資本長期穩定的注入,也是生命科學企業創新研發的重要引擎。過去兩年,資本方參與生命科學產業的方式大多以收購二手物業、改造后重新入市為主,強勁的租賃需求令投資者聞風而動。從已披露的大宗成交來看,機會型及改造增值型的二手改造項目受到買家的青睞,帶環評項目的翻新改建機會最受投資者的關注。
仲量聯行華東區研究部董事丁婷表示:"機會型和增值型投資普遍建立在二手項目改造的基礎上,像上海近期入市的前社·張江創新園、悅頌生命科學園、陽光張江NEO這些項目,都是大摩、ESR等知名地產基金操盤的改建項目。然而可改建的二手項目愈發稀缺,往往改造難度大、投入多,性價比不高。近年來,部分改造項目體量可能僅有1萬平方米,但即便如此,資本雄厚、經驗豐富的大型基金公司仍競相追捧。
據了解,一線城市的生命科學物業的改造成本可以高達8000元/平方米,而普通辦公物業的翻新改造一般在每平方米3000元左右。政策壁壘也擋住了不少投資者,二手項目改造的相關政策審批要求很高,限制也較為嚴格。
因此,越來越多的資本方把目光投向與產業園區更深層次的合作上,例如不久前康橋資本在北京大興和昌平一舉拿下了兩個項目;由于該機構此前投了很多生命科學的企業,產業資源豐富是其重要的加分項,能否帶來更多企業或項目落戶園區、協助園區平臺做大做強,是園區管委會非常看重的能力。
更有步伐較快的園區內已出現專業醫療基金,他們與園區方深度合作,為園區內的醫藥企業提供股權融資。例如蘇州工業園區的"產業一號"基金,就是資本方、園區管理方與知名藥企共同創立的首個生命科學產業基金,定位于創新藥及大健康產業股權投資,挖掘產業內潛力項目,攜手助力園區生物醫藥產業的發展。
除此之外,資本方也在積極嘗試打通資金退出機制。以華安張江光大REIT為代表的首批產業園REITs項目上市即是開端,最近杭州的和達藥谷也完成申報,將孵化器項目與和達藥谷一期作為底層資產,成為國內首支生物醫藥+孵化器公募REITs。在產業地產的基金平臺框架下,以生命科學產業園區為底層資產,將來C-REITs或將成為資本有效的退出途徑。
仲量聯行華東區研究部董事丁婷進一步表示:"近兩年來資本對生命科學物業市場的關注度一直處在高位,但是資本熱度是有周期性的,今年開始略有回落;不過強勁的租賃需求和誘人的政策紅利,令資本對生命科學領域依然保持高度興趣。而深度參與行業發展、布局產業園區及潛力企業的全成長周期,是更多成熟資本考慮的方式。
來 源:房訊網
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