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中金重申越秀地產(chǎn)為板塊首選標(biāo)的之一 維持“跑贏行業(yè)”評級
http://www.xyjnpx.cn房訊網(wǎng)2020-12-2 15:52:30
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[提要]2020年11月26日,著名投行中金公司重申越秀地產(chǎn)股份有限公司(股份代號:00123.HK)為板塊首選標(biāo)的之一。

  2020年11月26日,著名投行中金公司重申越秀地產(chǎn)股份有限公司(股份代號:00123.HK)為板塊首選標(biāo)的之一,維持“跑贏行業(yè)”評級,上調(diào)目標(biāo)價(jià)4%到2.16港幣,對應(yīng)5.5倍2021年市盈率,較當(dāng)前股價(jià)有37%的上行空間。中金公司報(bào)告稱,越秀地產(chǎn)于11月23日發(fā)布的關(guān)于已收購廣州地鐵物業(yè)公司67%并擬分拆物管上市的公告,印證了中金對越秀地產(chǎn)的看多邏輯。此評級是中金公司對越秀地產(chǎn)資源稟賦優(yōu)異且增儲有道、國企背景和市場化的管理激勵機(jī)制、安全的財(cái)務(wù)狀況的認(rèn)可。

    01

   TOD項(xiàng)目全方位實(shí)力盡顯:

  周轉(zhuǎn)效率、利潤率、落地確定性優(yōu)勢突出

  中金認(rèn)為,越秀地產(chǎn)地鐵上蓋(TOD)項(xiàng)目在周轉(zhuǎn)效率、利潤率和落地確定性等方面具備全方位優(yōu)勢。

  越秀地產(chǎn)TOD項(xiàng)目一直采用“集團(tuán)孵化,地產(chǎn)購買”的方式獲取土地,實(shí)現(xiàn)資金高效周轉(zhuǎn)。受益于品牌口碑和便利交通實(shí)現(xiàn)高效去化,利潤率也具備優(yōu)勢。2019-2020年的三個(gè)項(xiàng)目可售部分地價(jià)占售價(jià)比例為40-50%,且開盤當(dāng)日去化率最低為67%,最高的當(dāng)日售罄。據(jù)中金樓盤調(diào)研結(jié)果,越秀地產(chǎn)TOD項(xiàng)目星匯城、星樾山畔、星樾因區(qū)位優(yōu)越疊加板塊需求旺盛,業(yè)績均有亮眼表現(xiàn)。

  此外,中金還認(rèn)為越秀地產(chǎn)項(xiàng)目落地的確定性高。依托和戰(zhàn)略股東廣州地鐵的合作,公司計(jì)劃在2019-2023年期間每年收購2-3個(gè)TOD項(xiàng)目,對應(yīng)總建面約100萬平米。特別是此次與廣州地鐵物業(yè)的股權(quán)收購合作之后,有助于越秀地產(chǎn)進(jìn)一步拓展和落地優(yōu)質(zhì)TOD項(xiàng)目,攜手廣州地鐵在TOD模式全國布局上的規(guī)模增長與品質(zhì)提升,進(jìn)一步鞏固各方面優(yōu)勢。中金預(yù)計(jì),越秀地產(chǎn)還將通過國企合作和舊改等方式靈活增儲,每年多元渠道貢獻(xiàn)約一半的新增貨值,進(jìn)一步夯實(shí)資源稟賦。

    02

  業(yè)績增長、銷售質(zhì)量穩(wěn)定,增長動能持續(xù)釋放

  中金在報(bào)告中提到,越秀地產(chǎn)銷售額到11月底能夠超過全年目標(biāo)(802億元)達(dá)到850億元,對應(yīng)同比增速41%。此外,中金估計(jì)今年銷售質(zhì)量穩(wěn)定,毛利率為25-30%,權(quán)益比例保持在約60%。公司當(dāng)前未售貨值靜態(tài)下可覆蓋超過5年的銷售,疊加增儲有道,中金預(yù)計(jì)往后5年銷售每年增速中樞約20%,業(yè)績增長態(tài)勢將持續(xù)。

  穩(wěn)步增長的業(yè)績與越秀地產(chǎn)推行的多元激勵機(jī)制密不可分。中金提到,近年來越秀地產(chǎn)采用了市場化的管理激勵機(jī)制,激發(fā)了員工的“主人翁”精神、獲取土地的質(zhì)量和項(xiàng)目運(yùn)營效率提升明顯,增強(qiáng)國企的內(nèi)生成長動力,有助于公司持續(xù)釋放增長動能。

    03

  財(cái)務(wù)穩(wěn)健、土儲充沛,新競爭格局下謀求新發(fā)展

  房地產(chǎn)融資監(jiān)管仍在不斷收緊的背景下,越秀地產(chǎn)整體保持著穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。中金提到,越秀地產(chǎn)在手土儲充足、補(bǔ)地壓力相對小,且當(dāng)前財(cái)務(wù)狀況健康、歷史上財(cái)務(wù)紀(jì)律性強(qiáng),疊加國企背景賦予融資優(yōu)勢(穆迪、惠譽(yù)給予投資級,平均融資成本4.71%),中金認(rèn)為在“三條紅線”新規(guī)和行業(yè)新競爭格局下,越秀地產(chǎn)表現(xiàn)優(yōu)異,未來幾年能夠維持規(guī)模發(fā)展和財(cái)務(wù)安全的平衡。

  而根據(jù)此前公告,越秀地產(chǎn)正考慮分拆其下屬物業(yè)管理業(yè)務(wù),并于香港聯(lián)交所主板獨(dú)立上市。中金認(rèn)為,短期內(nèi)除了清晰的增長前景,物管分拆亦能對股價(jià)帶來額外提振。這一可能的上市,也將為越秀地產(chǎn)在新競爭格局下深化TOD戰(zhàn)略布局、實(shí)現(xiàn)新發(fā)展提供了更大的想象空間。

  來 源: 越秀地產(chǎn)   

   編 輯:liuy

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