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上半年房企融資成本走低 監管趨嚴融資結構或將生變
http://www.xyjnpx.cn房訊網2020-7-29 16:11:18
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[提要]上半年,房企境內外融資總額達到2019年全年融資規模的53%,雖然境內外融資總額同比下降4%,但仍處于歷史較高水平。全球疫情下,房企融資規模端未出現大幅下滑,整體平穩,房地產企業融資成本整體走低,境外融資規模小幅下降。

  多家研究機構的數據顯示,上半年,房企境內外融資總額達到2019年全年融資規模的53%,雖然境內外融資總額同比下降4%,但仍處于歷史較高水平。全球疫情下,房企融資規模端未出現大幅下滑,整體平穩,房地產企業融資成本整體走低,境外融資規模小幅下降。

  境外融資規模下降

  上半年,房企發債90%用來借新還舊。中國指數研究院近日公布的數據顯示,上半年房企信用債發行總規模3282億元,同比基本持平,平均利率為4.3%,同比下降1.2%。中期票據和短期融資券發行規模上升,公司債和定向工具發行規模有所下降。

  其中,前10企業信用債、海外債發行總額分別為556.5億元、755.5億元,海外債發行規模遠高于其它陣營企業,信用債發行規模僅次于11-30企業,海外債融資成本6.54%,其它陣營房企均在7%以上,遠低于其他各陣營企業,信用值融資成本均值僅為3.64%,企業融資優勢明顯。

  51-100企業海外債融資成本達10.58%。從信用債融資成本來看,前10企業融資成本為3.64%,明顯低于11-30企業及31-50企業。百強房企融資成本隨企業規模的下降而增長。

  融資成本走低

  由于海外債市的低迷,海外債成本上升抑制了海外融資規模,境內發債一度成為房企融資的主要形式。在政府紓困政策推動下,房企整體融資利率水平走低,境內債券相較于境外債券下降幅度更大。TOP50房企境內發債平均利率為4.86%,較去年同期下降14.59%。境外發債平均利率為7.47%,較去年同期下降3.36%。

  上半年共有12家房企的發債規模在100億元以上。其中,恒大(含景程)累計發債531億元,排名第一;碧桂園累計發債229億元,排名第二;首開則以211億元的發債規模位列第三;此外,華發、金融街、華夏幸福和萬科發債總額均超120億元。

  值得一提的是,上半年境內單筆發行金額最大的為金融街于4月份發行的76億元ABS,本次債券簡稱為“金融街優”,票面利率為2.8%。

  從境內外融資情況來看,境外融資成本相對較高,境內融資成本有所回落。以公司債為例,境外發債融資成本相對國內發債高,中國恒大在今年上半年發行的一筆10億美元債,利率高至12%,是所監測融資時間中融資利率最高的一筆;此外,融資成本最低的一筆為萬科發行的10億元人民幣債券,利率低至2.56%。整體來看,今年上半年,美元債融資成本要普遍高于人民幣融資成本。其他債權融資和中期票據的境內融資成本基本也都在5%以下。

  融資能力強能拿到低利率的房企性質基本為國企或者央企。

  2020年上半年發行超短期融資債券的房企并不多,僅有新城、招商蛇口、金地、金科、金茂、富力、榮盛、首開和華發9家房企。其中,榮盛利率最高,為6.98%;首開最低,為1.92%。

  分析人士表示,頭部房企憑借規模優勢,融資渠道較廣,融資成本相對較低。而中小房企不具備融資優勢,在高負債的壓力下,財務費用支出較大,影響了企業利潤率。

  綜合融資成本與企業規模、負債結構、現金流狀況、償債能力、經營穩健性等因素相關,反映了資本市場對相關企業的認可程度,是企業綜合實力的重要指標。隨著房地產行業進入薄利時代,房企擁有更低的融資成本意味著擁有相對更高的盈利水平。

  償債高峰來臨 融資結構生變

  下半年房企債券融資償還將迎高峰,境內外融資債券到期規模約為5588億人民幣,較上一年增加58%,部分債務集中到期,房企下半年債務償還呈高壓。未來兩年同期償債壓力劇增。

  分析認為,隨著6月底銀保監會定調,下半年金融監管將逐漸升級,金融環境較上半年有所收緊。同時,從6月海外債市恢復友好,將會影響下半年境內外債務發行規模的結構性變化。未來2年房企償債壓力不減,房企在融資端遇考驗成常態。

  來源:中原視點

編輯:wangdc

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