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2023年廣州寫字樓市場共錄得10個項目落成
http://www.xyjnpx.cn房訊網(wǎng)2024/2/1 11:11:54
[提要]2023年,廣州寫字樓市場共錄得10個項目落成,總計70.7萬平方米,供應(yīng)量同比增加28%。新增項目集中在琶洲和金融城,占全市體量80%以上。

  

    2023年,廣州寫字樓市場共錄得10個項目落成,總計70.7萬平方米,供應(yīng)量同比增加28%。新增項目集中在琶洲和金融城,占全市體量80%以上。全市新項目落成時平均出租率為30%,比過往五年的均值40%有所下降。其中,業(yè)主自用以及關(guān)聯(lián)企業(yè)升級進駐總面積超過10萬平方米,帶動全市吸納量在年內(nèi)“低開穩(wěn)走”,至年末共計27萬平方米,同比增加41%,顯示市場需求有所恢復(fù)。

  新舊項目之間及各區(qū)域之間的吸納表現(xiàn)分化。從全市來說,新項目的租賃成果貢獻了超過九成的吸納量。分區(qū)域看,琶洲和金融城的凈吸納量占全市接近90%,而天河體育中心區(qū)域和越秀商務(wù)區(qū)年內(nèi)錄得負吸納,這兩個傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)的寫字樓平均樓齡超過15年,面臨著租戶流失的挑戰(zhàn)。珠江新城年內(nèi)累計錄得3.6萬平方米的凈吸納量,但如果撇除去年落成的次新樓宇的去化,區(qū)域市場仍出現(xiàn)負吸納。由此可見,租戶對于品質(zhì)升級的追求是影響租賃決策的重要因素。

  縱觀全年的新成交,搬遷需求占比72%,為2018年以來的高位。其中從周邊非優(yōu)質(zhì)寫字樓升級搬遷的占比穩(wěn)定在30%左右,優(yōu)質(zhì)寫字樓之間的搬遷成交占比較以往年份有提升。這反映出租戶的策略仍然保守,對擴張活動保持謹慎,偏向于商務(wù)區(qū)內(nèi)甚至是同區(qū)搬遷的溫和試水。從行業(yè)的成交表現(xiàn)來看,全年的主力需求結(jié)構(gòu)和去年一致,前四位分別是TMT,金融業(yè),專業(yè)服務(wù)業(yè)和消費品制造業(yè)。其中TMT的比例同比提升了4個百分點至32%,主要得益于線上游戲從周邊園區(qū)升級到金融城,以及琶洲區(qū)域的平臺互聯(lián)網(wǎng)、商用軟件以及大數(shù)據(jù)公司的擴張和升級;金融業(yè)多點開花,除了錄得基金公司的大面積交易外,保險、期貨、證券和金融科技類均錄得搬遷成交;專業(yè)服務(wù)業(yè)的成交面積超過半數(shù)由律師事務(wù)所的積極活動帶來,新租、擴租和升級搬遷各有體現(xiàn);消費品制造業(yè)中,年內(nèi)以化妝品電商部門的騰挪為主,去年較為活躍的食品和汽車類租戶暫未見顯著成交。

  隨著新供應(yīng)持續(xù)放量,廣州寫字樓市場空置率自2020年持續(xù)上浮,2023年年內(nèi)累計上升3.2個百分點,至18.2%,是自2008年以來的高位。充裕的可租面積和市場需求復(fù)蘇程度未如預(yù)期,引致租金繼續(xù)向下波動。年內(nèi)全市租金累計下降4.7%至每月每平方米144.4元,租金跌幅比2022年加深一個百分點。

  來 源: CBRE世邦魏理仕 

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