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孟曉蘇:用REITs持有政府公共資產是應對金融風險重要手段
http://www.xyjnpx.cn房訊網2020-7-20 10:01:00
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[提要]REITs在世界范圍內是一個偉大的金融創新,在中國同樣也是重大創新。REITs對于中國的經濟發展非常有益,我希望REITs創新盡早能夠在我國落地。

  “REITs在世界范圍內是一個偉大的金融創新,在中國同樣也是重大創新。REITs對于中國的經濟發展非常有益,我希望REITs創新盡早能夠在我國落地。”

  7月18日,在清華大學五道口金融學院聯合《每日經濟新聞》旗下每經智享會推出的“五道口在線學習計劃”直播中,國務院發展研究中心REITs課題組組長孟曉蘇發表了題為“把REITs獻給當下中國”的講座,呼吁REITs盡快全面落地。

  積極推進政府公共資產證券化

  我國第二季度GDP同比增速3.2%,實體經濟已經回正,但同時依舊面對著國際疫情泛濫和世界經濟下滑風險加劇,不穩定、不確定因素仍在。孟曉蘇認為,此時要積極推進政府公共資產證券化,減輕政府債務負擔,特別是引入REITs。

  據了解,REITs于20世紀60年代首先在美國生長并且逐漸成熟。到了2019年年初,美國總共發行了221只公募REITs,總市值達到了1.1萬億美元。

  REITs在2000年左右進入亞洲國家和地區,目前在亞洲國家和地區已經有將近180只,總市值超過2900多億美元。

  所謂REITs,就是向社會募集資金,而該基金只能用于持有不動產的收租物業,這些租金每年要向投資人分配,一般是分配兩次,而這些含權的證券可以到資本市場上去流通,從而獲得流通的便利。

  孟曉蘇表示:“簡單說,REITs就是不動產收益權,進入資本市場流通這樣的一種金融產品,把凝固的不動產資產通過租金一步一步提煉出來。”

  在孟曉蘇看來,REITs有如下優勢:

  首先要求按期分紅,而且REITs的年收益率一般要達到6%~8%,是個不錯的水平。

  第二是能上市流通,可以到資本市場流通中兌現,從而獲得資本增值空間。

  第三是免稅優惠,很多國家都給了REITs免除公司稅的優惠。

  第四是限制開發。REITs只能投向收租物業,而不能夠投向新的開發。正是因為這樣的規定,使得權益性REITs建立在資產信用的基礎之上,更適用于企業的資產證券化。

  REITs首先應進入政府公共資產

  “用REITs持有政府的公共資產是應對中國金融風險的重要手段。”

  在孟曉蘇看來,REITs首先應當進入政府的公共資產,包括租賃房、基礎設施等。

  “目前政府基礎設施建設無法出賣,只能夠靠多年經營慢慢收回收益,期間會占用大量地方政府和有關企業債務,REITs能夠使基礎設施實現由社會資金持有。”

  2020年4月,中國證監會、國家發改委聯合發布了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》,其中也認為REITs能“有效盤活存量資產,促進基礎設施高質量發展”,同時劃定了REITs進入的重點行業,包括“優先支持基礎設施補短板行業,包括倉儲物流、收費公路等交通設施,水電氣熱等市政工程,城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目。鼓勵信息網絡等新型基礎設施,以及國家戰略性新興產業集群、高科技產業園區、特色產業園區等開展試點”。

  這些資產轉化為社會資金持有,并不需要新的增量,這些資金仍然是存在于這些項目之中的,只不過過去是以借款的方式存在,今后轉化為直接融資,就是以權益性的方式存在。

  “這樣我們就把整個經濟結構給調整好了。”

  孟曉蘇認為在REITs推進中應當注意兩個方面。

  “首先要規范資產評估,我們缺乏REITs工具,在原來的評估體系之下,收益率顯得不高。評估規范之后,可以反映正常的資產價值,收益率能夠有一定程度的提高。”

  “第二個方面是精選優質資產,在龐大的基礎設施和相關的資產之中,要先把優質資產拿出來,推動REITs試點成功,今后再進一步把其他資產加工成優質資產。”

  推動商業房地產REITs

  REITs對于房地產市場的發展意義非同尋常。

  孟曉蘇說:“房地產業仍然是中國經濟增長的最大引擎,中央已經明確多次強調,要因城施策,穩地價穩房價穩預期,要促進房地產市場平穩健康發展。”

  他認為中國有著商業地產,包括住房、辦公樓和其他商業類地產,能夠為REITs提供廣闊的市場和大量優質資產,這些資產的REITs業務未來一定會在中國開展。

  “但現在試點還沒有,我們需要一步一步走,從基礎設施也即主要是政府持有的公共資產起步,讓中國能夠有REITs,讓真正的REITs落地中國,然后再加快擴大。”

  “我們今后一定要推行商業房地產的REITs應用。”孟曉蘇最后表示。

  來源:每日經濟新聞

編輯:wangdc

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