的日本國民收入倍增計劃的有效實施，在推動日本經濟實現起飛和越過"中等收入陷阱"的同時，也推動了日本經濟向消費型社會和高質量發展模式的成功轉型，同時也讓日本國民的生活水平得以大大提升，并增強了日本國內市場消費能力和日本經濟的可持續發展能力，為中國經濟模式全面轉向以推動消費增長的內需市場發展提供了殷鑒。另外，就基本經濟邏輯而言，消費是生產的終極目的，而當前支持中國經濟可持續發展的由外向型經濟向內外雙循環模式的轉型，更需要消費作為內需市場不斷增長的基礎。
四、大消費成為發展主動力之下商辦物業的新機遇
在改革開放以來所逐步形成的大進大出、兩頭在外的外向型經濟模式之下，生長出了以外向型制造業為核心的當前的中國產業結構。這種產業結構在實現將中國豐富的勞動力向人口紅利成功轉化的同時，形成了圍繞外向型經濟和制造業、金融和貿易服務的商辦物業市場結構，導致產業高度積聚于沿海、沿江以及中心城市和都市圈，商辦物業市場以金融、商貿服務業為對象。標桿性大都以有頭部外資機構入住為榮，而外資機構通常也以更強的財務實力和更強的抗周期性成為商辦物業優先招徠入住的對象，反過來這些優秀外資機構的聚集也為其所入住的商辦物業的價值體現提供了穩定與持續增長的租金支持能力和形象溢價。其中最典型的代表就是北京的國貿中心和華貿中心，上海的恒隆廣場等，即使在最困難的三年疫情期間其出租率和租金都維持了較好的水平。
發展主動力轉向大消費，產業結構必然也會隨之發生調整，而為之服務的商辦物業市場自然也會因之而變。在推動大消費和推行內外雙循環模式之下，國內產業布局和產業結構必然會被重構，在低端制造業外外遷和產業升級的同時，一些內地的中心城市產業熱度和發展速度呈現上升勢頭也是十分明顯的現實。消費作為發展主動力所帶來的相關行業的產業地位提升和經濟增長貢獻度也會隨之加大，大消費成為產業結構向商貿、物流、倉儲及其配套的資本市場、金融服務調整的主要結構牽動，而以這些機構和產業為服務對象的商辦市場也將呈現出結構性提升和市場擴大的可持續發展態勢。
五、求真務實，實事求是，以大消費為推動，迎接商辦物業發展新時代的到來
宏觀層面和政策層面的調整與變動，必然帶來商辦物業發展環境、行業格局的調整以及市場機會的涌現，而作好戰略取勢的同時優化自身發展策略和運營水平，才能抓住大消費為發展主動力之下的行業機會。
1、宏觀層面：經過現實折沖之后，終究還是要回到切實推動國民收入持續增長和收入分配改革，讓國民收入增長和大消費成為推動經濟增長的最大動力源和發展成果真實體現的方向上來。唯有如此才能讓人們有錢花，讓消費能力持續增長，讓提振消費的政策訴求成為有源之水。
2、政策層面：在政策取向和政策邏輯上，必須將以往的高負債和投資驅動型的發展政策內核，調整為以提升居民收入、擴張消費能力的政策內核。比如把以往的低效和無效建設，導致過剩產能和低效資產、僵尸企業的過度投資和、低效投資，以各類政策工具引導和轉化為國民消費能力。如此一來，真實的市場指揮棒和貨幣選票之下必然帶來健康的產業結構和有競爭力的市場化企業，以及繁榮和有活力的就業市場。
3、產業層面：需要持續破除促進消費的制度性障礙，在建設統一大市場的同時不斷改善消費環境，化解消費困境，解決居民消費和花錢的障礙問題。比如加快醫療、教育、養老改革，搬走壓抑消費和導致高儲蓄的這"三座大山"，化解提振消費中不敢花錢的問題。另外還要不斷創新消費支持，比如推動消費金融和普惠金融的發展，以助力消費能力的提升。
4、企業層面：
就具體的商辦物業企業而言，在價值觀上最重要的就是堅持實事求是和腳踏市場、行業實際，立足企業自身這個根本，不去跟風和追隨太多的虛幻潮流，從方法論層面依然需要堅持市場化、法制化，以及融入世界市場和擁抱文明的主流方向；這才是實現可持續發展和抓住發展模式和發展動力轉型之下商辦物業市場機會的根本保證。
5、2024年商辦物業市場發展展望
客觀而言，2024年的經濟形勢不容樂觀，發展模式和發展動力的路徑依賴依然嚴重，要實現發展模式和發展動力的根本調整與轉型不但存在知易行難的問題，恐怕還存在較大的觀念分歧與政策、產業、企業戰略協同的困難。但是唱響中國經濟光明論的大方向之下，市場化、法制化以及向消費社會的轉型是終究無法改變的國之大勢，對此大勢早把握、早準備，才能在機遇真正來臨的時候不缺席，真正奏響中國商辦物業發展的協奏曲。
