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上半年上海商業地產大宗交易報告
http://www.xyjnpx.cn房訊網2020-8-4 14:47:34
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[提要]從交易項目類型來看,上海11宗交易中包含7宗寫字樓、1宗酒店、2宗購物中心、和1宗酒店及辦公樓綜合體;寫字樓交易占比64%,這與寫字樓項目在全國大宗交易中的占比接近,寫字樓仍然是最熱門的商業投資類型。

  2020年初突如其來的新冠肺炎疫情使得居民生產生活受限、消費娛樂活動減少,商業地產行業面臨重大挑戰。恰逢中國的商業地產正從增量時代逐步邁入存量時代的轉折點,激烈的市場競爭、經濟增速放緩等因素本就施壓行業玩家,此次疫情的沖擊更是加劇了商業地產行業“馬太效應”的顯現,贏者通吃、弱者淘汰的局面必將加速上演。

  從年初的各大商業地產企業紛紛減免租金與租戶共度難關到年后的寫字樓空置率提升租金承壓,疫情加速了互聯網時代的消費習慣和辦公行為的變革,商業地產新格局正在逐步形成。在變革的大背景下,必然有許多融資能力弱、運營思維落后、或是志不在“商業”的企業尋求退出之路。同時也不乏手握充沛資金的資深和新進玩家等待著絕佳的入手機會。

  此前3月份戴德梁行發布的《2020中國商業地產投資意向調研報告》顯示,在中國大陸最活躍的投資機構依然彰顯了對中國商業地產充足的市場信心。超過60%的受訪者認為投資活動將在疫情結束后6個月內得到反彈,并有99%的受訪者表示疫情過后依然會繼續在中國大陸的投資。

  投資者們充足的市場信心正在交易層面逐漸得以驗證。58安居客房產研究院梳理上半年的商業大宗交易發現,隨著復工復產的持續推進,2020年上半年中國大陸地區商業地產大宗交易活躍度也正在不斷提升。

  以上海為例,據不完全統計,2020年上半年共錄得1億元以上大宗交易11宗,交易總額約264.07億元(部分交易數據非官方披露),依然穩居全國大宗交易城市冠軍。11宗交易中,僅2宗發起或完成于一季度,其余9宗均發生或完成于二季度,其中4月和6月為成交高峰期。盡管部分項目或是受疫情影響導致交易推遲,但二季度上海大宗投資市場整體活躍度明顯上升。

  從交易項目類型來看,上海11宗交易中包含7宗寫字樓、1宗酒店、2宗購物中心、和1宗酒店及辦公樓綜合體;寫字樓交易占比64%,這與寫字樓項目在全國大宗交易中的占比接近,寫字樓仍然是最熱門的商業投資類型。從購買方企業性質來看,有6家內資企業、3家外資企業、及2家國有或國有參股企業。其中長城金融大廈項目是今年到目前為止,外資機構投資人單體交易額最大的成交,總成交金額接近28億元。

  值得注意的是,上半年大宗交易購買者中首次出現微商品牌的身影,張庭林瑞陽夫婦旗下的TST以總額17.6億、單價約66924萬/平方米的價格買下上海晶耀前灘2號寫字樓,微商行業再進一步。晶耀前灘是上海最受關注的新興CBD之一,項目由美國鐵獅門和上海陸家嘴集團聯合操刀,國內外眾多名企入駐,TST此舉不但可自用寫字樓提高員工士氣,而且能提升微商品牌價值和知名度,長期來看還能獲取前灘CBD發展的樓宇投資溢價,可謂一舉多得。

  其實,購置寫字樓的私營企業并不少見,也并不局限于實力雄厚的大企業,58安居客房產研究院調研了解到,中小企業也非常愛買寫字樓,不少企業主表示自購寫字樓比租賃更能提升員工滿意度、減少人才流失率、提升企業軟實力,長期來看能夠減少管理費用,同時獲得投資收益。廣州今年上半年共售出包括黃埔區保利魚珠港G2、G3棟,番禺區招商金山谷37、40、49棟在內的15棟小獨棟寫字樓,深受市場青睞。

  七月伊始,恒大233個商業項目高調甩賣刷爆朋友圈,為下半年的大宗交易市場帶來不小期待和看點。在全球疫情尚未穩定的當下,中國資產成全球“避風港”,這股投資熱是否會蔓延至商業地產行業,讓我們拭目以待。

  部分交易項目具體信息

  亞騰資產聯合工銀國際收購上海三林印象城

  5月12日,上海三林印象城官微披露,印力上海與信誠不動產已于2020年5月12日正式退出三林印象城的營運管理。三林印象城也將于后續正式更名。

  另于去年底的消息稱,信誠不動產與新加坡亞騰資產管理公司就上海三林項目商場部分正式達成收購協議,交易約定亞騰資產管理公司與Straits Real Estate以及工銀國際組成合資聯合體,共同收購三林印象城,交易價格3.47億美元,約24.2億人民幣。

  據了解,三林印象城前身是上海三林城市商業廣場,2009年對外開業,由上海地產集團投資,建筑面積16萬平方米,由辦公樓、假日酒店和購物中心組成。2017年,信城不動產攜手印力收購已經停業的三林城市商業廣場,并將其改造成為目前的三林印象城。三林印象城開業首年實現總銷售額近10億元,總客流近1500萬人次,總車流近100萬輛。

  遠洋資本收購上海H88越虹廣場

  7月7日,遠洋集團微信公眾號披露,遠洋資本成功于2020年6月完成又一大宗交易,實現對上海H88越虹廣場項目的成功收購。早在5月份便有市場消息稱,遠洋集團旗下投資平臺遠洋資本向光大資本收購上海越虹廣場,交易對價為19.67億元,收購單價為3.52萬元/平方米。

  據了解,H88越虹廣場位于上海漕河涇新興技術開發區,緊鄰徐家匯中心商務區,臨近虹橋機場、上海南站等交通樞紐。該項目總建筑面積超過6萬平方米,配備超200個停車位。該項目總樓層為19層,開發商為中信里昂證券,于2015年1月1日竣工。該物業日租金約為5元/平方米,租戶包括58同城、健一網等,一年租金收入約為9000萬元。

  遠洋資本成立于2013年2月,是專注于從事另類資產管理的專業機構,其業務范圍包括不動產投資、債券投資、股權投資、投資顧問、戰略投資及其他等五大領域。公司此前曾歷經“募、投、管、退”全周期資產管理后成功退出地處北京核心辦公區的硅谷亮城項目。

  上海銀行購入綠地外灘中心T2幢辦公樓

  5月29日,上海銀行公告稱公司與中民外灘房地產開發有限公司于當日簽訂購房協議,標的物為綠地外灘中心T2幢辦公樓項目,總價款48.54億元(待權屬實測報告出具后按實調整),成交均價92628元/平方米。

  據了解,上海銀行購置位于上海市黃浦區小東門街道616、735街坊外灘項目J地塊T2幢房產,該項目所在建筑群坐落在上海董家渡地塊,曾經是上海最古老的工人階級社區之一,由Kohn Pederson Fox建筑師事務所設計。

  此次,上海市政府持有27%股份的上海銀行購買下綠地外灘中心商業大廈中的第三高的大樓,該大樓將于2021年底完工,擁有5.29萬平方米。公告稱,此次購置房產是上海銀行公司戰略發展的需要,有助于提高辦公效率、優化資源配置,促進公司長期持續穩定發展。

  微商品牌TST購入晶耀前灘2號辦公樓

  6月10日,消息稱著名影星張庭和林瑞陽創辦的微商化妝品品牌TST買下了晶耀前灘2號辦公樓,成交總價17.6億元人民幣,均價約6.7萬/平方米。

  晶耀前灘位于前灘核心位置,該項目是由美國開發商鐵獅門與陸家嘴集團合作開發的集辦公、商業、住宅為一體的城市綜合體項目;項目總面積約35.7萬平方米,包括19.9萬平方米共6棟國際甲級寫字樓,6.8萬平方米的全新購物中心,以及住宅晶耀名邸。

  此前媒體報道,張庭夫婦的TST微商品牌2018年度繳稅總額高達21億元人民幣,上榜上海市青浦區百強優秀企業名單。

  摩根斯坦利收購上海張江美恩生物科技園

  6月23日,第一太平戴維斯微信公眾號披露,公司成功促成摩根斯坦利收購上海市浦東新區張江園區內的美恩生物科技廣場。美恩生物科技廣場總建筑面積為14086.28平方米,由兩棟科研辦公建筑組成。項目位于上海張江北區核心板塊,產業聚集效應明顯,住宅及商業配套完善。步行5分鐘可到達2號線張江高科地鐵站,步行8分鐘可達長泰廣場。

  第一太平戴維斯表示,摩根士丹利此次出手購入該項目,后續將通過項目的整體改造升級,有望為其帶來豐厚的投資回報。

  物流地產平臺ESR收購江蘇省3個物流地產項目

  6月30日,物流地產平臺ESR Cayman Limited宣布在江蘇省核心地區成功收購3個項目的100%股權。三個收購物業均位處國家物流樞紐的策略性位置。其中一個收購項目為已經建成且全部滿租的成熟物業,占地超過400多畝,總建筑面積逾16萬平方米;另一個收購項目為在建但已經全部預租的成熟物業,占地近100畝,總建筑面積3萬多平方米;最后一個項目占地超過200畝,集團計劃對重新進行開發,預計可以建成超過15萬平方米的頂尖國際標準物業。

  ESR是專注亞太區的最大物流地產平臺。ESR運營和開發中的物業總建筑面積達到1720萬平方米,物業項目超過300個,60%客戶為電商及第三方物流企業。截至2019年12月31日,其于中國地區持有的資產總建筑面積超過690萬平方米,資產管理規模逾48億美元。

  外資購入上海黃浦區地標性項目長城金融大廈

  6月30日,高力國際微信公眾號披露,公司助力長城金融大廈順利成交。該項目是今年截止當前,外資機構投資人單體交易額最大的成交,總成交金額近31億人民幣。

  長城金融大廈位于黃浦區打浦橋核心位置,是一個集酒店和辦公為一體的超高層地表商業綜合體。項目總建筑面積99580㎡,實際交易地上面積78379㎡,共52層,配備191個車位。其中,酒店建筑面積約5.11萬平方米,酒店運營委托方為法國雅高酒店集團,品牌為五星商務酒店鉑爾曼。

  公開資料顯示,長城金融大廈開發商為長城國富置業有限公司,注冊資本10億元,是中國長城資產管理公司旗下以房地產開發經營為主的投資運營平臺。

  基匯資本收購杭州歐美金融城T6辦公樓

  6月5日,基匯資本宣布,已通過獨立投資賬戶,收購杭州超甲級辦公樓——歐美金融城T6辦公樓。項目位于杭州中央商務區未來科技城的核心位置,毗鄰阿里巴巴全球總部。該區域充分利用阿里巴巴的吸虹效應,從電子商務行業出發逐步發展成全國知名的跨行業的創新科技中心,吸引了眾多初創及創新型企業入駐。杭州政府亦推出一系列優惠政策吸引科技型和創新型公司在該區域注冊,未來科技城內著名的機構和企業包括阿里巴巴集團總部、字節跳動、VIVO、OPPO、湖畔大學等等。

  EFC歐美金融城T6辦公樓由Foster+Partners設計,榮獲美國綠色建筑委員會LEED金級認證。大樓共46層,樓高220米,總建筑面積達96894平方米,主要租戶為阿里巴巴集團,其中很大一部分面積的承租商為中國及亞洲增長最快的頂尖云服務供應商之一的阿里云。

  基匯資本是一家關注全球房地產市場的私募基金管理公司。 專長于通過重新設計以及重新定位,為未能充分發揮商機之房地產項目帶入戰略增值。基匯資本在包括香港在內的大中華地區擁有超過15年投資商業物業并協助其轉型的經驗。該公司投資的范圍橫跨住宅開發、辦公、商場、服務型公寓和酒店等不同的房地產類別。

  來源:安居客

編輯:wangdc

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