位于北京東北四環外的酒仙橋路10號有一片由前蘇聯設計并監督建造的中西合璧建筑群。這里大部分建筑為上世紀80年代的大工業遺跡,而現在卻是北京市首個花園式商務科技園區——京東方恒通國際商務園(UBP)。
4年前,這片京東方(BOE)的自持物業孕育了它自己的共享辦公品牌——LIMO零秒空間。距UBP 6號門50米處的一座E字形三層建筑,即零秒創新空間旗艦店恒通社區項目所在地。
不久前,這里重新進行了空間規劃,部分區域翻新、擴容,這已經是恒通社區的第三次空間革新。此次三期的順利問世,不僅增加了新功能區、新業態,而且為零秒添上了“靈活”“創新”的標簽。
從“LITTLE OFFICE”到“SUPER OFFICE”
在此次升級改造中,“超級辦公室”在功能補充上和設計上都是恒通社區的重點和亮點。
2016年恒通社區剛剛落成的時候,可以說是共享辦公領域的“另類”,因為在這里沒有一個開放工位,為企業提供的都是不同規模的獨立辦公區。
而今天增設面對散租客戶的“超級辦公室”,無論對加強原有空間的功能性還是產品的多元化上看都是一種補充,也是一次全新的嘗試。
從過去沒有散租工位到今天的針對小客戶和散租客戶“SUPER OFFICE”問世,零秒的升級一方面是產品本身向多元化的延展,但更重要的是反映了市場需求的變化。
需求催生產品更新迭代
零秒恒通社區“超級辦公室”面向小客戶的工位設計,也從側面反映了TO C端用戶需求的變化,選擇產業園區辦公的并非只有我們固有認知中的規模化企業,只要產品符合用戶需求、足夠打動用戶,小企業和散租客戶也可以是產業園區的潛在客群。
從設計角度上看,“SUPER OFFICE”在增加空間層次感的同時擴充了使用面積、增加了運營坪效,讓辦公的私人空間和共享空間完美共存。
恒通社區前身是北京電子管廠廠房,室內挑高5.4米,為了體現原有建筑結構的優勢,這里的大多數空間都是LOFT錯層結構。為了將兩個獨立的錯層空間打通,賦予“超級辦公室”更靈動的設計感,這一次,恒通社區在設計上著墨不少。
空間布局上,利用兩個錯落排列的“盒子”空間和彼此貫通的懸浮樓梯將兩個獨立的LOFT巧妙連接起來,在視覺上形成了“3D立體式辦公室”的視覺沖擊。
為了體現“SUPER OFFICE”的概念,這里在硬件配置上同樣做了全新嘗試。
如iwork可升降辦公桌、“自行車”外觀的腳踏式辦公座椅、智能調節護眼燈以及單價2萬+的人體工學座椅都讓這里吸引了更多年輕人的目光。
今年11月,恒通社區“超級辦公室”向公眾開放了免費體驗活動,不少前來參觀的小伙伴表示,“兼顧私密和共享,正是我夢寐以求的辦公室。”
“社區”不能沒有商業
零秒創新空間旗下有兩條產品線,一是LIMO Space 零秒辦公空間(全周期創新型辦公空間),另一條則是LIMO Hub 零秒生態社區(24小時生態創新型社區)。零秒正在由單純的辦公空間向生態社區轉型。
目前,改造后的恒通社區一層有已經簽約入駐的商戶正在進行店面裝修改造,據悉,本次恒通社區三期入駐的底商有阿木眼鏡店、COCO奶茶、iFresh健身等便捷商業配套。
為了服務園區內更多用戶,簽約商戶可在與零秒協商后對空間進行二次改造,打通建筑外側客流通道,將空間與周邊環境通過人流帶動融為一體,激活生態社區屬性。
近幾年,隨著新辦公的發展,出現不少小型商業綜合體類的城市更新項目,行業內也出現一種新觀點:要占據用戶盡可能多的時間,并服務好這段期間用戶在空間內的各項消費需求。辦公+商業+配套的新綜合體模式也屢見不鮮。
在蜂擁而起的市場下,零秒也是參與者之一。零秒生態社區業態涵蓋新辦公、移動驛站以及包括健康、休閑、文化、娛樂、餐飲、生活等在內的全方位配套服務,通過引入城市綜合資源,為城市中堅力量服務,并驅動城市資源互通,創造更加優質的生活體驗。
與其他綜合體不同的是,零秒布局的著力點主要在產業園區。
今年9月,零秒酒仙橋社區問世,這也是個典型的城市更新項目,單體獨棟,緊鄰京東方恒通國際商務園,背靠產業園區商務資源,地理位置優越。除辦公以外,自帶多家連鎖品牌餐飲、中高端酒店、網紅奶茶店、品牌連鎖藥房等豐富商業業態,是零秒打造的24H網紅式辦公生活新社區。這類辦公+商業+酒店的空間內容疊加,業態間相互借勢賦能作用明顯,加之樂意耕耘的玩家,多業態共融的趨勢或將向著更精細化的方向發展。
LIMO Hub酒仙橋社區
與快速打開局面、多點布局的其他新辦公玩家相比,零秒的發展速度并不突出,但是它的每一步走得都很穩。睿和智庫曾在之前的文章中探討過零秒空間發展“快”和“慢”的問題,“快”并不意味著生存韌性強,“慢”也不意味著就一定會被邊緣化。
從大的市場環境看,房地產市場紅利期或將不再,在新辦公賽道上,低調有實力懂用戶的“玩家”反而會得到更長久的發展。
當然,這一定程度上也得力于零秒背后京東方自持物業給予的支持。
做辦公也需要“匠心”
零秒背靠京東方(BOE)旗下,“老牌園區運營商”京東方健康園區(BOE PARK),是繼園區旗下UBP、UCP又一全新的獨立品牌。
自問世起,零秒就鮮有動作,也鮮少發聲。在2019年新辦公市場的潮起潮落后,一些低調的實力派才漸漸顯露出來,零秒就是其中之一。雖然零秒年齡尚小,但是京東方健康園區已經有了二十年的深耕經驗。
他們率先利用城市更新的思路,煥活原有工廠廠房,既保留了代表上世紀50年代前蘇聯建筑的厚重,又通過現代化設計更新了建筑空間的內核,率先引進ABB、雀巢、山特維克等國際知名企業。零秒就是在這里生根發芽,不斷孕育發展的,它身上的“匠人”屬性也更加明顯。
正是以這種匠人的心態,零秒跨過了兩個坎兒,一是盲目的規模擴張,二是找到了更適合中國辦公特色的私密性和共享性邊界。
在規模上,零秒現已擁有8個空間,運營體量達6萬余平方米,服務企業400余家,經過在北京市場長達4年的運營經驗積累后,零秒開始向華東市場布局。
零秒認為,盲目擴大和規模復制不是最重要的,連鎖發展必須控制好“有效規模”,做辦公就是做服務,以匠人的思維打造產品,才能走得更遠。
從邊界角度看,零秒從獨立到聯合的發展方式似乎更適合中國人的辦公習慣,符合我們接受新事物的邏輯。從公共區域入手,隨著用戶的接受和認知增加共享工位,日后再根據用戶需求擴大共享面積,這或許才是中國化新辦公升級的正確發展路徑。
小到一個工位,大到一個企業獨棟,零秒以鏈條式的產品結構,形成獨具特色的“需求型辦公空間”。
走過四年,新辦公賽道上眾玩家起落無常,其中很多身影均已消失不見,而經過市場反復洗禮的零秒依然以他的“小體量”活躍在新辦公市場,并不斷延展著服務半徑、更新產品業態。
這很能說明問題。