核心觀點
·新增供給逐年收緊,2022年是北京寫字樓未來供應的最后窗口期;
·需求下挫,凈吸納量環比、同比均有不同幅度下降,頭部互聯網企業進入需求冷卻期;
·整體市場租金微漲、空置微降,細分商圈冷熱不均,麗澤、CBD一季度表現搶眼;
據世樺嘉潤CCRA執行董事總經理李芳月女士介紹,2022年一季度北京甲級寫字樓市場僅有亮馬河商圈的霄云路33號竣工入市,帶來約6.5萬平方米的可租賃寫字樓建筑面積。北京乙級寫字樓市場迎來金融街的金獅金融中心項目入市,為北京乙級寫字樓市場帶來約4.2萬平方米的新供應量。
在需求端,雖然有新項目交付入市,但受益于東二環、CBD及麗澤商務區商圈金融行業的企業韌性及良好的去化情況,整體空置率并未被拉升,北京甲級寫字樓市場空置率小幅下降0.4個百分點至15.1%;上地/北清路商圈和崇廣大街商圈帶動北京乙級寫字樓市場平均空置率下調0.8個百分點至11.5%。
北京寫字樓市場概覽
在需求端,李芳月女士表示,科技與金融行業依然是北京寫字樓市場新租及擴租需求的持續引領者,合計占北京寫字樓市場新租及擴租總面積的64%,但仍不及去年同期,累計成交面積同比分別下降43.9%和18.3%。聯合辦公、專業服務在一季度均有亮眼表現,同比實現205%和53.2%的面積漲幅。
就商圈成交而言,亞奧及周邊區域依舊是科技企業大面積租賃青睞地,如高德地圖在來廣營地區搬遷整合5.8萬平方米,亞奧商圈成交面積占全市總體成交面積的32%。CBD以金融和專業服務的強勢支撐,占據18%的成交面積份額。開年一季度雖處于傳統淡季,麗澤商圈仍舊延續了過去兩年的去化勢頭,以7%的面積占比與亮馬河商圈并列第三。
在空置率方面,世樺嘉潤CCRA副總裁徐榮卿先生認為,除亮馬河商圈因新增入市體量影響空置率明顯升高外,整體市場仍處在平緩的去化周期中,其中麗澤、東二環去化速度尤為明顯。北京甲級寫字樓市場的空置面積不斷縮減,整體空置率微降0.4個百分點至15.1%。同樣,乙級寫字樓市場也在持續平穩去化,空置率季度環比降低0.8個百分點至11.5%。
甲級寫字樓市場各商圈空置率
第一季度作為租賃市場的傳統淡季,部分業主由于空置去化壓力選擇降價提高市場關注度,但這并未影響整體租金回暖趨勢。中央商務區和麗澤商務區引領北京甲級寫字樓市場平均租金回暖,平均租金小幅上漲0.1%至349.7元㎡/月。相較甲級寫字樓市場,北京乙級寫字樓市場平均租金出現小幅下調,環比下降0.7%至人民幣210.6元㎡/月。在全市甲級寫字樓市場中,麗澤商務區平均租金環比漲幅位居全市第一,達到3.7%。中央商務區位列其后,本季度平均租金漲幅錄得0.3%。其他商圈表現較為平淡,租金環比微降。
甲級寫字樓市場各商圈平均租金
2022年北京寫字樓市場展望
·未來三季度北京整體市場預計有近80萬平方米新項目入市
·除去未來新增項目施加的短期影響外,甲級寫字樓市場空置率仍將平緩走低
·北京甲級及乙級寫字樓市場平均租金或將逐步回調
·得益于一季度整體的政策寬松,金融行業或將展現強勁市場需求
世樺嘉潤CCRA總裁王剛針對2022年市場未來發展表示,北京整體寫字樓市場預計迎來近80萬平方米的新增供應——主要來自三元橋/亮馬河、東二環、亞奧及望京/酒仙橋商圈,其中甲級寫字樓市場的新增供應約為44萬平方米。雖然北京租賃市場需求企穩回暖,但大量新項目集中交付入市,導致空置率或將在年內小幅上漲。隨著最后一輪供應窗口期的結束,北京寫字樓市場將進入去化階段,未來空置率將逐年回落,預計在2024年后整體降低至10%以下。
近年大體量優質寫字樓項目集中供應及疫情引發租戶對樓宇品質的升級,將在中長期影響市場需求,全市甲級寫字樓市場平均租金亦將穩定回調。不斷發展成熟的麗澤商務區或將繼續引領北京甲級寫字樓市場平均租金上漲,但個別子市場受新增供應集中交付的影響,平均租金仍有下調的可能性。
在‘十四五’規劃的驅動下,高精尖產業及現代服務業將會為北京寫字樓市場注入新的活力。在租賃市場需求多元化的推動下,未來全市空置將持續去化,平均租金也將進入穩定回調階段。因此,世樺嘉潤CCRA建議有辦公優化升級需求的客戶抓住高品質寫字樓供應潮,以高性價比的價格鎖定長期的租約合同。
來源:世樺嘉潤
編輯:wangdc